አንድ VvE ግዴታዎቹን ሲያጣ፡ በደች ሕግ መሠረት የሕግ መፍትሄዎች

የባለቤቶችዎ ማህበር (Vereniging van Eigenaars, VvE) ሕንፃውን ለመጠገን፣ የመጠባበቂያ ፈንድ ለመያዝ ወይም ስብሰባዎችን ለማድረግ ካልቻለ፣ እራስዎ እርምጃ መውሰድ ይችላሉ፡ የደች የሲቪል ሕግ መጽሐፍ 5 (Burgerlijk Wetboek) እያንዳንዱን የአፓርታማ ባለቤት ወደ ካንቶንሬችተር (ንዑስ ወረዳ ፍርድ ቤት) እና በማህበሩ ላይ የይገባኛል ጥያቄ ያቀርባል። ዋናው ልዩ ሁኔታ የጊዜ ገደብ ነው፡ የባለቤቶች ስብሰባ ውሳኔ ሊሰረዝ የሚችለው ስለሱ ማወቅ በሚችሉት ቀን ውስጥ በአንድ ወር ውስጥ ካቀረቡ ብቻ ነው።

በተግባር አራት መንገዶች አሉ። የተሳሳተ ውሳኔ እንዲሰርዝ ካንቶንሬክተርን መጠየቅ ይችላሉ (አንቀጽ 5:130 BW)። ያለ በቂ ምክንያት ፈቃድ ውድቅ ሲደረግ ምትክ ፈቃድ መጠየቅ ይችላሉ (አንቀጽ 5:121 BW)። ስብሰባ እንዲጠራ ደንቦቹን መጠቀም ይችላሉ። እና ማህበሩን ግዴታዎቹን እንዲፈጽም እና ለኪሳራዎ እንዲከፍል መክሰስ ይችላሉ። የትኛው መንገድ ተስማሚ እንደሆነ በአንድ ጥያቄ ላይ የተመሰረተ ነው፡ ማህበሩ የተሳሳተ ውሳኔ ወስዷል፣ ምንም ውሳኔ አላደረገም፣ ወይም የወሰደውን ውሳኔ ተግባራዊ ሳያደርግ ቀርቷል?

በኔዘርላንድስ ሕግ መሠረት አንድ VvE ምን ማድረግ አለበት?

አንድ ቪቪኢ የሕንፃውን የጋራ ክፍሎች ማስተዳደር፣ የመጠባበቂያ ፈንድ መያዝ እና ሂሳቦችን እና በጀቱን የሚያፀድቅ ስብሰባ ማድረግ አለበት። ሌሎች ነገሮች በሙሉ ከክፍፍል ሰነዱ፣ ከደንቦቹ እና ከሲቪል ሕጉ መጽሐፍ 5 የተወሰዱ ናቸው።

የባለቤቶች ማህበር አንድ ሕንፃ በአፓርታማ መብቶች ሲከፈል በራስ-ሰር ይፈጠራል። እያንዳንዱ ባለቤት በሕግ መሠረት አባል ነው (አንቀጽ 5:117 BW)። መልቀቅ አይችሉም፣ ማኅበሩም ሊከለክልዎት አይችልም፤ አባልነት የሚያበቃው ሲሸጡ ብቻ ነው። ማኅበሩ የተወሰነ የሕግ ዓላማ ያለው ሕጋዊ ሰው ነው (አንቀጽ 5:124 BW)፤ ማኅበረሰቡን ማስተዳደር እና የጋራ ባለቤቶችን ጥቅም መጠበቅ። በሲቪል ሕግ መጽሐፍ 2 ርዕስ 1 ውስጥ ለሕጋዊ ሰዎች የሚወጡት አብዛኛዎቹ አጠቃላይ ደንቦችም በእሱ ላይ ተፈጻሚ ይሆናሉ፣ በአንቀጽ 5:124 BW ውስጥ የተዘረዘሩት ልዩ ሁኔታዎች አሉ።

የክፍፍል ሰነዱ እና ደንቦቹ ምን ይወስናሉ?

የመከፋፈል ውል (splitsingsakte) የግል እና የጋራ የሆነውን ይወስናል፣ እና ከእሱ ጋር የተያያዙት ደንቦች የወጪ ድርሻዎችን፣ የድምጽ መስጫ መብቶችን እና ስልጣንን ያስቀምጣሉ። ስለ ሌላ ነገር ከመጨቃጨቅዎ በፊት ያንብቧቸው።

የመከፋፈል ውል የአፓርታማውን መብቶች የፈጠረው የኖተሪያል ውል ነው። በሕዝብ መዝገቦች ውስጥ የተመዘገበ ነው። የትኞቹ ክፍሎች የግል እንደሆኑ እና የትኞቹ የተለመዱ እንደሆኑ የሚያሳይ ስዕል ይዟል። ብዙውን ጊዜ ተግባራዊ ከሆኑ መደበኛ የሞዴል ደንቦች ውስጥ አንዱን ያስታውቃል፣ ብዙውን ጊዜ ከ1973፣ 1983፣ 1992፣ 2006 ወይም 2017 የወጣ ሞዴል። እነዚህ ደንቦች የህንፃዎ ሕገ መንግሥት ናቸው። የወጪ አክሲዮኖችን፣ የድምጽ መስጫ ሬሾዎችን፣ የቦርዱን እና የስብሰባውን ሥልጣን እና የአጠቃቀም ገደቦችን ያስቀምጣሉ።

የቤት ደንቦች (huishoudelijk reglement) በጫጫታ፣ በቆሻሻ መጣያ እና በጋራ ቦታዎች አጠቃቀም ላይ ተግባራዊ ደንቦችን ሊጨምሩ ይችላሉ። ውሉን ሊቃረኑ አይችሉም። እንደ የራስዎን አፓርታማ እንዴት እንደሚጠቀሙበት የሚገድብ የውሉ ውስጥ የሚገባ ደንብ፣ በምትኩ በቤቱ ደንቦች ውስጥ ሊገባ አይችልም።

