1. መግቢያ

የኬብልና የቧንቧ መስመር ዝውውር በኔዘርላንድስ ውስጥ ብዙ ወገኖች ከሚያስቡት በላይ በሕጋዊ መንገድ ውስብስብ ነው። በተግባር፣ የተሳተፉት ወገኖች በግል የተፈረመ ስምምነት የኬብል ወይም የቧንቧ መስመር ባለቤትነትን ለማስተላለፍ በቂ ነው ብለው ማመናቸው የተለመደ ነው። ይህ የማያቋርጥ የተሳሳተ ግንዛቤ ነው።

የደች የሲቪል ሕግ (BW) አንቀጽ 5:20(2) ከገባበት ጊዜ ጀምሮ፣ በሌላ ወገን መሬት ላይ ወይም በላይ የተዘረጉ ኬብሎችና የቧንቧ መስመሮች የማይንቀሳቀስ ንብረት ተብለው ተመድበዋል ። ይህ ደግሞ ሊተላለፉ፣ ሊዘጉ እና ሊመዘገቡ በሚችሉበት መንገድ ላይ ከፍተኛ ውጤት አለው።

በዚህ ጦማር ውስጥ የኬብል እና የቧንቧ መስመሮችን ለማስተላለፍ የተሟላ የሕግ ማዕቀፍ፣ የግብር ገጽታዎች፣ የሲቪል ሕግ ኖተሪ ሚና እና ይፋ ማድረግ እና የመረጃ ግዴታዎችን እንወያያለን። ዋና ዋና የትኩረት ነጥቦችን ከጉዳይ ሕግ ተግባራዊ ምሳሌዎችን በመጠቀም እናሳያለን ።

2. የህግ ማዕቀፍ

2.1 የኬብል ፍርዶች እና የሕግ አውጭ ውጤቶቻቸው

በ2003 የኬብል ፍርዶች ( kabelarresten ) ተብለው በሚጠሩት ፣ የደች ጠቅላይ ፍርድ ቤት ( Hoge Raad ) ኬብሎችና የቧንቧ መስመሮች የማይንቀሳቀሱ መሆናቸውን ወስኗል። በምላሹም፣ በኔዘርላንድስ የሲቪል ሕግ አንቀጽ 5:20 ላይ አዲስ አንቀጽ ተጨምሯል። አንቀጽ 5:20(2) BW ጠጣር፣ ፈሳሽ ወይም ጋዝ ያላቸውን ንጥረ ነገሮች፣ ጉልበት ወይም መረጃ ለማጓጓዝ የታሰቡ ኬብሎችን ወይም የቧንቧ መስመሮችን የያዘ አውታረ መረብ ማን ባለቤት እንደሆነ ይወስናል።

2.2 የተፈቀደለት ገንቢ

በአንቀጽ 5:20(2) BW መሠረት፣ የኔትወርክ ባለቤትነት የሚወሰነው ለተፈቀደለት ገንቢ ( bevoegd aanlegger ) ወይም ለሕጋዊ ተተኪው ነው። ኔትወርክ መገንባት ብቻ በራስ-ሰር የባለቤትነት መብት አይሰጥም፤ የሚያስፈልገው ግን ገንቢው ይህን ለማድረግ የተፈቀደለት መሆኑ ነው።

ግንባታው ራሱ ከኮንትራክተሮች ጋር በተደረጉ ውሎች፣ በደረሰኞች እና ከመጫኛ ጋር በተያያዙ ደብዳቤዎች ሊረጋገጥ ይችላል። የግንባታ ስልጣን ከተቋቋመ የክፍሎች መብት፣ የመቻቻል ህጋዊ ግዴታ ወይም ፈቃድ ሊመጣ ይችላል። ከመሬት ባለቤቱ የተሰጠ የጽሑፍ ፈቃድም ስልጣንን ሊያሳይ ይችላል።

2.3 ምዝገባ፡- ሕገ-መንግሥታዊ አይደለም፣ ነገር ግን አስፈላጊ ነው

የኔትወርኩን በሕዝብ መዝገቦች ውስጥ መመዝገብ የተፈቀደለት ኔትወርክ ባለቤትነት ለማግኘት ሕገ-መንግሥታዊ መስፈርት አይደለም ። የተፈቀደለት ገንቢ ባለቤት ነው፣ እንደዚህ አይነት ምዝገባ ባይኖርም እንኳ። ሆኖም፣ ምዝገባ በጥብቅ ይመከራል።

