በደች የንብረት ሕግ ውስጥ የተደበቁ ጉድለቶች የጊዜ ገደብ ሁለት የተለያዩ የጊዜ ገደቦችን ያቀፈ ሲሆን ከሁለቱ አንዱን ያመለጠ ገዢ ጉድለቱን ከባድ ቢሆንም የይገባኛል ጥያቄውን ያጣል። በኔዘርላንድስ የሲቪል ሕግ (BW) አንቀጽ 7:23(1) መሠረት ገዢው ንብረቱ ከውሉ ጋር የማይጣጣም መሆኑን ካወቀ በኋላ በተመጣጣኝ ጊዜ ውስጥ (bekwame tijd) ለሻጩ ማሳወቅ አለበት። በአንቀጽ 7:23(2) መሠረት በዚያ አለመጣጣም ላይ የተመሠረተ ማንኛውም የይገባኛል ጥያቄ ከዚያ ማሳወቂያ በኋላ ከሁለት ዓመት በኋላ ያልፋል፣ የገደቡ ጊዜ በትክክል ካልተቋረጠ በስተቀር። ሁለቱም ሰዓቶች የሚቀሰቀሱት በንብረቱ ዝውውር ሳይሆን በግኝት ነው።

ይህ መመሪያ የተደበቀ ጉድለት (verborgen gebrek) ምን እንደሆነ፣ ሁለቱ ወቅቶች እንዴት እንደሚሄዱ፣ የገዢው የመመርመር ግዴታ ከሻጩ የመግለጽ ግዴታ ጋር እንዴት እንደሚገናኝ እና የጥራት ማረጋገጫ ህግ ከፀናበት ጊዜ ጀምሮ ለአዲስ ግንባታ ግዢዎች ምን እንደተለወጠ ያብራራል። የተጻፈው ለኔዘርላንድስ የመኖሪያ እና የንግድ ንብረቶች ገዢዎች እና ሻጮች እና እነሱን ለሚመክራቸው ለማንኛውም ሰው ነው።

በኔዘርላንድስ ሕግ መሠረት የተደበቀ ጉድለት ተደርጎ የሚቆጠረው ምንድን ነው?

የደች የሪል እስቴት ሕግ የተደበቀ ጉድለት የሚለውን ቃል እንደ ህጋዊ ፅንሰ-ሀሳብ አይጠቀምም። መሠረታዊው ደንብ ተኳኋኝነት ነው፡ በአንቀጽ 7፡17 መሠረት የተሰጠው ንብረት ገዢው በውሉ መሠረት ሊጠብቀው የሚገባቸውን ባህሪያት ሊኖረው ይገባል። ለአብዛኛዎቹ የደች የቤት ሽያጭ በሚውል የሞዴል የግዢ ውል ውስጥ ሻጩ በተጨማሪም ንብረቱ ለመደበኛ መኖሪያነት የሚያስፈልጉትን ባህሪያት እንዳለው ያረጋግጣል፣ እና ሁሉም ማለት ይቻላል አለመግባባቶች የሚቀያየሩበት የመደበኛ አጠቃቀም ዋስትና ነው።

ጉድለት ከመተላለፉ በፊት በነበረበት ቦታ ተደብቆ ይገኛል፣ በተመጣጣኝ ፍተሻ ላይ አይታይም ነበር፣ እና ለመደበኛ አጠቃቀም በቂ ከባድ ነው። ከአዲሱ የፕላስተር ስራ ጀርባ የተደበቀ ከባድ የመሠረት መሸርሸር ክላሲክ ምሳሌ ነው። የመዋቅር መበስበስ፣ ደህንነቱ ያልተጠበቀ የኤሌክትሪክ ተከላ፣ ከባድ የአፈር ብክለት፣ አስፈላጊው ፈቃድ ሳይኖር የተገነባ ማራዘሚያ ወይም የቤቱን ክፍል ከጥቅም ውጭ የሚያደርግ ወረራ ሁሉም ብቁ ሊሆኑ ይችላሉ። የሚጮህ የወለል ሰሌዳ፣ የሚንጠባጠብ ቧንቧ ወይም የቆየ ማስጌጫ ሊያሟላ አይችልም፣ ምክንያቱም አንዳቸውም ንብረቱ እንዳይኖር አይከለክሉም።

የይገባኛል ጥያቄው ስኬታማ ከመሆኑ በፊት አራት ቅድመ ሁኔታዎች መሟላት አለባቸው። ጉድለቱ የባለቤትነት መብት በሚተላለፍበት ጊዜ የነበረ መሆን አለበት። በግዢው ወቅት በገዢው በአግባቡ ሊታወቅ የሚችል መሆን የለበትም። መደበኛ አጠቃቀምን በእውነት ማደናቀፍ ወይም ውሉ ከገባው ቃል የራቀ መሆን አለበት። ገዢው አደጋውን መቀበል የለበትም፣ በግልጽ እንደተከሰተው ወይም የዕድሜ አንቀጽ ወይም ችግሩን በማወቅ በተዘዋዋሪ በመግዛት።