የሚያፈስ የመስኮት ፍሬም፣ በረንዳ፣ ሰገነት፣ ከግድግዳዎ ጀርባ ያሉት ቱቦዎች ወይም ከመኝታ ቤትዎ በላይ ያለው ጠፍጣፋ ጣሪያ የተለመደ ወይም የግል ይሁን የሚለው የሚወሰነው በውል ሰነዱ ውስጥ እንጂ በተለመደው አስተሳሰብ አይደለም። መልሱ የሚከፍለው ማን እንደሆነ ይወስናል። በአስተዳደር ሰነዶች ውስጥ ከግዴታ ህግ ጋር የሚጋጭ ማንኛውም ድንጋጌ ምንም ውጤት የለውም። ውሉ ራሱ ሊሻሻል የሚችለው በኖታሪያል ውል ብቻ ሲሆን፣ አብዛኛዎቹ ህጎች እና ደንቦቹ የሚጠይቁ ናቸው። በአብዛኛዎቹ ሕንፃዎች ውስጥ ይህ ከፍተኛ አብላጫ ነው።

የጋራ ክፍሎችን የሚንከባከበው ማነው?

ማህበሩ የጋራ ክፍሎችን ይይዛል እና ወጪውን ለሁሉም ባለቤቶች ያስከፍላል። የራስዎን የግል ክፍሎች ያስተናግዳሉ።

የጋራ ክፍሎችን ማስተዳደር የማኅበሩ ዋና የሕግ ተግባር ነው (አንቀጽ 5፡126 BW)። መዋቅሩን፣ ጣሪያውን፣ የፊት ገጽታውን፣ መሠረቶቹን፣ የጋራ መጫኑን፣ ደረጃዎቹን፣ ማንሻዎቹን እና የጋራ መሬቶቹን ይሸፍናል። እነዚያን ክፍሎች በጥሩ ሁኔታ መጠገን እና ደህንነት አደጋ ላይ በሚወድቅበት ጊዜ በጊዜ እርምጃ መውሰድን ያካትታል። ማኅበሩ ወጪውን ለሁሉም ባለቤቶች በውል ውሉ ውስጥ ባለው ጥምርታ መሠረት ያስከፍላል።

የዘገየ ጥገና ረቂቅ ችግር አይደለም። በግል አፓርትመንቶች ውስጥ ጉዳት ያስከትላል። እንዲሁም ለጎብኚዎች እና ለጎረቤቶች ተጠያቂነትን ሊያስከትል ይችላል፡ በአንቀጽ 6፡174 BW መሠረት፣ አንድ ሰው ሊያወጣቸው የሚችላቸውን መመዘኛዎች የማያሟላ ሕንፃ ባለቤት አደጋው ሲከሰት ለሚያደርሰው ጉዳት ተጠያቂ ይሆናል።

ኪራይ የራሱ የሆነ ደንቦች ያሉት የተለየ ርዕሰ ጉዳይ ነው። ለአጭር ጊዜ ቆይታን ጨምሮ አፓርታማዎን እንዴት ማከራየት እንደሚችሉ እና እንዴት እንደሚከራዩ ከውል እና ከማዘጋጃ ቤት ደንቦች የመነጨ ነው፣ ከጥገና ግዴታ አይደለም። ይህንን በአጭሩ የሚቆዩ ኪራዮችን እና የባለቤቶች ማህበርን በተመለከተ በጽሑፋችን ላይ እንወያያለን ።

ስለ መዋጮዎች፣ ስለ ተጠባባቂ ፈንድ እና ስለ ሂሳቦች ደንቦች ምንድናቸው?

እያንዳንዱ ባለቤት በስብሰባው የተወሰነውን ወቅታዊ መዋጮ ይከፍላል፣ እና ማህበሩ በየዓመቱ ለዋና ጥገናዎች በህግ የተደነገገውን ዝቅተኛ ክፍያ ማስያዝ አለበት። ቦርዱ በየዓመቱ ገንዘቡን ማስመዝገብ አለበት።

ብዙውን ጊዜ servicekosten ተብሎ የሚጠራው መዋጮ የሚቀመጠው በስብሰባው የሚቀመጠው ዓመታዊ በጀትን መሠረት በማድረግ ነው። ማህበሩ ከመደበኛው ዓመታዊ ወጪዎች ውጭ ለሚወጡ ወጪዎች የመጠባበቂያ ፈንድ መያዝ አለበት። ከጃንዋሪ 1 ቀን 2018 ጀምሮ፣ አንቀጽ 5፡126 BW ለመኖሪያ ሕንፃዎች ዝቅተኛውን ዓመታዊ ቦታ ማስያዝ ያስቀምጣል። ከአምስት ዓመት ያልበለጠ እና ቢያንስ አስር ዓመት የሚሸፍን የብዙ ዓመት የጥገና ዕቅድ (meerjarenonderhoudsplan) የሚከተል መጠን ወይም እንደዚህ አይነት ዕቅድ ከሌለው፣ በየዓመቱ የሕንፃውን የመልሶ ግንባታ ዋጋ 0.5% ይሸፍናል። የመጠባበቂያ ፈንድ በመርህ ደረጃ በተለየ የክፍያ ወይም የቁጠባ ሂሳብ ውስጥ መቀመጥ አለበት።

ቦርዱ ለስብሰባው ዓመታዊ ሂሳቦችን እና በጀት ያቀርባል። ባለቤቶች መሰረታዊ መዝገቦችን የመመርመር መብት አላቸው። አንድ ባለቤት ካልከፈለ ማህበሩ ያንን ባለቤት መክሰስ ይችላል።

ገዢም የውዝፍ ውዝፍቱን በከፊል ይወስዳል። በአንቀጽ 5፡122 BW መሠረት፣ ገዢውና ሻጩ በአሁኑ እና በቀደመው የፋይናንስ ዓመት ውስጥ ለሚቀሩ መዋጮዎች በጋራ እና በተናጠል ተጠያቂ ይሆናሉ። ለዚህም ነው የኖተሪው ቦርዱን ከመጠናቀቁ በፊት የውዝፍ ውዝፍ መግለጫ እንዲሰጥ የሚጠይቀው። ከዚያም ገዢው በዚያ መግለጫ ውስጥ ባለው መጠን ብቻ ተጠያቂ ይሆናል። ከጁላይ 1 ቀን 2008 ጀምሮ እያንዳንዱ የባለቤትነት ማህበር በንግድ ምክር ቤት (KvK) የንግድ መዝገብ ውስጥ መመዝገብ አለበት።

ማህበራት እንዴት ይወድቃሉ፣ እና እያንዳንዱ ውድቀት ምን ዋጋ ያስከፍላል?