ምዝገባ የሶስተኛ ወገኖች የኔትወርኩን ባለቤት ማን እንደሆነ እንዲያረጋግጡ እና ባለቤቱን ከሶስተኛ ወገን መብቶች እንዲጠብቅ ያስችላል። አንቀጽ 3፡24(1) BW ያልተመዘገበ እውነታ (እንደ የኔትወርክ ግንባታ ያሉ) በሶስተኛ ወገኖች ላይ ሊቀርብ እንደማይችል ይደነግጋል።

2.4 ዝውውር፡ የባለቤትነት መብት እና የማድረስ መብት

የቧንቧ መስመሮች እና ኔትወርኮች እንደ የተመዘገበ ንብረት ብቁ ስለሆኑ፣ ትክክለኛ ዝውውር የኖተሪያል ውል ከዚያም በመሬት መዝገብ ቤት ( ካዳስተር ) የህዝብ መዝገቦች ውስጥ መመዝገብን ይጠይቃል (አንቀጽ 3:89 BW)። የግዴታ ስምምነት (እንደ የግዢ ስምምነት) እንደ ማዕረግ ሆኖ ያገለግላል - ለዝውውሩ ህጋዊ መሰረት - ነገር ግን የባለቤትነት ማስተላለፍ በኖተሪ በኩል መደበኛ አቅርቦትን ይጠይቃል። ስለዚህ የግዴታ ስምምነት ብቻውን በቂ አይደለም።

2.5 ከመሬት መዝገብ ቤት ጋር ምዝገባ (አንቀጽ 155a ONBW)

በአዲሱ የደች የሲቪል ሕግ ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ) የሽግግር ሕግ አንቀጽ 155a መሠረት፣ እ.ኤ.አ. የካቲት 1 ቀን 2007 የአንድ አውታረ መረብ ባለቤት ሆኖ የሰራ ማንኛውም ሰው ያንን አውታረ መረብ መመዝገብ ይችላል። ምዝገባው የሚከናወነው በኖተሪ መግለጫ፣ በሕዝብ መዝገቦች ውስጥ በመግባት እና በመንግስት ጋዜጣ ( Staatscourant ) እና በብሔራዊ ጋዜጣ ታትሞ በመቅረብ ነው ።

የተመዘገበው አውታረ መረብ የራሱ የሆነ የኔትወርክ ስያሜ (ለምሳሌ "የኔትወርክ ክፍል W ቁጥር 70") ይቀበላል እና በመሬት መዝገብ ቤት ውስጥ ከሚዛመዱ የአውታረ መረብ ስዕሎች ጋር ይመዘገባል። አውታረ መረቡ ወይም የእሱ ክፍል ሲተላለፍ ይህ ምዝገባ መዘመን አለበት።

የጉዳይ ህግ (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) አንድ ኔትወርክ ሁልጊዜ የራሱ የሆነ የካዳስትራል ስያሜ እንደማያስፈልገው ያመለክታል፤ በአንዳንድ ሁኔታዎች ኔትወርኩ የሚገኝበት የፓርኩ ስያሜ በቂ ነው። ሆኖም ግን፣ ዝውውሩ በግልጽ እና ሙሉ በሙሉ መረጋገጥ አለበት።

2.6 አውታረ መረብን መክፈል

የተመዘገበው አውታረ መረብ ክፍል ሲቋረጥ እና ወደ ሌላ ወገን ሲተላለፍ፣ አውታረ መረቡ በይፋ መከፈል አለበት። ይህ የሚከተሉትን ይጠይቃል፡

• ለቀሪውም ሆነ ለተለየው ክፍል አዲስ የአውታረ መረብ ስዕሎች
• ለተለየው ክፍል አዲስ የአውታረ መረብ ስያሜ
• የስዕሎቹን ተቀማጭ ገንዘብ ከመሬት መዝገብ ቤት ጋር
• ለተላለፈው ክፍል የኖተሪያል የማድረስ ውል

ይህ ከ1994 የመሬት መዝገብ ደንቦች አንቀጽ 59 እና 60 የመነጨ ሲሆን በECLI:NL:PHR:2013:CA0727 ውስጥ በጠበቃ ጄኔራል አስተያየት ተረጋግጧል።

