የንብረት ሽያጭ አስፈጻሚነት፡ እንዴት እንደሚሰራ እና ለአበዳሪው የሚኖረው አደጋ

ፍርድ አግኝተዋል። ፍርድ ቤቱ የይገባኛል ