በኔዘርላንድስ ንብረት ሲገዙ የዝውውር ግብር እና የገዢ ወጪዎች

በኔዘርላንድስ ውስጥ ያለ እያንዳንዱ ቤት ማለት ይቻላል በኮስተን ኮፐር ማስታወቂያ ይሰራጫል ፡ ዋጋው የቤቱ ዋጋ ሲሆን የማዛወር ወጪው የእርስዎ ነው። ከእነዚህ ወጪዎች ውስጥ ትልቁ የዝውውር ግብር ሲሆን የሚከፈለው ምን እንደሚገዙ እና ምን እንደሚያደርጉበት ላይ በመመስረት 2፣ 8 ወይም 10.4 በመቶ ነው። ይህ ገጽ ሦስቱን ዋጋዎች እና ከየት እንደመጡ፣ የጀማሪውን ነፃ ማድረግ፣ በተግባር ላይ አስፈላጊ የሆኑትን እፎይታዎች እና ሌሎች በጀት ለማውጣት የሚያስፈልጉ ወጪዎችን ያስቀምጣል። ይህ አጠቃላይ የህግ መረጃ ነው፣ በራስዎ ግዢ ላይ የግብር ወይም የፋይናንስ ምክር አይደለም፤ ለአንድ የተወሰነ ግብይት የግብር አያያዝ፣ የግብር አማካሪን ያማክሩ።

“ኮስተን ኮፐር” ማለት ምን ማለት ነው፣ እና ከ “vrij op naam” የሚለየው እንዴት ነው?

Kk ( kosten koper ፣ “ለገዢው የሚወጣው ወጪ”) ማለት የተዋወቀው ዋጋ የዝውውር ወጪዎችን አያካትትም፤ ከላይ ያሉትን ይከፍላሉ። ቮን ( vrij op naam ፣ “በነፃ ስም”) ማለት ዋጋው ቀድሞውኑ ንብረቱን በስምዎ የማስቀመጥ ወጪን ያካትታል ማለት ነው። ልዩነቱ በአብዛኛው ሁለተኛ እጅን ከአዲስ ግንባታዎች ጋር ይከታተላል፡ ነባር ቤቶች በተለምዶ kosten koper ፣ አዲስ ቤቶች ከገንቢ vrij op naam ይሸጣሉ ፣ ምክንያቱም የዝውውር ታክስ ሳይሆን የቫት ግብር ስለሚተገበር እና ገንቢው በዋጋው ውስጥ ስለሚገነባ።

በኮስተን ኮፐር ስር ገዢው በተለምዶ የሚከተሉትን ይይዛል

• የዝውውር ግብር (overdrachtsbelasting);
• የኖተሪው የዝውውር ሰነድ ክፍያ (leveringsakte);
• የመሬት መዝገብ ቤት (Cadastre) ያንን ሰነድ ለመመዝገብ የሚከፈል ክፍያ፤
• እና፣ ከሞርጌጅ ጋር፣ ለሞርጌጅ ውል የኖተሪ እና የካዳስተር ክፍያዎች።

የሻጩን ወኪል ኮሚሽን፣ ሻጩ የሚከፍለውን፣ የራስዎን የግዢ ወኪል፣ የዳሰሳ ጥናት፣ የግምገማ ወይም የሞርጌጅ ምክርን አይሸፍንም። እንዲሁም የቪሪጅ ኦፕ ናም ምንም ወጪ የለም ማለት አይደለም ፤ በአዲስ ግንባታ ላይ፣ ውሉ እና ምዝገባው የእርስዎ ይሆናሉ።

የዝውውር ታክስ (overdrachtsbelasting): ሦስቱ ተመኖች

በኔዘርላንድስ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሲገዙ እና እንደ ረጅም ሊዝ ( erfpacht ) እና የግንባታ መብቶች ( opstal ) ያሉ መብቶችን ሲገዙ የዝውውር ታክስ ይከፍላል። ዋጋዎቹ በአንቀጽ 14 ላይ ይገኛሉ።

መዋቅሩ በጥር 1 ቀን 2026 ተለውጧል። እስከ 2025 መጨረሻ ድረስ ገዢው የማይኖርባቸው ቤቶች የተለየ ተመን አልነበረም፤ ከጠቅላላው የ10.4% መጠን በታች ወርደዋል። ከዚያ ቀን ጀምሮ አንቀጽ 14 ቤት ለመግዛት የተለየ የ8% መጠን ይዟል፣ በውስጡ ዋና መኖሪያቸው ሆኖ ለሚኖር ገዢ 2% እና ለሌሎች ነገሮች ሁሉ አጠቃላይ ተመን ሆኖ ይቀራል 10.4%። መጠኖቹ በሕጉ ውስጥ የተቀመጡ እና በዓመታዊው የቤላስቲንግ ፕላን በኩል የሚቀየሩ ናቸው፣ ስለዚህ ፓርላማው እስኪያሻሽላቸው ድረስ ይቀጥላሉ፤ ቤላስቲንግዲየንስት በማንኛውም የተወሰነ ቀን ላይ የሚተገበረውን ዋጋ ያትማል።

አሁንም 10.4% የሚጠቅሱ የቆዩ ማጠቃለያዎች

ሦስቱ የክፍያ መጠኖች ተከፍለዋል፡ ገዢው የሚይዘው ቤት እንደ ዋና መኖሪያቸው 2%፣ ገዢው የማይኖረው ቤት 8% እና 10.4% ለመኖሪያ ያልሆኑ ንብረቶች አጠቃላይ ተመን። የ8% ተመን በአንጻራዊ ሁኔታ አዲስ ስለሆነ፣ የቆዩ ማጠቃለያዎች እና የአማካሪ ገጾች አንዳንድ ጊዜ አሁንም ለኪራይ ግዢ፣ ለሁለተኛ ቤት ወይም ለእረፍት ቤት 10.4% ይሰጣሉ - እስከ 2025 መጨረሻ ድረስ ተግባራዊ የሆነው ተመን፣ ነገር ግን ከዚያ በኋላ ላለው ግዥ አይደለም።

የቤላስቲንግዲየንስት የዋጋ ገጾች ይቆጣጠራሉ። በሰነድዎ ቀን ቦታውን ያረጋግጡ እና ከመፈረምዎ በፊት የዋጋውን ትክክለኛነት እንዲያረጋግጥልዎ የኖተሪዎን ይጠይቁ።

የጀማሪው ነፃ መውጣት (startersvrijstelling)

ሁሉንም ቅድመ ሁኔታዎች የሚያሟላ ገዢ ምንም አይነት የዝውውር ግብር አይከፍልም። ነፃነቱ በአንቀጽ 15 ሀ ውስጥ በተገለጸው የማስታወቂያ መስፈርት በአንቀጽ 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer ላይ ይገኛል። የሚከተሉት ሁሉ መሟላት አለባቸው፡

• ዕድሜ. ውሉ ሲፈረም ገዢው 18 ዓመት ወይም ከዚያ በላይ መሆን እና ገና 35 ዓመት መሆን የለበትም። ፈተናው ለእያንዳንዱ ገዢ ይሠራል፡ ከሁለት የጋራ ገዢዎች አንዱ 35 ዓመት ወይም ከዚያ በላይ ከሆነ፣ ብቁ የሆነው የገዢው ድርሻ ብቻ ነፃ ይሆናል።
• አንድ ጊዜ ብቻ። ገዢው ከዚህ በፊት ነፃነቱን ተግባራዊ ማድረግ የለበትም። ከዚህ በፊት ቤት መያዝዎ ብቁ እንዳይሆኑ አያደርግም፤ ይህንን ነፃነቱን መጠቀምዎም ያሰናክላል።
• የባለቤትነት ቦታ። ገዢው ቤቱን ለጊዜው ካልሆነ በስተቀር እንደ ዋና መኖሪያ ቤቱ መጠቀም አለበት። ለኪራይ መግዛት፣ ለማደስ እና እንደገና ለመሸጥ ወይም እንደ ሁለተኛ ቤት መግዛት ብቁ አይደለም።
• የእሴት ገደብ። የመኖሪያ ቤቱ እና የቤቱ ዋጋ ከንብረቱ ዋጋ መብለጥ የለበትም ዎንንግዋርድግሬንስ. ያ ገደብ በየጥር 1 ቀን በBelastingdienst የሚታተም ሲሆን ስለዚህ የውልዎን ዓመት ይፈልጉት። የገደል ጫፍ እንጂ የባንድ አይደለም፡ ከአንድ ዩሮ በላይ ሲሆን ነፃነቱ ሙሉ በሙሉ ይቀንሳል፣ ከትርፍ ይልቅ በጠቅላላው እሴት ላይ የሚከፈል 2% ነው።