2.7 መብቶች፡- የክፍሎች እና የእረፍት ጊዜ

አንድን ኔትወርክ ሲያስተላልፉ፣ በሪም ውስጥ ያሉ ነባር መብቶች ግምት ውስጥ መግባት አለባቸው። የሱፐርፊሺየስ እና የኢሴመንቶች መብቶች በመርህ ደረጃ ሊተላለፉ የሚችሉ ናቸው (አንቀጽ 3፡83 BW)፣ ነገር ግን የመመስረቻ ሰነዱ ማስተላለፍ ወይም መከፋፈል የሚቻለው በባለቤቱ ፈቃድ ብቻ መሆኑን ሊያረጋግጥ ይችላል (አንቀጽ 5፡91 BW ከአንቀጽ 5፡104 BW ጋር በማጣመር)።

ጥገኛ የሆኑ የሱፐርፊሺየሞች መብት በተናጥል ሊተላለፍ የማይችል ሲሆን ከዋናው መብት ጋር ይጋጫል (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647)። ስለዚህ ዝውውር ከመቀጠልዎ በፊት ለማንኛውም ገደቦች የተቋሙን ሰነድ መገምገም አስፈላጊ ነው።

3. የሲቪል-ህግ ኖተሪ ሚና

የሲቪል-ሕግ ኖታሪ ( ኖታሪስ ) የቧንቧ መስመሮችን እና አውታረ መረቦችን በማስተላለፍ ረገድ ማዕከላዊ የመከላከያ ተግባር ያከናውናል። ኖታሪው የሰነዶች “አላፊ” ብቻ ሳይሆን ንቁ የምርመራ እና የእንክብካቤ ግዴታ አለው።

3.1 የኖተሪው ግዴታዎች

• የተላለፈውን ክፍል ትክክለኛ መግለጫ የያዘ የኖተሪያል የማድረስ ውል ማዘጋጀት
• ሁሉም የሕግ መስፈርቶች መሟላታቸውን ማረጋገጥ
• የተሳተፉትን ወገኖች በሙሉ ፈቃድ ማረጋገጥ
• በሕዝባዊ መዝገቦች ውስጥ የውል ምዝገባ (የመሬት መዝገብ ህግ አንቀጽ 37)

3.2 የምርመራ ግዴታ እና እምቢ የማለት ግዴታ

በኖተሪዎች ሕግ አንቀጽ 21 ( Wet op het notarisambt ) መሠረት፣ የኖተሪው የመመርመር ግዴታ አለበት እና ከሕግ ወይም ከሕዝብ ሥርዓት ጋር የሚጋጩ ምልክቶች ካሉ አገልግሎት ለመስጠት እምቢ ማለት አለበት። ጠቅላይ ፍርድ ቤቱ በECLI:NL:HR:2015:831 ላይ የኖተሪው መደበኛ መስፈርቶችን መጠበቅ ብቻ ሳይሆን የሶስተኛ ወገኖችን ጥቅም ግምት ውስጥ ማስገባት እንዳለበት አረጋግጧል።

4. የማሳወቂያ እና የመረጃ ግዴታዎች

4.1 የሻጩ ይፋ የማድረግ ግዴታ

በአንቀጽ 7፡15 BW መሠረት፣ ሻጩ የኔትወርክ ክፍሉን ገዢው እነዚህን በግልጽ ካልተቀበለ በስተቀር ልዩ ገደቦችን እና ገደቦችን ሳይጨምር የማድረስ ግዴታ አለበት። አንቀጽ 7፡17 BW የቀረቡት እቃዎች የሻጩን ውክልና ግምት ውስጥ በማስገባት ከውሉ ጋር መጣጣም እንዳለባቸው ይደነግጋል።

የጉዳይ ህጉ ግልፅ ነው፡ የሻጩ የይፋ ማድረግ ግዴታ የገዢውን የምርመራ ግዴታ ይበልጣል (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622፤ ECLI:NL:RBZWB:2025:6287)። ሻጩ የሚታወቁ ጉድለቶችን፣ ገደቦችን፣ የሶስተኛ ወገን መብቶችን እና ሌሎች ተዛማጅ እውነታዎችን ለገዢው በንቃት ማሳወቅ አለበት።