የመደበኛ አጠቃቀም ገደብ ገዢዎች ከሚጠብቁት በላይ ነው። ለመጠገን ውድ የሆነ ጉድለት መደበኛ አጠቃቀምን የሚከለክል ጉድለት በራስ-ሰር አይደለም፣ እና የደች ፍርድ ቤቶች በዚያ መሠረት ብቻ ከፍተኛ የጥገና ሂሳቦችን የሚጠይቁ ጥያቄዎችን ዘወትር ውድቅ ያደርጋሉ። የሙከራው መለኪያ የሚያስከትለው ውጤት ክብደት፣ የክፍያ መጠየቂያው መጠን ሳይሆን።

የተደበቁ ጉድለቶችን የሚወስኑት ሁለቱ የጊዜ ገደቦች

የግኝት ቅጽበት ሁለቱንም ሰዓቶች ይጀምራል። ያንን ቅደም ተከተል በትክክል ማስተዳደር ጠንካራ የይገባኛል ጥያቄዎች ስኬታማ ወይም ያልተሳኩበት በጣም የተለመደው ምክንያት ነው።

የማጉረምረም ግዴታ (klachtplicht)

አንቀጽ 7:23(1) BW ገዢው አለመጣጣሙን ካወቀ በኋላ ወይም ገዢው በተመጣጣኝ ሁኔታ ሊያገኘው ከገባበት ጊዜ በኋላ በተመጣጣኝ ጊዜ ውስጥ ለሻጩ እንዲያሳውቅ ይጠይቃል። ቤት ለመግዛት የተወሰነ የሕግ ጊዜ የለም። በአንቀጽ 7:23(1) BW ላይ የሚታየው የሁለት ወር የደህንነት ወደብ ለሸማች ግዢ (consumentenkoop) ይሠራል፣ እና በአንቀጽ 7:5(1) BW መሠረት የሸማች ግዢ ተንቀሳቃሽ እቃዎችን ይመለከታል፣ ስለዚህ በቀጥታ ለነባር ንብረት ሽያጭ አይተገበርም።

ስለዚህ ምክንያታዊ የጊዜ ገደብ የሚወሰነው በሁኔታዎቹ ላይ ነው፡- የጉድለቱ ተፈጥሮ እና ክብደት፣ ገዢው ምን ችግር እንዳለ ለማወቅ በሚያስፈልገው ምርመራ፣ የተዋዋይ ወገኖች እውቀት፣ እና ከሁሉም በላይ መዘግየቱ ሻጩን እንደጎዳው ወይም እንዳልሆነ፣ ለምሳሌ የጉዳቱን መንስኤ ለማወቅ አስቸጋሪ በማድረግ ወይም ሻጩን የመገደብ እድሉን በማሳጣት። በተግባር ግን ግልጽ የሆነ ግኝት ከተገኘ በሁለት ወራት ውስጥ ያሳወቀ ገዢ እምብዛም አይተችም፣ ያለ ማብራሪያ ስድስት ወራት የሚወስድ ገዢ ብዙውን ጊዜ ይወቀሳል፣ እና የባለሙያ ሪፖርት የሚጠብቅ ገዢ ሪፖርቱን ራሱ ከመጠበቅ ይልቅ ወዲያውኑ በጽሑፍ መናገር አለበት።

ማስታወቂያው በጽሑፍ መሆን አለበት እና ዝርዝር መሆን አለበት። ገዢው እርካታ እንደሌለው የሚገልጽ መልእክት በቂ አይደለም፡ ደብዳቤው ጉድለቱን መግለጽ፣ መቼ እና እንዴት እንደተገኘ መግለጽ፣ የሻጩን አለመጣጣም መጥራት እና ሻጩን ተጠያቂ ማድረግ አለበት። በተመዘገበ ፖስታ ወይም ደረሰኝ የሚያረጋግጥ ሌላ መንገድ መላክ አለበት፣ ምክንያቱም ሻጩ በሰዓቱ መነገሩን የማሳየት ሸክም በገዢው ላይ ስለሚወድቅ።

የመገደብ ጊዜ (verjaringstermijn)

አንቀጽ 7:23(2) BW በመጀመሪያው አንቀጽ መሠረት ከተሰጠ ማስታወቂያ በኋላ ባሉት ሁለት ዓመታት ውስጥ በተጣለ አለመስማማት ላይ የተመሰረቱ የይገባኛል ጥያቄዎች እና መከላከያዎች እንደሚቀሩ ይደነግጋል። ጊዜው የሚጀምረው ከማሳወቂያው ነው፣ ከግኝት ሳይሆን ከዝውውር አይደለም፣ ይህም ማለት ፈጣን ቅሬታ በክርክሩ ላይ ቆጠራውን ይጀምራል ማለት ነው።

ሁለት ዓመት አጭር ሲሆን ድርድሩ ከምንም ነገር በላይ በተደጋጋሚ ሲካሄድ ያበቃል። ሆኖም ግን በፍርድ ቤት መዋል የለበትም። በአንቀጽ 3:317(1) መሠረት የገደብ ጊዜው ገዢው የአፈጻጸም መብቱን በተጠበቀበት የጽሑፍ ግንኙነት ይቋረጣል፣ እና በሚቀጥለው ቀን አዲስ የሁለት ዓመት ጊዜ ይጀምራል። ከሻጩ ጋር እየተደራደረ ወይም የኢንሹራንስ ኩባንያ እየጠበቀ ያለ ገዢ ከእያንዳንዱ የማብቂያ ቀን በፊት አጭር የማቋረጥ ደብዳቤ (stutingsbrief) መላክ እና ማስረጃውን መያዝ አለበት። ሻጩ ችግሩን በመቀበል ወይም ንግግሮቹ በመቀጠላቸው ላይ መተማመን ብቻውን በቂ አይደለም።

ሁለቱ ወቅቶች በጨረፍታ

በደች ሕግ መሠረት የይገባኛል ጥያቄዎችን ለማዘዣ መመሪያችን ገደብ እና መቆራረጥ በአጠቃላይ እንዴት እንደሚሠሩ ያብራራል።

የገዢው የመመርመር ግዴታ እና የሻጩን ይፋ የማድረግ ግዴታ

ከዝውውር በኋላ ለተገኘ ጉድለት ተጠያቂነት የሚወሰነው ሁለት ግዴታዎችን እርስ በእርስ በመመዘን ነው፡ የገዢው የመመርመር ግዴታ (onderzoeksplicht) እና የሻጩ የማሳወቅ ግዴታ (mededelingsplicht)። ሁለቱም ፍጹም አይደሉም፣ እና ውጤቱ በሜካኒካል ሊተገበር የሚችል ደንብ ሳይሆን በደረጃ ነው።

ገዢው ምክንያታዊ ገዢ የሚያደርገውን ምርመራ እንዲያካሂድ ይጠበቃል። ለመኖሪያ ቤት ማለት በተለምዶ የቴክኒክ ዳሰሳ (bouwtechnische keuring) ማለት የማቀዝቀዣ ጊዜው ከማለቁ በፊት ወይም ማንኛውም የመፍትሄ ሁኔታ ከማለፉ በፊት ማለት ነው። የዳሰሳ ጥናት ሁለት ነገሮችን ያደርጋል። የሚታዩ ጉድለቶችን ይለያል፣ ከዚያም መደበቃቸውን ያቆማል። እና ጥልቅ ችግር መኖሩን የሚያሳዩ ምልክቶችን ያሳያል፣ ይህም ያንን የተወሰነ ነጥብ የመመርመር ግዴታን ያሰፋዋል፡ አንድ ሪፖርት የጣሪያውን ወይም የመሠረቱን ተጨማሪ ምርመራ ካመከረ በኋላ፣ ምንም የማያደርግ ገዢ በኋላ የተፈጠረው ጉድለት የማይገኝ መሆኑን ለመናገር በጣም ይከብዳል።

በዚህ ላይ ሻጩ በትክክል የሚያውቀውን የመግለጽ ግዴታ አለበት። ሁለቱ ግዴታዎች በሚጋጩበት ጊዜ፣ የመግለፅ ግዴታ በአጠቃላይ ይበቃል፡- በየክረምቱ የከርሰ ምድር ውሃ የሚያውቅ ሻጭ ገዢው የውሃ ምልክቶችን ማስተዋል ነበረበት በማለት የይገባኛል ጥያቄን መከላከል አይችልም። ይህ ቅድሚያ የሚሰጠው ሻጭ ከዝምታ ትርፍ እንዳያገኝ ለመከላከል ነው፣ እና ሻጩ በመደበኛ የመረጃ ዝርዝር (vragenlijst) ውስጥ ያለውን ጥያቄ በተሳሳተ መንገድ ሲመልስ በልዩ ኃይል ይተገበራል።

ተግባራዊ ችግሩ ማረጋገጫ ነው። ገዢው ሻጩ የሚያውቀውን ማሳየት አለበት፣ እና እውቀት እምብዛም አይመዘገብም። ደብዳቤዎች፣ ቀደም ሲል ለጥገና የተሰጡ ጥቅሶች፣ ከጎረቤቶች ወይም ከቀድሞ ተከራዮች የተሰጡ መግለጫዎች፣ የኢንሹራንስ ጥያቄዎች እና በመረጃ ዝርዝሩ ውስጥ ያሉት የሻጩ መልሶች እነዚህን ጉዳዮች የሚወስኑት ቁሳቁስ ናቸው። እንዲሁም ገለልተኛው የባለሙያ ሪፖርት በጣም አስፈላጊ የሆነው ለዚህ ነው፡ ከሽያጩ በፊት የጉዳቱን አመጣጥ ማወቅ የሚችል ባለሙያ ስለ ሻጩ እውቀት ያለውን ግምት ለመረዳት በጣም ቀላል ያደርገዋል።

የኮንትራት አንቀጾች አደጋን እንዴት እንደሚቀይሩ

የግዢ ስምምነቱ ሚዛኑን በሁለቱም አቅጣጫዎች በእጅጉ ሊያንቀሳቅስ ይችላል፣ እና ይህን የሚያደርጉ አንቀጾች እንግዳ ከመሆን ይልቅ መደበኛ ናቸው።

የተወሰነ ዋስትና ለገዢው ጥቅም ይሰጣል። ሻጩ ጣሪያው በተወሰነ ዓመት ውስጥ እንደተተካ እና ከፈሳሽ ነፃ መሆኑን በጽሑፍ ሲያረጋግጥ፣ ገዢው ያንን ንጥረ ነገር የመመርመር ግዴታው ሙሉ በሙሉ ማለት ይቻላል ይጠፋል፣ እና በኋላ ላይ የሚወጣ መፍሰስ የመደበኛ አጠቃቀም ጥያቄ ሳይሆን ቀጥተኛ የዋስትና ጥሰት ነው።

የዕድሜ አንቀጽ (ouderdomsclausule) በሌላ መንገድ ይሰራል። በአሮጌ ንብረቶች እና መዝገቦች ሽያጭ ውስጥ ገዢው የህንፃው ዕድሜ የግንባታ ጥራት፣ ተከላዎች እና ቁሳቁሶች የአሁኑን ደረጃዎች ላያሟሉ እንደሚችሉ እንደሚቀበል መቀበሉ የተለመደ ነው። ገዢው በከፍተኛ ሁኔታ የመመርመር ግዴታውን ከፍ ያደርገዋል እና እንደ ጊዜው ያለፈበት ሽቦ ወይም የጠፋ የቧንቧ ስራ ያሉ ከእድሜ ጋር ተያያዥ መበላሸት ያሉ ጥያቄዎችን ያቀርባል። ሆኖም ግን፣ ከተለመደው እርጅና በላይ የሆኑ ጉድለቶችን አይሸፍንም፣ እና ሻጩ የሚያውቀውን እና የደበቀውን በጭራሽ አይሸፍንም።

እንደ-is አንቀጽ (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) አደጋን በተመሳሳይ መንገድ ይለውጣል ነገር ግን ከሁሉም ነገር ጋሻ አይደለም። የታወቀ እና ከባድ ጉድለትን ሆን ብሎ የደበቀ ሻጭ ሊታመንበት አይችልም፣ ምክንያቱም የመግለፅ ግዴታው ይሽረዋል፣ እና ሻጩ ሆን ብሎ መደበቅን በተመለከተ ተጠያቂነትን እንደሚያስቀር የሚገልጽ አንቀጽ አይጸናም። ገዢው ሸማች እና ሻጩ ሙያዊ ወገን ከሆነ፣ እንደዚህ ያሉ ማግለሎች ምክንያታዊ ያልሆነ ከባድ አጠቃላይ ቃላት ሆነው ለመፈተሽ ክፍት ናቸው።

ሦስቱም መሰረታዊ መርህ ቀላል ነው፡ ሻጩ የገለጸው ነገር ገዢው በጥልቀት መመርመር የለበትም፣ እና የሻጩን ተጠያቂነት የሚገድብ እያንዳንዱ አንቀጽ ገዢው ሊያጣራው የሚጠበቅበትን ነገር ይጨምራል። ጉድለት ከሽያጩ ይልቅ ከቅርብ ጊዜ የግንባታ ስራዎች ጋር የተያያዘ ከሆነ፣ የግንባታ ጉድለቶች ተጠያቂነት ላይ ያለው ጽሑፋችን ማን ተጠያቂ ሊሆን እንደሚችል ያስቀምጣል።