ውድቀቶች በአራት የሚታወቁ ቅርጾች ይመጣሉ፤ እንቅስቃሴ-አልባነት፣ የዘገየ ጥገና፣ እኩል ያልሆነ የማስፈጸም እና የፋይናንስ አስተዳደር ጉድለት። መፍትሄው ለእያንዳንዱ የተለየ ነው።

ማህበሩ እንቅልፍ ቢተኛስ?

እንቅልፍ የወሰደ ማህበር (slapende VvE) አሁንም ህጋዊ ግዴታዎች ያሉት ህጋዊ ሰው ሲሆን ማንኛውም ነጠላ ባለቤት እንደገና ማደስ መጀመር ይችላል። የመጀመሪያው እርምጃ ብዙውን ጊዜ በአግባቡ የተጠራ ስብሰባ ነው።

እንቅስቃሴ-አልባነት በኔዘርላንድስ ውስጥ በጣም የተለመደ ውድቀት ነው። ቦርድ የለም፣ ወይም ቦርዱ ከዓመታት በፊት ስብሰባ መጥራት ያቆመ አንድ ባለቤት ነው። በጀት የለም፣ የመጠባበቂያ ፈንድ የለም እና የኢንሹራንስ ግምገማ የለም። መዋጮዎች የሚሰበሰቡት መደበኛ ባልሆነ መንገድ ወይም ጨርሶ አይደለም። ይህ በእንዲህ እንዳለ፣ ወደ ኋላ የቀረ ሕንፃዎ ነው።

ሲሸጡ እንቅልፍ የለሽ ማህበር ተግባራዊ ችግር ይፈጥራል። ገዢዎችና አበዳሪዎቻቸው ቃለ-መጠይቆችን፣ ሂሳቦችን እና የጥገና ዕቅዱን ይጠይቃሉ። እነዚህ ከጠፉ ዋጋው ይቀንሳል ወይም ሽያጩ ይከሽፋል።

እንቅልፍ የወሰደ ማህበር ሊጠገን ይችላል። በአንቀጽ 5፡127 BW መሠረት ሊቀመንበሩና ቦርዱ ስብሰባ ሊጠሩ ይችላሉ። አብዛኛዎቹ የሞዴል ደንቦች በአንድ ላይ የተወሰነውን የድምጽ መጠን ዝቅተኛውን ድርሻ የያዙ ባለቤቶች ስብሰባ እንዲጠይቁ እና ሊቀመንበሩ እርምጃ ካልወሰደ እራሳቸውን እንዲያሰባስቡ ያስችላቸዋል። ትክክለኛውን ገደብ እና የማሳወቂያ ጊዜ ለማወቅ የራስዎን ደንቦች ያረጋግጡ። ስብሰባ በአግባቡ ከተጠራ በኋላ ቦርድ ሊሾም፣ በጀት ሊያፀድቅ፣ የጥገና ዕቅድ ሊያወጣ እና የመጠባበቂያ ሂሳብ ሊከፍት ይችላል።

ማዘጋጃ ቤቶች የራሳቸው ጣልቃ ገብነት የማድረግ ሥልጣን አላቸው። በአንቀጽ 5፡127a BW መሠረት፣ ማዘጋጃ ቤት አንድ ሕንፃ የጥገና ደረጃውን በእጅጉ ባላሟላበት ስብሰባ እንዲጠራ የካንተንሬቸርተርን ፈቃድ መጠየቅ ይችላል። ማዘጋጃ ቤቶች ይህንን ኃይል በዋናነት የሚጠቀሙት አሮጌ የመኖሪያ ቤቶች ባሉባቸው አካባቢዎች ነው።

ጥገናው ለሌላ ጊዜ ቢዘገይ እና ጉዳቱ በአፓርታማዎ ላይ ቢደርስስ?

መጠበቅ የለብዎትም። ማህበሩ የጋራ ድርሻውን ባለመያዙ ምክንያት ጉዳት የደረሰበት ባለቤት ማህበሩን ተጠያቂ ሊያደርግ እና ስራው እንዲከናወን ሊጠይቅ ይችላል።

የተለመደው ጉዳይ የሚገናኝ ነገር ግን እርምጃ የማይወስድ ቦርድ ነው። ጣሪያው ለሦስት ክረምት ፈሰሰ፣ ሪፖርቱ ሁለት ጊዜ በጠረጴዛ ላይ ቆይቷል፣ እና ጥቂት ባለቤቶች መክፈል ስለማይችሉ ወይም ስለማይከፍሉ ስብሰባው ውሳኔውን ለሌላ ጊዜ ማስተላለፍን ቀጥሏል። ይህ በእንዲህ እንዳለ ውሃ ወደ ላይኛው ፎቅ አፓርታማዎች ይደርሳል። ማህበሩ የጋራ ባለቤቶችን በአግባቡ ማስተዳደር አለበት፣ እና ያ ግዴታ አንዳንድ አባላት ወጪውን ስለሚቃወሙ አይጠፋም። ስለ መፍሰስ እና ስለወደቁ የጣሪያ ንጣፎች ያለን ማስታወሻ ይህንን በዝርዝር ያብራራል።

ደንቦች በምርጫ ወይም በእኩልነት ካልተተገበሩስ?