4.2 የሚቀርበው ዝቅተኛው መረጃ

በተግባር ሻጩ ቢያንስ የሚከተሉትን መረጃዎች ማቅረብ አለበት፡

• የኔትወርኩ ክፍል ትክክለኛ ቦታ፣ ወሰን እና ቴክኒካዊ ሁኔታ
• ነባር እና ቀጣይ ኮንትራቶች (የጥገና ወይም የአቅርቦት ግዴታዎች)
• የሚታወቁ ጉድለቶች፣ ብልሽቶች ወይም የአጠቃቀም ገደቦች
• የሶስተኛ ወገን መብቶች (ክፍሎች፣ ማቋረጫዎች፣ የሊዝ ውሎች)
• የሕዝብ ሕግ ገደቦች (ፈቃዶች፣ የዞን ክፍፍል ዕቅዶች)
• የቴክኒክ ሰነዶች፣ የቁጥጥር ሪፖርቶች እና የጥገና ታሪክ

4.3 የመረጃ ግዴታዎችን መጣስ ተጠያቂነት

ሻጩ የተሳሳተ ወይም ያልተሟላ መረጃ ከሰጠ፣ ለደንቡ አለመጣጣም (አንቀጽ 7፡17 BW) ወይም ለጥፋት (አንቀጽ 6፡162 BW) ተጠያቂ ሊሆን ይችላል። ከዚያም ገዢው ከብዙ መፍትሄዎች አንዱን መምረጥ ይችላል፡

• የስህተት ስረዛ (አንቀጽ 6:228 BW)
• የዋጋ ቅነሳ ወይም የዋጋ ቅነሳ (አንቀጽ 7:21 እና 7:22 BW)
• ጉዲቶች (አንቀጽ 6:74 እና 7:24 BW)
• የውል ቅጣት (ከተስማማ)

ጠቅላይ ፍርድ ቤቱ ይፋ የማድረግ ግዴታ ቅድሚያ እንደሚሰጠው አረጋግጧል፤ ሻጩ ተዛማጅ መረጃዎችን ከያዘ፣ ገዢው ተጨማሪ ምርመራ ለማድረግ ባለመቻሉ ላይ መተማመን አይችልም (ECLI:NL:HR:2016:2885፤ ECLI:NL:HR:1998:ZC2629)።

4.4 በሻጩ ላይ የማስረጃ ሸክም

ገዢው ሙሉ መረጃ እንደተሰጠው ሲከራከር፣ የማስረጃው ኃላፊነት የሻጩን ይፋ የማድረግ ግዴታ ማክበሩን ማረጋገጥ ነው (አንቀጽ 150 DCCP፤ ECLI:NL:HR:2007:BB3733)። ስለዚህ ሁሉንም ግንኙነቶች በጽሑፍ መመዝገብ እና አጠቃላይ የመረጃ ዶሴ ማጠናቀር ይመከራል።

5. የግብር ገጽታዎች

5.1 የኔትወርክ ነፃ የማስተላለፊያ ግብር

የቧንቧ መስመሮችን እና ኔትወርኮችን ማስተላለፍ በአጠቃላይ ከዝውውር ታክስ ( overdrachtsbelasting ) ነፃ ነው፣ ይህም በህጋዊ የግብይት ታክስ ህግ ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR) አንቀጽ 15(1)(y) መሠረት የኔትወርክ ነፃነትን መሰረት ያደረገ ነው። ይህ ነፃነት ንጥረ ነገሮችን፣ ኢነርጂን ወይም መረጃን ለማጓጓዝ የታሰቡ ኬብሎችን ወይም የቧንቧ መስመሮችን የያዘ አውታረ መረብን ለማግኘት ይሠራል።

5.2 የተጨማሪ እሴት ታክስ ገጽታዎች

ለቫት ዓላማዎች፣ የኔትወርኮች አቅርቦት በመርህ ደረጃ ግብር የሚከፈልበት ሲሆን ይህም ነፃ ወይም በማህበረሰብ ውስጥ አቅርቦት እስካልተፈፀመ ድረስ ነው (የተርንኦቨር ታክስ ህግ አንቀጽ 16 እና 17e፣ Wet OB )። ትክክለኛው የግብር አያያዝ የሚወሰነው በእውነታ ሁኔታ እና አውታረ መረቡ እንደ የተመዘገበ ንብረት ብቃት ላይ ነው።