አዲስ የተገነባ ንብረት፡ የጥራት ማረጋገጫ ህግ እና አንቀጽ 7፡758 BW

አዲስ የተገነባ ቤት የሚገዛ ሰው ከላይ በተገለጸው ቦታ ላይ አይደለም፣ ምክንያቱም ተጓዳኝ ቤቱ የግል ሻጭ ሳይሆን ኮንትራክተር ስለሆነ እና ተፈጻሚ የሆኑት ደንቦች ለሥራ ውል የሚዋዋሉ ናቸው። የጥራት ማረጋገጫ ሕግ (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) እነዚህን ደንቦች ከጥር 1 ቀን 2024 ጀምሮ ቀይሮታል፣ እናም ለገዢው ጥቅም ሲል አድርጓል።

ከዚያ ቀን በፊት፣ አንድ ኮንትራክተር በመርህ ደረጃ ደንበኛው በወቅቱ ሊያገኛቸው ከሚገባቸው ጉድለቶች ተጠያቂነት ነፃ ይወጣ ነበር፣ እና ደንበኛው በኋላ ላይ የተገኘ ጉድለት የተደበቀ እና ለኮንትራክተሩ የተሰጠ መሆኑን የማሳየት ሸክም ተሸክሟል። WKB በአንቀጽ 7፡758 BW ላይ ኮንትራክተሩ በማድረስ ላይ ያልተገኙ ጉድለቶች ተጠያቂ የሚሆንበትን አዲስ አንቀጽ አክሏል፣ ይህም እነዚህ ጉድለቶች በእሱ ላይ ሊገለጹ የማይችሉ ከሆነ በስተቀር። ስለዚህ የማስረጃ ሸክም በኮንትራክተሩ ላይ ነው፣ ይህም ከፍተኛ ተገላቢጦሽ ነው።

ሁለት የብቃት መስፈርቶች አስፈላጊ ናቸው። አዲሱ ደንብ በጥር 1 ቀን 2024 ወይም ከዚያ በኋላ በተደረጉ የግንባታ ኮንትራቶች ላይ ተፈጻሚ ይሆናል፣ ስለዚህ አሮጌ ኮንትራቶች ላይ ቀዳሚው ስርዓት የሚገዛው ይቀጥላል። ደንቡም በሙያዊ ወገኖች መካከል በተደረገው ስምምነት ሊሻር ይችላል፣ ነገር ግን በንግድ ወይም በሙያ ሂደት ውስጥ የማይሠራ ተፈጥሯዊ ሰው የሆነውን ደንበኛን የሚጎዳ አይደለም። አዲስ የተገነባ ቤት የሚገዛ ሸማች ከሱ እንዲወጣ በትክክል ሊጠየቅ አይችልም።

መደበኛ የግንባታ ሁኔታዎች ተገዢ ሆነዋል። ለሥራ አፈፃፀም የተዋሃደ የአስተዳደር ሁኔታዎች (ዩኒፎርም አድሚኒስትሬቲቭ ቮርዋርደን፣ UAV 2012) መጋቢት 3 ቀን 2025 በስታትስኮራንት በታተመው እትም ላይ ተሻሽለዋል፡ ከአዲሱ የሕግ ደንብ ጋር የሚጋጩት በአንቀጽ 12 ላይ ያሉት ድንጋጌዎች ተሰርዘዋል፣ ስለዚህ አንቀጽ 7:758 BW አሁን ተዋዋይ ወገኖች ከላይ በተገለጹት ገደቦች ውስጥ በግልጽ ካልተስማሙ በስተቀር በነባሪነት ይተገበራል። ተቋራጮች ይህንን እንደ የሰነድ ግዴታ አድርገው ማንበብ አለባቸው፡- ከድህረ-ማድረስ ጥያቄን ለማስፈጸም ብቸኛው አስተማማኝ መከላከያ የዲዛይን ውሳኔዎች፣ ጥቅም ላይ የዋሉ ቁሳቁሶች እና የተከናወኑ ምርመራዎች ሙሉ መዝገብ ነው።

በመደበኛ የግንባታ ውሎች የሚያበቃበት አንቀጾች፡ አከራካሪ ጥያቄ

ከህግ አግባብ ካለው የገደብ ጊዜ በተለየ፣ መደበኛ የግንባታ ሁኔታዎች ለረጅም ጊዜ የውል የማብቂያ ጊዜዎችን (vervaltermijnen) ለምሳሌ ከተረከቡ አምስት ዓመታት በኋላ የያዙ ሲሆን ከዚያ በኋላ የደንበኛው መብቶች ጉድለት ቢታይም ይጠፋሉ። እነዚህ አንቀጾች ከመፍታት ይልቅ ይከራከራሉ፣ እና ነጥቡ አሁን እንደተወሰነ የሚገልጽ ማንኛውም ሰው በጣም በልበ ሙሉነት ምክር ተሰጥቶታል።

በታህሳስ 17 ቀን 2024 ዓ.ም. Amsterdam የይግባኝ ሰሚ ፍርድ ቤት (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) በAVA 2013 አጠቃላይ ሁኔታዎች ውስጥ ያለው የማብቂያ ጊዜ ለሸማች ደንበኛ ምክንያታዊ ያልሆነ ከባድ ነው ብሎ ወስኗል። የፍርድ ቤቱ ምክንያት አንቀጹ ከህግ አግባብ ካለው የገደብ ጊዜ አጭር ነው፣ የገደብ ጊዜ በሚችልበት መንገድ ሊቋረጥ አይችልም፣ እና ጉድለቱ ከመታወቁ በፊት መካሄድ ይጀምራል፣ ለሸማቹ በምላሹ ምንም ነገር አያቀርብም። በዚህ መሠረት አንቀጹ ሊሻር እና ወደ ጎን ሊተው ይችላል።

በቡውጌሺለን የሚገኘው የራድ ቫን አርቢትሬጅ፣ በተመሳሳይ ሁኔታዎች ውስጥ ያሉትን የደች የግንባታ ክርክሮች የሚወስነው፣ ከዚያን ጊዜ ጀምሮ ተቃራኒውን አመለካከት ወስዷል፣ እንዲህ ያሉት የማብቂያ ጊዜዎች በተመጣጣኝ ሁኔታ ረጅም እንደሆኑ እና ፍትሃዊ እንዳልሆኑ በመግለጽ። በይግባኝ ሰሚ ፍርድ ቤት ላይ የሰበር ችሎት በሆጅ ራድ ፊት እየታየ ነው፣ እና ያ ፍርድ እስኪሰጥ ድረስ ቦታው በከፊል ክርክሩ በየትኛው መድረክ ላይ እንደሚደርስ ይወሰናል።

የሸማች ደንበኛ ተግባራዊ ውጤት በክርክሩ ላይ መመካት ሳይሆን ጊዜው የሚያበቃበት ጊዜ ልክ እንደሆነ አድርጎ መምሰል ነው፡ ጉድለት እንደታየ ወዲያውኑ በጽሑፍ ቅሬታ ማቅረብ እና ሂደቶችን መስጠት ወይም በጊዜው ማቋረጥ። አንቀጹ ኢ-ፍትሃዊ አይደለም የሚለው ክርክር እቅድ ሳይሆን ውድቀት ነው።

የተደበቀ ጉድለት ሲያገኙ ምን ማድረግ አለብዎት

የእርምጃዎቹ ቅደም ተከተል እንደ ደረጃዎቹ ራሱ አስፈላጊ ነው፣ ምክንያቱም የመጀመሪያዎቹ ሁለቱ ማስረጃዎችን የሚከላከሉ ሲሆን ሦስተኛው ደግሞ የጊዜ ገደቡን የሚከላከሉ ናቸው።

ጉድለቱን ከማንኛውም ነገር በፊት ይመዝግቡ። ከብዙ ርቀት ፎቶግራፍ አንስተው በፊልም ይቅረጹት፣ የተገኘበትን ትክክለኛ ቀን እና ሰዓት ልብ ይበሉ፣ እና ስለ መንስኤው ሳይገምቱ ምን እንደሚታይ፣ እንደሚሰማ ወይም እንደሚሸተት በእውነታ ይግለጹ። የዳሰሳ ጥናቱን ሪፖርት፣ የግዢ ውሉን፣ በሻጩ እና በንብረት ወኪሉ የተጠናቀቁትን የመረጃ ዝርዝር አንድ ላይ ያስቀምጡ፣ ምክንያቱም አራቱም በኋላ እርስ በእርስ ይነበባሉ።

ጥገና አይጀምሩ። ጥገናው ጉዳቱ ምን እንደደረሰ እና ለምን ያህል ጊዜ እንደተከሰተ የሚያሳይ ማስረጃን ያጠፋል፣ እና የይገባኛል ጥያቄ ያቀረበለት ሻጭ እንደዚያ ይላል። እንደ የውሃ አቅርቦትን መለየት ወይም መዋቅርን ደህንነቱ የተጠበቀ ማድረግ ያሉ የአደጋ ጊዜ እርምጃዎችን ማስቀረት በማይቻልበት ጊዜ፣ መጀመሪያ ፎቶግራፍ አንሳ እና ምን እንደተሰራ እና ለምን እንደሆነ ይመዝግቡ። የተወገደ ማንኛውንም ቁሳቁስ ያስቀምጡ።

ገለልተኛ ባለሙያን ያስተምሩ። ጉድለቱን የሚለይ፣ ሊከሰት የሚችልበትን ምክንያት እና የተከሰተውን ጊዜ የሚያረጋግጥ እና የጥገና ወጪን የሚለካ ሪፖርት ቅሬታን ወደ የይገባኛል ጥያቄ ይለውጠዋል። ጉድለቱ የተፈፀመበት ቀን ወሳኝ ነገር ነው፣ ምክንያቱም ችግሩ ከመተላለፉ በፊት እንደነበረ እና ሻጩ እንደሚያውቀው ያለውን ግምት የሚደግፍ ነው።

ሪፖርቱ እስኪጠናቀቅ ድረስ ሳይጠብቁ ለሻጩ በጽሑፍ ያሳውቁ። የይገባኛል ጥያቄዎች የሚጠፉበት ቦታ ይህ ነው። ጉድለቱን የሚገልጽ፣ መቼ እንደተገኘ የሚገልጽ፣ አለመጣጣሙን የሚጠይቅ፣ ሻጩን ተጠያቂ የሚያደርግ እና ምላሽ የሚሰጥበትን ምክንያታዊ ጊዜ የሚሰጥ ደብዳቤ በተመዘገበ ፖስታ ወይም በሌላ ሊከታተል በሚችል ዘዴ ይላኩ። የባለሙያ ምርመራው አሁንም እየሄደ ከሆነ፣ በደብዳቤው ላይ ይህንን ይግለጹ እና ቦታውን ለመጠበቅ ማሳወቂያው አሁን መሰጠቱን ያረጋግጡ። ሻጩ ጉድለቱን ለማስተካከል እድሉ ሊሰጠው በሚገባበት ጊዜ፣ ካሳ ከመጠየቁ በፊት ምክንያታዊ የጊዜ ገደብ ያለው መደበኛ የጥፋተኝነት ማስታወቂያ (ingebrekestelling) ያስፈልጋል።

ከዚያም የሕግ ምክር ይውሰዱ እና የጊዜ ገደብ ያለበትን ቀን ይግለጹ። የሪል እስቴት ጠበቃ በኮንትራቱ፣ በዳሰሳ ጥናቱ ሪፖርት እና በባለሙያዎቹ ግኝቶች ላይ የይገባኛል ጥያቄውን ጥንካሬ መገምገም፣ የይገባኛል ጥያቄው ለጥገና ወጪዎች፣ ለዋጋ ቅነሳ፣ ለጉዳት ወይም ለመሻር መሆኑን ምክር መስጠት እና ድርድሩ በሚቀጥልበት ጊዜ የሁለት ዓመት ጊዜውን ሕያው ማድረግ ይችላል። ጉድለቱ ከሽያጩ ራሱ ይልቅ ከቅርብ ጊዜ የግንባታ ሥራ ጋር የተያያዘ ከሆነ፣ ቦታው በስራ ኮንትራት ደንቦች ሊመራ ይችላል፣ እና ኮንትራክተር ደካማ ሥራ ሲያቀርብ ስለ መብቶችዎ የሚገልጸው ጽሑፋችን እነዚህ ደንቦች ምን እንደሚያስፈልጋቸው ያብራራል።

ስለ ድብቅ ጉድለቶች በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች

ጉድለቱ በዳሰሳ ጥናቱ ሪፖርት ውስጥ ቢጠቀስስ?

ከዚያም አይደበቅም። በ bouwtechnische keuring ውስጥ የተመዘገበ ጉድለት የሚታወቅ መረጃ ነው፣ እና ህጉ ገዢው ዋጋውን ሲስማማ ግምት ውስጥ እንዳስገባ ይገምታል። አደጋን የሚለይ ወይም ተጨማሪ ምርመራ እንዲደረግ የሚመክር ሪፖርትም ተመሳሳይ ነው፡ ምክሩ የመመርመር ግዴታውን ለገዢው ያስተላልፋል፣ እና ችላ ማለት ብዙውን ጊዜ ጉዳቱ ከሪፖርቱ ከሚጠቁመው በጣም የከፋ ቢሆንም እንኳ የይገባኛል ጥያቄውን ያፈርሳል።

እንደዛው ያለ አንቀጽ ሻጩን ከሁሉም ነገር ይጠብቃል?

አይ። ሁለቱም ወገኖች ስለእነሱ ባላወቁት ጉድለቶች ምክንያት ለገዢው አደጋን ያጋልጣል፣ ነገር ግን የታወቀ እና ከባድ ጉድለት የደበቀ ሻጭን አይከላከልም። የመግለፅ ግዴታ አንቀጹን ይሽራል፣ እና ፍርድ ቤት ሆን ተብሎ ይፋ አለማድረግን ለመሸፈን መደበኛ ማግለል ጥቅም ላይ እንዲውል አይፈቅድም። ገዢው ሸማች ሲሆን ሻጩ ደግሞ በሙያዊ መንገድ የሚሰራ ከሆነ፣ አንቀጹ ምክንያታዊ ያልሆነ ከባድ አጠቃላይ ቃል ተብሎ ሊጠየቅ ይችላል።

ጉድለት እና አለመጣጣም መካከል ያለው ልዩነት ምንድን ነው?