ማህበሩ ሰነዱን እና የቤቱን ደንቦች በተከታታይ መተግበር አለበት። በምርጫ አፈፃፀም ላይ የተመሰረተ ውሳኔ ምክንያታዊነትን እና ፍትሃዊነትን የሚጻረር ሆኖ ሊከራከር ይችላል።

አንድን ባለቤት ስለ በረንዳ መጋረጃ ማስጠንቀቅ ሦስት ተመሳሳይ መጋረጃዎችን ችላ ማለት ብቻ ፍትሃዊ አይደለም። ህጉን ለማስፈጸም የሚደረገውን ማንኛውንም በኋላ ላይ የሚደረግ ሙከራ ያዳክማል። አንዳንድ ጊዜ በዚህ አውድ ውስጥ የሚጠቀሱ የውጭ የፍትህ ቤቶች ህጎች ለኔዘርላንድስ ሕንፃ አይተገበሩም።

የደች የእኩልነት አያያዝ ሕግ ተፈጻሚ ይሆናል። አጠቃላይ የእኩልነት አያያዝ ሕግ (Algemene wet gelijke behandeling) እንደ ዘር፣ ሃይማኖት፣ ጾታ እና ዜግነት ባሉ ምክንያቶች ልዩነቶችን ይከለክላል፣ ይህም በመኖሪያ ቤት ውስጥም ጭምር። በአካል ጉዳት ምክንያት የሚደረግ እኩል አያያዝ ወይም ሥር የሰደደ ሕመም ሕግ (Wgbh/cz) ለአካል ጉዳተኝነት እና ለከባድ ሕመም ተመሳሳይ ነገር ያደርጋል። በእንደዚህ ዓይነት ምክንያት እኩልነት እንደሌለብዎት የሚያምኑ ከሆነ፣ የኔዘርላንድ የሰብአዊ መብቶች ተቋም (ኮሌጅ ቮር ደ ሬችተን ቫን ደ ሜንስ) አስገዳጅ ያልሆነ አስተያየት እንዲሰጥዎት መጠየቅ ወይም ወደ ሲቪል ፍርድ ቤት መሄድ ይችላሉ። ለአካል ጉዳተኛ ነዋሪ ምክንያታዊ ማስተካከያ አለመፍቀድ፣ ለምሳሌ በጋራ ቦታ ላይ መወጣጫ ወይም የእጅ መደገፊያ፣ በዚያ ማዕቀፍ ውስጥ ሊወድቅ ይችላል። ማህበሩ ፈቃዱን በቀላሉ የሚከለክል ከሆነ፣ በአንቀጽ 5:121 BW መሠረት ያለው ምትክ ፈቃድ ብዙውን ጊዜ ቀጥተኛ መንገድ ነው።

ገንዘቡ በአግባቡ ካልተያዘስ?

እያንዳንዱ ባለቤት መዝገቦቹን የማየት መብት አለው፣ እና ስብሰባ ሊያረጋግጣቸው ያልቻሉትን ሂሳቦች መቀበል የለበትም። ገንዘብ ከጠፋ ማህበሩ ቦርዱን ወይም ሥራ አስኪያጁን ተጠያቂ ሊያደርግ ይችላል።

የፋይናንስ አስተዳደር ጉድለት የተለያዩ ቅርጾችን ይወስዳል። መዋጮዎች አይሰበሰቡም። የመጠባበቂያ ፈንዱ የሚገኘው በወረቀት ላይ ብቻ ነው። ክፍያዎች የሚሄዱት ከቦርድ አባል ጋር ለተገናኘ ኩባንያ ነው። ለሦስት ዓመታት ምንም ሂሳብ አልነበረም። ወይም አንድ ሥራ አስኪያጅ የማኅበሩን ገንዘብ ከራሱ ጋር ያዋህዳል።

ከሥራ መባረርን አለመቀበል እውነተኛ መሣሪያ ነው። ሂሳቦችን መቀበል እና ለቦርዱ መልቀቅ የተለያዩ ውሳኔዎች ሲሆኑ ሁለተኛው ደግሞ ከመጀመሪያው በቀጥታ መከተል የለበትም። ገንዘቦች በአግባቡ ጥቅም ላይ ሲውሉ ለፖሊስ የወንጀል ክስ ማቅረብም አማራጭ ነው።

በማህበሩ ውስጥ እንዴት ትጀምራለህ?

ለቦርዱ በጽሑፍ የቀረበ ቅሬታ እና ለስብሰባው የቀረበውን ሀሳብ በመጻፍ ይጀምሩ። መደበኛ የጥፋተኝነት ማስታወቂያ ከዚያም በኋላ ላይ ማንኛውንም የይገባኛል ጥያቄ ያዘጋጃል።

እያንዳንዱ ስኬታማ ጉዳይ ማለት ይቻላል የሚጀምረው በወረቀት ላይ ነው። ችግሩን በጽሑፍ ለቦርዱ ሪፖርት ያድርጉ። እውነታውን ይግለጹ። የሰነዱን አቅርቦት ወይም የማኅበሩን ኃላፊነት የሚወስዱትን ደንቦች ይመልከቱ። ፎቶግራፎችን እና ያለዎትን ማንኛውንም ሪፖርት ያያይዙ። በተወሰነ ጊዜ ውስጥ የጽሑፍ ምላሽ ይጠይቁ።

መልስ ካልመጣ ወይም መልሱ ነጥቡን ካጣ፣ መደበኛ የውድቀት ማስታወቂያ (ingebrekestelling) ይላኩ። ለአፈጻጸም የመጨረሻ ምክንያታዊ የጊዜ ገደብ ያዘጋጁ እና ቀጥሎ ምን እንደሚያደርጉ ይግለጹ። በኔዘርላንድስ ሕግ መሠረት፣ ማስታወቂያው አስፈላጊ ነው፡- ያለሱ፣ ተበዳሪ በአጠቃላይ በዋስትና ላይሆን ይችላል (አንቀጽ 6፡82 BW)፣ እና በመዘግየት ምክንያት የሚመጣ የጉዳት ጥያቄ በዚህ ምክንያት ብቻ ሊሳካ ይችላል።

ስብሰባውንም ሆነ ቦርዱን ይጠቀሙ። ማንኛውም ባለቤት አንድ ነገር በአጀንዳው ላይ እንዲቀመጥ መጠየቅ ይችላል። በአግባቡ የተቀረጸ ሀሳብ፣ የዋጋ ዝርዝር እና የገንዘብ ድጋፍ ሀሳብ ተያይዟል፣ ከቅሬታ ይልቅ ለሌላ ጊዜ ማስተላለፍ በጣም ከባድ ነው። ቃለ ጉባኤዎቹን ያስቀምጡ። እነዚህ ውሳኔዎች የተወሰኑበትን እና መቼ እንደሆነ የሚያሳዩ ማስረጃዎች ናቸው፣ እና ውሳኔን ለመቃወም የአንድ ወር ጊዜ የሚፈጀው ስለሱ ማወቅ ከሚችሉበት ቀን ጀምሮ ነው።

ግንኙነቶች እየጠነከሩ ቢሄዱም ሁሉም ሰው አሁንም በተመሳሳይ ሕንፃ ውስጥ የሚኖር ከሆነ፣ ሽምግልና ብዙውን ጊዜ ከችሎት ይልቅ ውጤታማ ነው። ከአንድ ውሳኔ ይልቅ መላውን ግንኙነት መፍታት ይችላል። ተመሳሳይ ነገር በባለቤቶች መካከል ለሚነሱ አለመግባባቶች ይሠራል፣ አለመግባባቶችን ከፍርድ ቤት ውጭ ለመፍታት አጠቃላይ ህጎች ጠቃሚ የመነሻ ነጥብ ናቸው።

የትኞቹ መንገዶች ወደ kantonrechter ያመራሉ?

የአፓርታማ ክርክሮች ሕንፃው በሚገኝበት አውራጃ በሚገኘው ካንቶንሬክተር ይሰማሉ። ትክክለኛውን መንገድ መምረጥ ከጉዳይዎ ጥንካሬ የበለጠ አስፈላጊ ነው።

በአንቀጽ 5:121 እና 5:130 BW ስር ያሉት ማመልከቻዎች በአንጻራዊነት ተደራሽ የሆነ የአቤቱታ አቀራረብ ሂደት (verzoekschriftprocedure) ይከተላሉ።

የውሳኔ መሰረዝ። ስብሰባው ከሰነዱ፣ ከደንቦቹ ወይም ከምክንያታዊነት እና ከፍትሃዊነት መስፈርቶች ጋር የሚጋጭ ውሳኔ ከወሰደ፣ ካንቶንሬክተር እንዲሰርዝ መጠየቅ ይችላሉ። በአንቀጽ 5፡130 BW መሠረት ውሳኔውን ባወቁበት ወይም ስለ ውሳኔው ሊያውቁት በሚችሉበት ቀን በአንድ ወር ውስጥ ማስገባት አለብዎት። ያ ጊዜ አጭር እና ጥብቅ ነው። የሆጅ ራድ እንደገለጸው፣ ቃለ ጉባኤዎች ብዙውን ጊዜ የማይተላለፉበት ከሆነ፣ ስብሰባውን ያመለጠው ባለቤት በሳምንት ውስጥ መጠየቅ አለበት፤ ከዚያም ወሩ የሚጀምረው ከዚያ ሳምንት በኋላ ካለው ቀን በኋላ አይደለም (HR 21 ሰኔ 2019፣ ECLI:NL:HR:2019:1022)። ውሳኔን ለመቃወም በስብሰባው ላይ መገኘት የለብዎትም፣ ነገር ግን መገኘት እና ተቃውሞዎ መረጋገጥ ጉዳይዎን በጣም ቀላል ያደርገዋል።

ከሕግ ወይም ከሰነዱ ጋር የሚጋጭ ውሳኔ ውድቅ ሊሆን ይችላል (አንቀጽ 2፡14 BW፣ ይህም በአንቀጽ 5፡129 BW በኩል ተፈጻሚ ይሆናል)። ለክፍተት ውሳኔ ምንም ዓይነት ጊዜ አይተገበርም። ምክር ሳይሰጥ በክፍተት ውሳኔ ላይ መተማመን አደገኛ ነው። ደህንነቱ የተጠበቀው መንገድ በወሩ ውስጥ ማስገባት ነው።

ፈቃድ መተካት። አንዳንድ ጊዜ እርስዎ ማድረግ ለሚችሉት ነገር የማኅበሩን፣ የአካሎቹን ወይም የሌላ ባለቤትን ትብብር ወይም ፈቃድ ያስፈልግዎታል። ያ ስምምነት ያለ ምክንያታዊ ምክንያት ውድቅ ከተደረገ ወይም ምንም ውሳኔ ካልተወሰደ፣ ካንተንሬክተር የሚተካ ፈቃድ ሊሰጥ ይችላል (አንቀጽ 5:121 BW)። ይህ ሊፍት ለመጫን፣ የፀሐይ ፓነሎችን ለማስቀመጥ፣ የመስኮት ክፈፎችን ለመተካት፣ የሙቀት ፓምፕ ለማገናኘት ወይም የጋራ ክፍልን የሚነካ ሌላ ለውጥ ለማድረግ የሚፈልግ ባለቤት መንገድ ነው፣ እና ዝምታ ወይም ምክንያታዊ ያልሆነ እምቢታ የሚያሟላ። ፍርድ ቤቱ የእርስዎን ፍላጎት ከሌሎች ባለቤቶች ጥቅም ጋር ያወዳድራል። ወጪዎቹ እንዴት እንደሚጋሩም ሊወስን ይችላል።