ገደቡ በጥር 1 ቀን በየተወሰነ ጊዜ ውስጥ ተዘርዝሮ ይቀየራል፣ ስለዚህ ግዢው ከተወሰነው ጊዜ ጋር ሲቃረብ የማጠናቀቂያ ቀኑ ራሱ ውጤቱን ሊለውጥ ይችላል።

የጽሑፍ መግለጫው፣ እና ስህተት ከሆነ ምን ይሆናል?

የ2% ተመንም ሆነ የጀማሪው ነፃ መውጣት በራስ-ሰር አይተገበርም። አንቀጽ 15a ገዢው ቤቱን ለጊዜው ካልሆነ በስተቀር እንደ ዋና መኖሪያቸው አድርገው እንደሚጠቀሙበት በግልጽ፣ በጥብቅ እና ያለምንም ቅድመ ሁኔታ በጽሑፍ መግለጫ እንዲገልጽ ይጠይቃል - እና ለጀማሪው ነፃ መሆን ሲባል ከዚህ በፊት እንዳልተጠቀሙበት። Belastingdienst መደበኛ ቅጾችን ያትማል፣ እና የተፈረመው መግለጫ ከማስተላለፉ በፊት ለኖታሪ ​​መድረስ አለበት።

መግለጫው የሚመለከተው በግዢ ወቅት ያለዎትን ፍላጎት እንጂ ምንም ነገር እንደማይለወጥ ቃል መግባት አይደለም፤ እዚያ ለመኖር በእውነት ካሰቡ እና ሁኔታዎች በኋላ ላይ እንዲንቀሳቀሱ ወይም እንዲለቁ ካስገደዱዎት፣ እፎይታው ወደኋላ አይጠፋም። የማይፈቀደው ነገር የሌለዎትን ፍላጎት መግለጽ ነው። መግለጫው የተሳሳተ ሆኖ ከተገኘ፣ የግብር አስተዳደር ለየብቻው ተጨማሪ ግምገማ ( naheffingsaanslag ) ሊያወጣ እና ግብር ከፋዩ ጥፋተኛ ሲሆን ቅጣት ሊጥል ይችላል። የተሳሳተ ወይም ያልተሟላ ተመላሽ ቅጣቶች የአንቀጽ 67d እና የአንቀጽ 67e AWR ናቸው፤ በመርህ ደረጃ በሁለት ዓመት ውስጥ በፈቃደኝነት የሚደረግ እርማት እንዲህ ዓይነቱን ቅጣት ይከላከላል።

ማን ተጠያቂ ነው፣ እና ግብር እንዴት ይከፈላል?