አለመጣጣም ሰፋ ያለ ጽንሰ-ሀሳብ ነው፡ ንብረቱ ገዢው በአንቀጽ 7፡17 BW መሠረት ሊጠብቀው የሚገባቸውን ባህሪያት የሉትም። ይህም አካላዊ ጉድለቶችን የሚሸፍን ሲሆን እንደ የጎደለ ፈቃድ፣ ያልተገለጸ እገዳ ወይም ከወለሉ በታች ካለው ቁሳቁስ ያነሰ የወለል ስፋት ያሉ ጉዳዮችን ይሸፍናል። የተደበቀ ጉድለት አንድ ዓይነት አለመጣጣም ነው፣ ማለትም በዝውውር ወቅት የነበረ እና በምክንያታዊነት ሊታወቅ የማይችል አካላዊ ጉድለት። በአንቀጽ 7፡23 BW ውስጥ ያሉት የጊዜ ገደቦች ለአካላዊ ጉድለቶች ብቻ ሳይሆን በአጠቃላይ አለመጣጣምንም ይመለከታሉ።

ጉድለቱን ከተገዛሁ ከዓመታት በኋላ ካገኘሁ አሁንም መጠየቅ እችላለሁን?

ምናልባት። klachtplicht የሚመነጨው ከግኝት ነው፣ ከዝውውር አይደለም፣ ስለዚህ ቀደም ብሎ ሊታወቅ የማይችል ጉድለት ከዓመታት በኋላ ሊነሳ ይችላል። ተግባራዊ እንቅፋቶች ከጊዜ ወደ ጊዜ እየጨመሩ ይሄዳሉ፡ ገዢው ጉድለቱ በዝውውር ወቅት እንደነበረ፣ ቀደም ብሎ ሊገኝ እንደማይችል እና ሻጩ በመዘግየቱ እንዳልተጎዳ ማሳየት አለበት፣ እና ዓመታት እያለፉ ሲሄዱ ሦስቱም ለማረጋገጥ አስቸጋሪ ይሆናሉ።

ከሻጩ ምን መጠየቅ እችላለሁ?

አለመስማማት ሲረጋገጥ፣ የተለመደው መፍትሔ ንብረቱ ሊኖረው በሚገባው ሁኔታ ወደነበረበት ለመመለስ ከሚያስከፍለው ወጪ ጋር እኩል የሆነ ጉዳት ወይም የግዢ ዋጋ መቀነስ ነው። የሽያጩን መሰረዝ በመርህ ደረጃ የሚቻል ቢሆንም፣ ግብይቱን ለማፍረስ በቂ ከባድ ለሆኑ ጉድለቶች ብቻ የተወሰነ ነው፣ ይህም ብርቅ ነው። ሻጩ ጥገናውን የማከናወን እድል ሊሰጠው ይችላል፣ ይህም ስራው ከመሰጠቱ በፊት በጽሑፍ ለማሳወቅ ሌላ ምክንያት ነው።

ስለ ድብቅ ጉድለቶች እና ስለሚመለከታቸው የጊዜ ገደቦች ምክር

Law & More የደች ንብረት ገዢዎችን እና ሻጮችን በተደበቁ ጉድለቶች የይገባኛል ጥያቄዎች ላይ ይመክራል፡- ጉድለት መደበኛውን የአጠቃቀም ገደብ ማሟላቱን መገምገም፣ የይገባኛል ጥያቄውን ሕያው የሚያደርጉ የማሳወቂያ እና የመቋረጫ ደብዳቤዎችን ማዘጋጀት፣ የባለሙያ ሪፖርቶችን ማስተማር እና መፈታተን፣ እና በሻጭ፣ በኮንትራክተር ወይም በኢንሹራንስ ሰጪ ላይ ድርድር እና ሂደቶችን ማካሄድ። እንዲሁም የይገባኛል ጥያቄ ላጋጠማቸው እና ገዢው በሰዓቱ ቅሬታ ማቅረቡን ማወቅ ለሚያስፈልጋቸው ሻጮች እንመክራለን።

ሁለቱም የጊዜ ገደቦች የሚጀምሩት ከግኝት ጀምሮ ስለሆነ፣ አንድ ጉድለት ሲገለጥ የምክር ዋጋ በፍጥነት ይቀንሳል። ጉድለት ካገኙ ወይም አንድ ጉድለት ያለበት ደብዳቤ ከተቀበሉ፣ ስለ አቋምዎ ለመወያየት እኛን ማግኘት ይችላሉ።