5.3 በ€ 0 ግብይቶች ውስጥ የዋጋ ግምት

የዝውውር ታክስ የሚጣለው በተስማማው የግዢ ዋጋ ላይ ሳይሆን በፍትሃዊ የገበያ ዋጋ ( ዋርዴ ኢን het economische verkeer ) ላይ ነው። ስለዚህ በ€ 0.00 የሚደረግ ዝውውር ምንም አይነት የዝውውር ታክስ አይጠየቅም ማለት በራስ-ሰር አይደለም። የግብር ባለስልጣናት ትክክለኛውን ዋጋ ሊወስኑ እና ተጨማሪ ግምገማ ሊያወጡ ይችላሉ (መጠን፡ ለመኖሪያ ያልሆኑ ንብረቶች 10.4%)። ለምሳሌ የማፍረስ ወጪዎች ከቀሪው እሴት እንደሚበልጡ በማሳየት የግምገማውን ትክክለኛነት ማረጋገጥ ይመከራል።

6. ከጉዳይ ህግ ተግባራዊ ምሳሌዎች

የሚከተሉት ፍርዶች በኔትወርክ ዝውውሮች ውስጥ ዋና ዋና የሕግ ትኩረት ነጥቦችን ያሳያሉ፡

7. ተግባራዊ የማረጋገጫ ዝርዝር

የሚከተለው የማረጋገጫ ዝርዝር የኔትወርክ (የኔትወርክ አካል) ሲያስተላልፉ እንደ መመሪያ ሆኖ ሊያገለግል ይችላል።

7.1 ዝግጅት እና ተገቢ ጥንቃቄ

1. ሙሉ በሙሉ የሚሸጠውን የአውታረ መረብ ክፍል ካርታ ያውጡ፡ ቦታ፣ ወሰን፣ ቴክኒካዊ ሁኔታ
2. በሪም (superficies፣ easements) እና በውል ግዴታዎች ውስጥ ያሉትን መብቶች ያረጋግጡ
3. ተዛማጅ ፈቃዶችን፣ የጥገና ኮንትራቶችን እና የህዝብ ህግ ገደቦችን ይሰብስቡ
4. የዝውውር ገደቦችን በተመለከተ የተቋሙን ሰነድ(ዎች) ይገምግሙ

7.2 የመረጃ ግዴታዎች እና ሰነዶች

• ሁሉንም የሚታወቁ እንቅፋቶች፣ ገደቦች እና ጉድለቶች ለገዢው በንቃት ያሳውቁ
• የአሁኑን የአውታረ መረብ ስዕሎችን እና ቴክኒካዊ ሰነዶችን ያቅርቡ
• የሶስተኛ ወገን መብቶችን፣ በመጠባበቅ ላይ ያሉ ሂደቶችን እና ልዩ ሁኔታዎችን ይፋ ማድረግ
• ለማስረጃ ዓላማዎች ሁሉንም ግንኙነቶች በጽሑፍ ይመዝግቡ (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 የሕግ እና መደበኛ ገጽታዎች

• የአውታረ መረቡ ክፍል ራሱን የቻለ ሊተላለፍ የሚችል መሆኑን ያረጋግጡ (አንቀጽ 3፡83 BW)
• የማድረሻውን ሰነድ ለማዘጋጀት አንድ የኖተሪ ባለሙያ ይቅጠሩ
• በሕዝብ መዝገቦች ውስጥ ምዝገባን ያረጋግጡ (አንቀጽ 3:89 BW)
• በተከፈለበት ጊዜ፡ አዲስ የኔትወርክ ስዕሎችን በኮሚሽን ያካሂዱ እና በመሬት መዝገብ ቤት ይመዝገቡ

7.4 የግብር ገጽታዎች

1. የኔትወርክ ነፃ መሆን (አንቀጽ 15(1)(y) WBR) ተፈጻሚ መሆን አለመሆኑን መገምገም
2. በተለይም በ€0 ግብይት ወቅት የዋጋ ግምቱን ያረጋግጡ
3. ከጃንዋሪ 1፣ 2026 ጀምሮ የኔትወርክ ነፃ መሆንን ገደብ ግምት ውስጥ ያስገቡ