ስብሰባ እንዲጠራ ማድረግ። ቦርዱ ሕጉና ደንቦቹ የሚጠይቁትን ስብሰባዎች የማይጠራ ከሆነ፣ ባለቤቶቹ ከላይ እንደተገለጸው በደንቦቹ ውስጥ ያሉትን የስብሰባ ደንቦች መጠቀም ይችላሉ። ይህ የተኛ ማህበርን ለማንቃት መደበኛው የመጀመሪያ እርምጃ ነው፣ እና ብዙ ጊዜ በራሱ በቂ ነው፡ ስብሰባው በአግባቡ ከተጠራ በኋላ ማህበሩ እንደገና መሥራት ይጀምራል። ማህበሩ የሚያስፈልገውን ውሳኔ ካላደረገ፣ በአንቀጽ 5፡121 BW ስር የተተካ ፈቃድ ይገኛል።

በማኅበሩ ላይ የተለመደ የይገባኛል ጥያቄ። መሰረዝ ጣሪያን አያድስም። ማኅበሩ የጥገና ግዴታውን ሳይወጣ ሲቀር፣ መፍትሔው የአፈጻጸም ጥያቄ ሲሆን አስፈላጊ ከሆነ ለእያንዳንዱ የዘገየ ቀን በቅጣት ክፍያ (dwangsom) የተደገፈ ሲሆን ለደረሰብዎት ጉዳት ከጥያቄ ጋር ተጣምሮ። እንደ ጠፍጣፋ መኖሪያ ቤት እንዳይኖር የሚያደርግ ፍሳሽ ባሉ አስቸኳይ ጉዳዮች፣ የመጀመሪያ ደረጃ የእርዳታ ሂደቶች (kort geding) በሳምንታት ውስጥ ትዕዛዝ ሊያስገኙ ይችላሉ። የደች የሲቪል ሥነ ሥርዓት ደንቦች በተለመደው መንገድ ተፈጻሚ ይሆናሉ፣ ኪሳራዎን ለማረጋገጥ የሚያስፈልጉትን መስፈርቶች ጨምሮ።

በአፓርታማዎ ውስጥ ለሚደርስ ጉዳት ማን ይከፍላል?

ይህ የሚወሰነው መንስኤው ባለበት ቦታ ላይ ነው። በጋራ ክፍል ላይ ባለ ጉድለት የሚደርስ ጉዳት በመሠረቱ የማኅበሩ ጉዳይ ነው፤ በሌላ ባለቤት የግል ክፍል ላይ ባለ ጉድለት የሚደርስ ጉዳት በእርስዎ እና በዚያ ባለቤት መካከል ያለ ጉዳይ ነው።

በራስዎ የግል ክፍል የሚደርስ ጉዳት የእርስዎ ነው። የመከፋፈል ውል የትኛው ክፍል የትኛው እንደሆነ ይወስናል። በአሮጌ ሕንፃዎች ውስጥ ይህ ወሰን ብዙውን ጊዜ ይከራከራል፣ በተለይም ለበረንዳዎች፣ ለመስኮት ክፈፎች፣ ለእርከን እና ለቧንቧ ስራዎች።

ማኅበሩ ኃላፊነት የሚሰማው ከሆነ፣ ሁለት መሠረት ያላቸው የይገባኛል ጥያቄዎችን ሊደግፉ ይችላሉ። የመጀመሪያው የማስተዳደርና የማቆየት ግዴታውን አለመወጣት ነው። ሁለተኛው በአንቀጽ 6፡174 BW መሠረት ጉድለት ያለባቸው ሕንፃዎች ላይ የሚደርሰው ጥብቅ ተጠያቂነት ነው። ሕንፃው ሊያወጣቸው የሚችላቸውን መመዘኛዎች የማያሟላ ከሆነና አደጋው እውን ከሆነ፣ ጉዳት የደረሰበት ወገን ጥፋቱን ማረጋገጥ ሳያስፈልገው ኪሳራው ይሸከማል። ሁለተኛው መንገድ ቦርዱ ስለ ጉድለቱ እንደሚያውቅ ለማሳየት አስቸጋሪ በሚሆንበት ጊዜ ዋጋ ያለው ነው።

ኢንሹራንስ ለዚህ አብዛኛው ተግባራዊ መልስ ነው። ማህበሩ ሕንፃውን ኢንሹራንስ መስጠት አለበት። የሕንፃው ፖሊሲ ብዙውን ጊዜ የውሃ ጉዳትን እና በተስተካከሉ እቃዎች ላይ የሚደርሰውን ጉዳት ይሸፍናል። ይዘቶች እና የግል ማሻሻያዎች በራስዎ የቤት ኢንሹራንስ ስር ይወድቃሉ። ለሁለቱም ኢንሹራንስ ሰጪዎች ወዲያውኑ ጉዳት ሪፖርት ያድርጉ፣ ከጥገናው በፊት ሁሉንም ነገር ፎቶግራፍ ያንሱ እና ደረሰኞችን ያስቀምጡ።

ኪሳራው በሚከራከርበት ጊዜ፣ ስለ ምክንያት እና መጠን የባለሙያ ሪፖርት የጉዳት ጥያቄ ተግባራዊ እንዲሆን የሚያደርገው ነው። ስለ ካሳ አጠቃላይ አሰራር እዚህም እንደሌሎች ቦታዎችም ይሠራል። ከባድ በሆኑ ጉዳዮች፣ ችላ መባል ቤትን ለረጅም ጊዜ ጥቅም ላይ የማይውል ባደረገበት ጊዜ፣ ከገንዘብ ጉዳት ጋር ተያይዞ ለቁሳዊ ያልሆኑ ኪሳራዎች ካሳ ሊጠየቅ ይችላል። የደች ፍርድ ቤቶች ይህንን በአነስተኛ መጠን ይፈርዳሉ።

የቦርድ አባላትና አስተዳዳሪዎች ኃላፊነት እስከምን ድረስ ነው?