የዝውውር ታክስ በገዢው ላይ ይጣልበታል - ገዢው፤ ሻጩ ተጠያቂ አይደለም። ራሱን ይገመግማል፣ ነገር ግን በመደበኛ ግዢ እራስዎ ምንም አያስገቡም፦ ዝውውሩ በኖታሪያል ውል ከሆነ፣ ለተመዘገበ ንብረት መሆን እንዳለበት፣ የሲቪል ህግ ኖታሪ በዲጂታል መንገድ ይመዘግባል እና በእርስዎ ምትክ ይከፍላል። ስለዚህ ታክስ በኖታሪው የማጠናቀቂያ መግለጫ ላይ ይታያል፡ ሙሉውን ድምር ከማጠናቀቁ በፊት ወደ ኖታሪው የሶስተኛ ወገን ሂሳብ ያስተላልፋሉ፣ እና ኖታሪው ታክስን፣ የካዳስተር ክፍያዎችን እና የራሳቸውን ክፍያ ከእሱ ያስከፍላል። የኖታሪያል ውል ከሌለ ብቻ ገዢው ባለቤት ከሆነ በአንድ ወር ጊዜ ውስጥ በግል ማስገባት እና መክፈል አለበት፤ ተቃውሞ ከከፈሉ በኋላ በስድስት ሳምንታት ውስጥ ሊቀርብ ይችላል።

በተግባር ላይ አስፈላጊ የሆኑ ነፃነቶች እና እፎይታዎች

ግዢው ከቀደመው ግዢ በኋላ ብዙም ሳይቆይ

አንቀጽ 13 ተመሳሳዩ ንብረት በሌላ ሰው ከተገዛ በኋላ በስድስት ወራት ውስጥ እንደገና ሲገዛ እፎይታ ይሰጣል ። ለሁለተኛው ግዢ መሠረት የሚቀነሰው በመጀመሪያው ላይ የዝውውር ግብር ወይም ተቀናሽ ያልሆነ ቫት በተከፈለበት መጠን ነው፣ ስለዚህ ሁለተኛው ገዢ የሚከፈለው በዋጋ ጭማሪ ላይ ብቻ ነው።

ይህ ገዢ በቅርቡ ከገዛ ሰው ሲገዛ ይጠቅማል፣ እና በነጋዴ ወይም በገንቢ የአጭር ጊዜ ዳግም ሽያጭ ተግባራዊ የሚያደርገው ይህ ነው። እፎይታው ከንብረቱ እና ከስድስት ወር ጊዜ መስኮት ጋር የተያያዘ ነው፣ ከሻጩ ማንነት ጋር አይደለም፣ ስለዚህ ሻጩ መቼ እንደገዛ ይጠይቁ።

የቤተሰብ ዝውውር፣ ፍቺ እና ውርስ

በውርስ ወይም በጋብቻ ንብረት ሕግ መሠረት ማግኘት ግብር የሚከፈልበት ግዢ አይደለም፣ ስለዚህ ቤት ሲወርሱ ወይም ንብረት በጋብቻ ማህበረሰብ በኩል ሲወድቅ የዝውውር ታክስ አይነሳም፤ በምትኩ የውርስ ታክስ ሊነሳ ይችላል። በፍቺ ጊዜ፣ የጋብቻ ማህበረሰብ ወይም በቀድሞ አጋሮች መካከል የጋራ ንብረት መከፋፈል በአንቀጽ 15 ውስጥ በተካተቱት ነፃነቶች የተሸፈነ ነው፣ ስለዚህ የቤተሰብ ቤቱ ለአንድ የትዳር ጓደኛ የተመደበ ከሆነ የዝውውር ታክስ አይከፈልም። ላላገቡ አብረው የሚኖሩ ሰዎች ያለው ቦታ ጠባብ ሲሆን የጋራ ባለቤትነት እንዴት እንደተፈጠረ ይወሰናል።

በቤተሰብ አባላት መካከል የሚደረግ ዝውውር፣ በሰፊው ከሚታመን እምነት በተቃራኒ፣ በአጠቃላይ ነፃ አይደለም ። ወላጅ ለልጁ የሚሸጥ ወላጅ በተለመደው ሥርዓት ስር ይወድቃል፡ ልጁ እዚያ የሚኖር ከሆነ 2%፣ ወይም እንደ ጀማሪ ብቁ ከሆነ ምንም አይሆንም። በአንቀጽ 15 ላይ ያለው የቤተሰብ ነፃነት የንግድ ውርስን ለማነጣጠር እንጂ የቤተሰብ ቤት አይደለም። አንድ ቤት ከገበያ ዋጋ በታች ለሆነ ዘመድ የሚሸጥ ከሆነ፣ የስጦታ ግብርም ሊነሳ ይችላል፣ እና የዝውውር ታክስ መሠረት የገበያ ዋጋ እንጂ የተስማማው ዋጋ አይደለም።