7.5 የአሠራር ዝውውር

1. የባትሪውን ገደቦች በትክክል ይግለጹ (የዝውውር አካላዊ ወሰኖች)
2. የማስተላለፊያ ጥገና ኮንትራቶች እና ፈቃዶች
3. የአገልግሎቶችን ቀጣይነት ማረጋገጥ እና ለዋና ተጠቃሚዎች በወቅቱ ማሳወቅ
4. ለአሠራር ጉዳዮች የሽግግር ጊዜን ያካትቱ

8. መደምደሚያ

የቧንቧ መስመሮችን እና ኔትወርኮችን ማስተላለፍ ስምምነት ከመፈረም በላይ የሚዘልቅ በህግ ውስብስብ ሂደት ነው። እንደ የማይንቀሳቀስ ንብረት መመደብ መደበኛ መስፈርቶችን - የኖተሪያል ውል እና የመሬት መዝገብ ምዝገባ - ያካትታል፤ እነዚህም ሊታለፉ የማይገባቸው ናቸው።

ሻጩ ሰፊ የሆነ የማሳወቅ ግዴታ አለበት፣ እና ለገዢው ሁሉንም ተዛማጅ ህጋዊ፣ ቴክኒካዊ እና ተጨባጭ ገጽታዎች በንቃት ማሳወቅ አለበት። ይህንን ግዴታ መጣስ ተጠያቂነትን፣ መሻርን ወይም ጉዳትን ሊያስከትል ይችላል።

ከግብር አንፃር፣ የኔትወርክ ነፃ መሆን በተለይ ትኩረት ሊሰጠው የሚገባው ሲሆን፣ በተለይም በጥር 1 ቀን 2026 ተግባራዊ የሚሆነው ገደብ ሲኖር ነው። በ€0 ግብይቶች ረገድ፣ ተጨማሪ ግምገማዎችን ለማስቀረት ፍትሃዊ የገበያ ዋጋ መረጋገጥ አለበት።

ጥልቅ ዝግጅት - በጥንቃቄ፣ በኖተሪያል መመሪያ እና ሁሉን አቀፍ ሰነዶች - በህጋዊ መንገድ ተቀባይነት ያለው እና ችግር የሌለበት ዝውውር ለማድረግ ቁልፉ ነው።

9. ምንጮች እና ማጣቀሻዎች

ከዚህ በታች በዚህ ጦማር ውስጥ የተጠቀሱትን ዋና ዋና የሕግ ድንጋጌዎች እና የጉዳይ ሕግ አጠቃላይ እይታ ነው።

ሕግ

• አንቀጽ 5:20(2) BW — የቧንቧ መስመር ኔትወርኮች ባለቤትነት
• አንቀጽ 3:89 BW — የተመዘገበ ንብረት አቅርቦት
• አንቀጽ 155ሀ የሽግግር ሕግ አዲስ የሲቪል ሕግ — የኔትወርኮች ምዝገባ
• የአንቀጽ 36 እና 37 የመሬት መዝገብ ህግ - በሕዝብ መዝገቦች ውስጥ ምዝገባ
• አንቀጽ 59 እና 60 የመሬት መዝገብ ደንቦች 1994 — የኔትወርክ ስያሜዎች
• አንቀጾች 7:15፣ 7:17 እና 7:18 BW — የሻጩ ግዴታዎች
• አንቀጽ 15(1)(y) WBR — ከዝውውር ግብር የኔትወርክ ነፃ መሆን
• አንቀጽ 5:91 ከ5:104 BW ጋር በማጣመር — የሱፐርፊሺየስ መብቶችን ማስተላለፍ
• የአንቀጽ 21 የኖተሪ ህግ - የምርመራ ግዴታ እና እምቢ የማለት ግዴታ

የጉዳይ ህግ

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — ለTES ጭነቶች የአውታረ መረብ ነፃ መሆን
• ECLI:NL:HR:2020:170 — ከአውታረ መረብ ነፃ ውጪ የማስተላለፊያ ማማዎች
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — የኔትወርኮች ካዳስትራል ስያሜ
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — የይፋ ማድረግ ግዴታ እና የምርመራ ግዴታ
• ECLI:NL:HR:2015:831 — የኖተሪው የጥበቃ ተግባር
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — ይፋ የማድረግ ግዴታ ቅድሚያ የሚሰጠው ጉዳይ
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 እና 67 — የማጋራት ዝውውር እና የአውታረ መረብ ነፃ መሆን
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — በክፍሎች ላይ የተመሰረተ መብት
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — የአውታረ መረቦች ክፍፍል

10. ተዘውትረው የሚጠየቁ ጥያቄዎች (FAQ)

የግዢ ስምምነት ብቻ በማድረግ የቧንቧ መስመር ወይም ኔትወርክ ማስተላለፍ እችላለሁን?