የቦርድ አባል ተግባሩን በአግባቡ ማከናወን አለበት፤ እንዲሁም በግል ተጠያቂ የሚሆነው ለማህበሩ ብቻ ነው። ባለሙያ አስተዳዳሪ በውል መሠረት ለማህበሩ ኃላፊነት ይወስዳል እንጂ ለግለሰብ ባለቤቶች አይደለም።

የባለቤቶች ማህበር ቦርድ የሥርዓት አካል አይደለም። በአንቀጽ 5፡131 BW መሠረት የማኅበሩን ገንዘብ ያስተዳድራል እና የስብሰባውን ውሳኔዎች ያስፈጽማል። እንዲሁም መዝገቦችን ይይዛል እና ማኅበሩን ይወክላል።

በአንቀጽ 2፡9 BW ላይ የተጠቀሰው የቦርድ ተግባራት አጠቃላይ መስፈርት በአንቀጽ 5፡124 BW በኩል ለVvE የቦርድ አባላት ይሠራል። ተግባሩን በአግባቡ የማይፈጽም ዳይሬክተር ለሕግ ሰው ተጠያቂ ሲሆን በዚህ ምክንያት ከባድ ክስ ሊመሰረትበት ይችላል። አብዛኛዎቹ የአንድ ትንሽ ማህበር የቦርድ አባላት በጎ ፈቃደኞች ናቸው፣ እና ፍርድ ቤቶች ይህንን ከግምት ውስጥ በማስገባት መስፈርቱን ይተገብራሉ። ሆኖም ግን፣ በጎ ፈቃደኝነት መከላከል አይደለም። ሕንፃውን ዋስትና አለመስጠት፣ አጣዳፊ የደህንነት አደጋን የሚለይ ሪፖርትን ችላ ማለት ወይም የማኅበሩን ገንዘብ ለራስዎ መክፈል ከባድ ፍርድ ይጣልበታል።

ማህበሩ ባለሙያ ሥራ አስኪያጅን ሲያሳትፍ፣ ውሉ ሥራ አስኪያጁ ምን እንደሚጠበቅበት ይወስናል። የተለመዱ ተግባራት ስብሰባዎችን መሰብሰብ፣ ሂሳቦችን መያዝ፣ መዋጮ መሰብሰብ፣ የዋጋ ዝርዝር ማግኘት እና መደበኛ ጥገናዎችን ማዘጋጀት ናቸው። እነዚህን ተግባራት ማከናወን ያልቻለ ሥራ አስኪያጅ ከማህበሩ ጋር ያለውን ውል ይጥሳል።

የማህበሩ አቻ እንጂ የግለሰብ ባለቤት አይደለም። ይህ በተግባር አስፈላጊ ነው። በአስተዳዳሪው ደስተኛ ካልሆኑ፣ ስብሰባው እንዲተገበር ያድርጉ፣ ምክንያቱም የውል ጥያቄው የማህበሩ ነው። ስብሰባው ማህበረሰቡን በግልጽ የሚጎዳ ነገር ላይ እርምጃ ለመውሰድ ፈቃደኛ ካልሆነ፣ ያ እምቢታ ራሱ ሊከራከሩት የሚችሉት ውሳኔ ነው። የአንድ ድርጅት እና የዳይሬክተር ተጠያቂነት ሰፊው የሕግ ኃላፊነቶች ማዕቀፍ ለሌሎች ህጋዊ ሰዎች የሚተገበር ነው።

ባለቤቶች እነዚህን ችግሮች እንዴት መከላከል ይችላሉ?

መከላከል በአብዛኛው የአስተዳደር ነው፡- ወቅታዊ የጥገና ዕቅድ፣ ተጨባጭ በጀት፣ የተለየ የመጠባበቂያ ሂሳብ እና ግልጽ ደቂቃዎች። አንዳቸውም አስቸጋሪ አይደሉም።

የብዙ ዓመት የጥገና ዕቅድ ተግባራዊ ማድረግ እና ቢያንስ በየአምስት ዓመቱ ማዘመን። የመጠባበቂያ መዋጮውን ያስቀምጣል፣ ወጪውን ያሰራጫል እና ብድር የሚያስፈልግ ከሆነ ማህበሩን ክሬዲት የሚያገኝ ያደርገዋል። ዝቅተኛውን መዋጮ ከማድረግ ይልቅ ተጨባጭ በጀት ያጽድቁ። ዝቅተኛ መዋጮ ቁጠባ ሳይሆን ጣሪያው መተካት ሲኖርበት አፓርታማው ላለው ለማንኛውም ሰው የዘገየ ሂሳብ ነው። የመጠባበቂያ ፈንዱን በተለየ ሂሳብ ውስጥ ያስቀምጡ። የኢንሹራንስ እና የመልሶ ግንባታ ዋጋውን በየጊዜው ይገምግሙ። ውሳኔዎችን በግልጽ ይመዝግቡ እና አስፈላጊ ከሆነም ተፈጻሚ ይሆናሉ።

መልካም አስተዳደር ወጪው አነስተኛ ሲሆን አብዛኛዎቹን አለመግባባቶች ይከላከላል። ስብሰባውን በሰዓቱ በአግባቡ አጀንዳ ያዘጋጁ። ሂሳቦቹን አስቀድመው ያሰራጩ። ውሳኔዎቹንና ተቃውሞዎቹን ይግለጹና ቃለ ጉባኤዎቹን ያትሙ። በውሳኔ ላይ የግል ፍላጎት ያላቸው የቦርድ አባላት እንዲናገሩና እንዲታቀቡ ይጠይቁ። የቤቱን ደንቦች በየጥቂት ዓመታት ይገምግሙ። የአፓርታማዎችን አጠቃቀም የሚገድብ ማንኛውንም ነገር በቤቱ ደንቦች ውስጥ ሳይሆን በሰነዱ ውስጥ ያስቀምጡ፣ ምክንያቱም የሚገባው እና የሚይዘው እዚያ ነው። ተግባራዊ የአስተዳደር ማዕቀፍ እና መደበኛ የሕግ ተገዢነት ግዴታዎች ከመሠረቱ አስራ ሁለት አፓርትመንቶች ባሉት ሕንፃ ላይ ልክ እንደ ኩባንያ ተፈጻሚ ይሆናሉ።

አፓርታማ ከመግዛትዎ በፊት ምን ማረጋገጥ አለብዎት?