አዲስ የተገነባ ንብረት፡ የዝውውር ግብር ከመጠቀም ይልቅ ቫት

አዲስ ግንባታ ሁለት ጊዜ ግብር አይከፈልበትም። አቅርቦቱ የቫት ተገዢ ከሆነ - በአጠቃላይ፣ አዲስ ሕንፃ ለመጀመሪያ ጊዜ ከተያዘ በኋላ ወይም በሁለት ዓመት ጊዜ ውስጥ የቀረበ እና የግንባታ መሬት - በአንቀጽ 15 ላይ ያለው ነፃ የዝውውር ግብር አይተገበርም፣ ስለዚህ ገዢው 21% ቫት ይከፍላል እና 2% ወይም 8% አይከፍልም። ይህ samenloovrijstelling ነው ።

ለዚህ ነው አዲስ ግንባታ በ vrij op naam የተጠቀሰበት ፡ 21% የሚሆነው በገንቢው ዋጋ ውስጥ ሳይሆን ከላይ ነው። ገዢው ቫትን መልሶ ማግኘት በሚችልበት ቦታ ላይ ነፃነቱ አይተገበርም፣ ስለዚህ ባለሀብቶች እና ኩባንያዎች የተለየ ምክር ያስፈልጋቸዋል። እና የመሬት ግንባታ መኖሪያ ቤት አይደለም፡ የዝውውር ግብር ለቤት ሳይሆን ለቦታው የሚተገበር ከሆነ፣ መጠኑ 10.4% ነው።

የሌላኛው ገዢ ወጪዎች

የኖተሪ ክፍያዎች በሕግ ​​የተወሰነ አይደሉም እና በቢሮዎች እና በከተሞች መካከል ይለያያሉ፣ ስለዚህ ሁለት ወይም ሶስት የዋጋ ቅናሾችን ያግኙ። የካዳስተር የምዝገባ ክፍያ የተወሰነ ሲሆን የኖተሪ ሰነዱ በዋጋው ያስተላልፋል።

የሚቀነስ ክፍያ ምንድን ነው እና የማይከፈልበት

የመከፋፈያው መስመር ቀላል ነው ፡ ንብረቱን የማግኘት ወጪዎች የሚቀነሱ አይደሉም፣ የብድር ዝግጅት ወጪዎች ናቸው። በአንቀጽ 3.120 መሠረት፣ በ2001 ዓ.ም. መሠረት፣ በራስዎ ቤት ላይ ለሚገኝ የቤት ብድር የአንድ ጊዜ የፋይናንስ ወጪዎች በሚከፈልበት ዓመት ይቀነሳሉ - የሞርጌጅ ውል፣ ምዝገባው፣ አማካሪው፣ የብድር ግምገማ እና የNHG ክፍያ። የዝውውር ግብር፣ የዝውውር ውል፣ ምዝገባው፣ የግዢ ወኪልዎ እና የዳሰሳ ጥናቱ ምንም እፎይታ አያስገኙም።

የብሔራዊ የሞርጌጅ ዋስትና ( Nationale Hypotheek Garantie ) አማራጭ ሲሆን እስከ ከፍተኛ የብድር መጠን ብቻ ይገኛል። NHG የአንድ ጊዜ የዋስትና ክፍያ ( borgtochtprovisie )፣ የብድሩ አነስተኛ መቶኛ፣ እና የኃይል ቆጣቢ እርምጃዎች በሞርጌጅ ፋይናንስ በሚደረጉበት ከፍተኛውን ያስቀምጣል። ሁለቱም በየዓመቱ የሚስተካከሉ እና በVorwaarden en Normen ውስጥ የታተሙ ሲሆኑ የሞርጌጅ ቅናሹ ሲወጣ ተግባራዊ የሚሆነው ስሪት ስለሆነ፣ የማጠናቀቂያ ዓመት ሳይሆን የቅናሽዎን ዓመት አሃዞች ያረጋግጡ። አበዳሪዎች በተለምዶ በምላሹ ዝቅተኛ የወለድ መጠን ይሰጣሉ፣ ስለዚህ ዋስትናው ብዙውን ጊዜ ለራሱ ይከፍላል።