ቁጥር፡- አንቀጽ 5፡20(2) BW ከገባበት ጊዜ ጀምሮ የቧንቧ መስመሮችና ኔትወርኮች እንደ የማይንቀሳቀስ ንብረት ተመድበዋል። ዝውውሩ በመሬት መዝገብ ቤት የህዝብ መዝገቦች ውስጥ የኖተሪያል ውል እና ምዝገባ ያስፈልገዋል (አንቀጽ 3፡89 BW)። የግዢ ስምምነቱ እንደ ማዕረግ (ሕጋዊ መሠረት) ሆኖ ያገለግላል፣ ነገር ግን የባለቤትነት ትክክለኛ ዝውውር በኖተሪያል በኩል መደበኛ አቅርቦትን ይጠይቃል። የኖተሪያል ውል ከሌለ ዝውውሩ በሕጋዊ መንገድ ተቀባይነት የለውም።

በግዴታ ስምምነት እና በአቅርቦት መካከል ያለው ልዩነት ምንድን ነው?

የደች ሕግ የባለቤትነት ዝውውር የምክንያት ስርዓትን የሚያንቀሳቅስ ሲሆን ሶስት መስፈርቶችን ያካትታል፤ ትክክለኛ የባለቤትነት መብት (የግዴታ ስምምነት፣ ለምሳሌ ሽያጭ)፣ ማድረስ (ለማይንቀሳቀስ ንብረት፡ የኖተሪያል ውል እና የመሬት መዝገብ ምዝገባ) እና በአስተላላፊው በኩል የማስወገድ ስልጣን ። የባለቤትነት መብት የሚያልፈው ሦስቱም መስፈርቶች ሲሟሉ ብቻ ነው።

የቧንቧ መስመሩን እንደሠራሁ የሚያረጋግጡ ደረሰኞች ካሉኝስ?

የግዢ ደረሰኞች ወይም የግንባታ መዝገቦች የተፈቀደለት የግንባታ ባለሙያ ማን እንደሆነ ማስረጃ ሆነው ሊያገለግሉ ይችላሉ ፣ ነገር ግን የባለቤትነት ህጋዊ ዝውውርን ለማረጋገጥ በቂ አይደሉም። የጉዳይ ህግ ያለ የኖተሪያል ሰነድ እና ምዝገባ፣ ደረሰኞችን መያዝ ምንም ይሁን ምን የባለቤትነት ዝውውር እንደማይካሄድ ያረጋግጣል (ECLI:NL:PHR:2024:43፤ ECLI:NL:RBNNE:2014:4581)።

ኔትወርክ ስተላለፍ የዝውውር ግብር መክፈል አለብኝ?

የግድ አይደለም። የኔትወርክ ነፃነት (አንቀጽ 15(1)(y) WBR) ከዝውውር ታክስ ኬብሎችን ወይም የቧንቧ መስመሮችን የያዘ አውታረ መረብ መግዛትን ነፃ ያደርጋል። ማሳሰቢያ፡ ይህ ነፃነት ከጃንዋሪ 1፣ 2026 ጀምሮ የተገደበ ነው። ነፃነቱ የማይተገበር ከሆነ፣ መጠኑ ከተገቢው የገበያ ዋጋ 10.4% ነው። በ€0 ግብይት ጊዜ የግብር ባለስልጣናት ትክክለኛውን ዋጋ ሊወስኑ ይችላሉ።

የተመዘገበውን አውታረ መረብ ክፍል ማስተላለፍ ከፈለግኩ ምን መከሰት አለበት?