ቃለ-መጠይቆችን፣ ሂሳቦችን፣ በጀቱን፣ የጥገና ፕላኑን እና የመጠባበቂያ ቀሪ ሂሳብን ይጠይቁ እና ከመፈረምዎ በፊት የክፍፍል ሰነዱን ያንብቡ። ይህ ቼክ ቀላል እና በፍፁም ሊዘለል አይገባም።

ያለፉትን ሶስት ስብሰባዎች ቃለ ጉባኤዎች፣ ዓመታዊ ሂሳቦችን፣ በጀቱን፣ የጥገና ፕላኑን እና የመጠባበቂያ ፈንዱን ቀሪ ሂሳብ ይጠይቁ። ከመፈረምዎ በፊት የክፍሉን ውል ያንብቡ፣ በተለይም አፓርትመንቱን ለመከራየት ወይም ለውጦችን ለማድረግ ካሰቡ። በኔዘርላንድስ የንብረት ህግ ውስጥ ስላሉት የተለመዱ ወጥመዶች አጠቃላይ እይታችን እና ቤትን በጋራ ስለመግዛት የዝርዝራችን ዝርዝር ከመዋዋልዎ በፊት ሌላ ምን ማረጋገጥ እንዳለብዎት ያስቀምጣል። አፓርትመንቱን ለመከራየት ካሰቡ፣ በባለንብረቱ ላይ የሚጣሉት ግዴታዎችም ማወቅ ጠቃሚ ናቸው።

አሁን ምን ማድረግ አለብዎት?

የክፍፍል ሰነዱን ያንብቡ፣ ቅሬታዎን እና ሀሳብዎን በጽሑፍ ያስቀምጡ እና ጉዳዩን በአጀንዳው ላይ ያስቀምጡ። የማንኛውም ውሳኔ ቀን ልብ ይበሉ፣ ምክንያቱም የውሳኔው የአንድ ወር ጊዜ ወዲያውኑ መጠናቀቅ ይጀምራል።

ማህበሩ አሁንም እርምጃ ካልወሰደ፣ ካንቶንሬክተር ተደራሽ ነው እና በመጽሐፉ 5 ውስጥ ያሉት ሂደቶች ለዚህ ሁኔታ በትክክል የተነደፉ ናቸው። የአፓርታማ ባለቤቶችን፣ ቦርዶችን እና ማህበራትን ስለ ክፍፍል ሰነድ እና ደንቦች፣ የውሳኔዎች መሰረዝ፣ የተለዋጭ ፈቃዶች፣ የጥገና ግዴታዎች፣ ውዝፍ እዳዎች እና ለጉዳት ተጠያቂነት እንመክራለን። እርምጃ የማይወስድ ማህበር የሚያጋጥሙዎት ባለቤት ይሁኑ ወይም ሕንፃውን ወደነበረበት ለመመለስ የሚሞክር ቦርድ፣ የሪል እስቴት ጠበቆቻችን በደች ሕግ መሠረት የት እንዳሉ እና ቀጣዩ እርምጃ ምን ያህል ተጨባጭ እንደሆነ ሊነግሩዎት ይችላሉ ።

በማጠቃለያው

• አንድ VvE የጋራ ክፍሎችን ማስተዳደር እና መጠበቅ፣ በሕግ የተደነገገውን ዝቅተኛውን የሚያሟላ የመጠባበቂያ ፈንድ መያዝ እና ሂሳቦችን እና በጀቱን የሚያፀድቅ ስብሰባ ማድረግ አለበት።
• ስለ ስብሰባው ማወቅ በሚችሉት በአንድ ወር ጊዜ ውስጥ የተሳሳተ ውሳኔን ይቃወሙ (አንቀጽ 5:130 BW)።
• ያለ በቂ ምክንያት ፈቃድ ውድቅ ከተደረገ ወይም ምንም ዓይነት ውሳኔ ካልተወሰደ፣ ምትክ ፈቃድ ለማግኘት የካንተንሬቸርን ይጠይቁ (አንቀጽ 5:121 BW)።
• በደንቡ መሠረት ስብሰባ እንዲደረግ በማድረግ የእረፍት ጊዜን የሚያሳልፍ ማህበርን እንደገና ማደስ፤ ማዘጋጃ ቤቱ በአንቀጽ 5፡127a BW መሠረት የራሱ የሆነ መንገድ አለው።
• ችላ ለተባሉ ጥገናዎች፣ የጥፋተኝነት ማስታወቂያ ይላኩ እና ከዚያ የአፈጻጸም እና የጉዳት አፈጻጸም ይጠይቁ፤ በአስቸኳይ ጊዜ የመጀመሪያ ደረጃ የእርዳታ ሂደቶችን ይጠቀሙ።

ተደጋግሞ የሚነሱ ጥያቄዎች

እነዚህ ባለቤቶች ማህበራቸው ስራውን በማይሰራበት ጊዜ ብዙ ጊዜ የሚጠይቋቸው ጥያቄዎች ናቸው። መልሶቹ የደች ሲቪል ህግ መጽሐፍ 5ን ያንፀባርቃሉ፤ የራስዎ ስራ እና ደንቦች የራሳቸውን ህጎች ሊጨምሩ ይችላሉ።

የት እንደቆምክ እርግጠኛ አይደለህም? ስለሁኔታህ ንገረን። አማራጮችህን በአንድ የስራ ቀን ውስጥ እናሳውቅሃለን።