የውል ምዝገባ የካዳስተር ክፍያ በTarievenregeling Kadaster የተወሰነ ሲሆን ለትልልፍ ውል እና ለሞርጌጅ ውል ተመሳሳይ ነው። ታሪፎቹ በየዓመቱ በካዳስተር ይወሰናሉ እና በስታአትስኩራንት ውስጥ ይታተማሉ። ካዳስተር በራስ-ሰር ሊሰራ በሚችል መልኩ በኤሌክትሮኒክ መንገድ ማስገባት፣ ይህም ለቀላል የቤት ግዢ የተለመደው መንገድ ከወረቀት ውል ርካሽ ነው። በዋጋ ዝርዝሩ ውስጥ ያለውን የአሁኑን መጠን ይጠይቁ፤ ኖተሪው በዋጋ ያስተላልፋቸዋል።

ምን በጀት ማውጣት እንዳለበት: አመላካች ዝርዝር

ከታች ያሉት አሃዞች አመላካች ብቻ ናቸው ፡- ከላይ ከተጠቀሱት ክፍሎች የተገነባ ንድፍ እንጂ ዋጋ አይደለም። የግብር ክፍሉ ብቻ በሕግ የተወሰነ ነው።

• ለመጀመሪያ ጊዜ የሚገዛ፣ ቤት ከገደቡ በታች የሆነ በግምት 1.5% ወደ 3.5% — ምንም የዝውውር ግብር የለም፣ ስለዚህ የኖተሪያል እና የካዳስተር ወጪዎች፣ የፋይናንስ ወጪዎች እና የመረጡት ማንኛውም ወኪል ወይም የዳሰሳ ጥናት።
• 2% የሚከፍል ባለቤትና ተከራይ፡ በግምት 4% ወደ 6%"ከላይ 5% ገደማ" የሚለው የአውራ ጣት ደንብ ለዚህ ጉዳይ ተስማሚ ነው፣ እና ለዚህ ጉዳይ ብቻ።
• 8% የሚከፍል የማይገዛ ገዢ፡ በግምት 10% ወደ 12% — ከ2026 በፊት ከነበረው ተመሳሳይ ግዢ ያነሰ፣ በወቅቱ መጠኑ 10.4% ነበር።
• መኖሪያ ያልሆኑ ንብረቶች በ10.4%፡ በግምት 12% ወደ 14%ብዙውን ጊዜ፣ ተገቢው ጥንቃቄ ከባድ ስለሆነ።
• New-build, vrij op naam: 21% የተጨማሪ እሴት ታክስ ዋጋ አስቀድሞ በዋጋው ላይ ይገኛል፣ ስለዚህ ከበጀት ጋር የተያያዙ ወጪዎችን ብቻ።

በግዢው ወጪ ላይ ብቻ ሳይሆን በራሱ እየተሳተፉ ከሆነ፣ በኔዘርላንድስ ቤት ስለመግዛት መመሪያችን ውሉን፣ የማቀዝቀዣ ጊዜውን እና ሁኔታዎችን ያስቀምጣል።

ሁለት ጥንቃቄዎች። የደች አበዳሪዎች በአጠቃላይ የገዢውን ወጪ አይሸፍኑም፣ ምክንያቱም ብድሩ የሚገደበው በንብረቱ ዋጋ ላይ ስለሆነ፣ ኮስተን ኮፐር አብዛኛውን ጊዜ ከቁጠባ ይመጣል። እና እንደ ጅምር ብቁ ካልሆነ ሰው ጋር በጋራ የሚገዙ ከሆነ፣ በእያንዳንዱ አክሲዮን ላይ ያለውን ግብር ለብቻው ይሳሉ።