ለከፊል ዝውውር፣ አውታረ መረቡ በይፋ መከፈል አለበት። ይህ አዲስ የኔትወርክ ስዕሎችን፣ ለተለየው ክፍል አዲስ የኔትወርክ ስያሜ መስጠትን፣ በመሬት መዝገብ ቤት ተቀማጭ ገንዘብ ማስገባትን እና የኖተሪያል ማድረስ ሰነድን ይፈልጋል። ሁለቱም ወገኖች - የመጀመሪያው ባለቤት እና ገዢ - በኖተሪያል ክፍፍል ሰነድ ውስጥ መሳተፍ አለባቸው።

የኖተሪው በዝውውሩ ውስጥ ምን ሚና ይጫወታል?

የሲቪል-ሕግ ኖታሪ ማዕከላዊ የጥበቃ ተግባር ያከናውናል። የማድረሻ ሰነዱን ያዘጋጃሉ፣ ሁሉንም የሕግ መስፈርቶች ያረጋግጣሉ፣ የሁሉም አካላት ስምምነት ያረጋግጣሉ፣ እና ከመሬት መዝገብ ቤት ጋር ምዝገባ ያካሂዳሉ። የኖታሪው የመመርመር ግዴታም አለበት (የኖታሪዎች አንቀጽ 21 ሕግ) እና ከሕጉ ጋር የሚጋጩ ምልክቶች ካሉ ለመሳተፍ ፈቃደኛ አለመሆን አለበት።

ሻጩ ለገዢው ምን አይነት መረጃ መስጠት አለበት?

ሻጩ ለገዢው ስለሚከተሉት ነገሮች በንቃት ማሳወቅ አለበት፡- ትክክለኛ ቦታ እና ቴክኒካዊ ሁኔታ፣ አሁን ያሉ ኮንትራቶች እና ግዴታዎች፣ የሚታወቁ ጉድለቶች እና ብልሽቶች፣ የሶስተኛ ወገን መብቶች፣ የህዝብ ህግ ገደቦች እና ተዛማጅ ቴክኒካዊ ሰነዶች። የሻጩ ይፋ የማድረግ ግዴታ የገዢውን የምርመራ ግዴታ ይበልጣል (ECLI:NL:HR:2016:2885)።

ሻጩ አስፈላጊ መረጃዎችን ከደበቀ ምን ማድረግ እችላለሁ?

ስምምነቱን በስህተት ምክንያት መሰረዝ ይችላሉ (አንቀጽ 6:228 BW)፣ የመሻር ወይም የዋጋ ቅነሳ (አንቀጽ 7:21 እና 7:22 BW)፣ ወይም ካሳ መጠየቅ ይችላሉ (አንቀጽ 6:74 እና 7:24 BW)። የሻጩ ይፋ የማድረግ ግዴታ ከገዢው የምርመራ ግዴታ ቅድሚያ እንደሚሰጠው ጠቅላይ ፍርድ ቤት አረጋግጧል።

በሪም ውስጥ ያሉ ነባር መብቶች ዝውውሩን ሊገድቡ ይችላሉ?

አዎ። የሱፐርፊሺየስ መብትን የማቋቋም ውል ማስተላለፍ ወይም መከፋፈል የሚቻለው በባለቤቱ ፈቃድ ብቻ መሆኑን ሊያረጋግጥ ይችላል (አንቀጽ 5:91 ከአንቀጽ 5:104 BW ጋር በማጣመር)። የሱፐርፊሺየስ ጥገኛ መብት በተጨማሪም በተናጥል ሊተላለፍ አይችልም። ዝውውር ከመቀጠልዎ በፊት ሁልጊዜ የተቋሙን ሰነድ ይገምግሙ።

ሻጩ ይፋ የማድረግ ግዴታውን እንዴት ማክበሩን ማረጋገጥ ይችላል?

ሻጩ የማስረጃ ሸክሙን ይሸከማል (አንቀጽ 150 DCCP፤ ECLI:NL:HR:2007:BB3733)። ሁሉንም የመረጃ አቅርቦቶች በጽሑፍ መመዝገብ ይመከራል፡ ደብዳቤዎች፣ የዝውውር ሰነዶች፣ የፍትህ ክትትል ሪፖርቶች እና በገዢው የተፈረመ ደረሰኝ ማረጋገጫዎች። የቃል ግንኙነት ለማረጋገጥ አስቸጋሪ ነው።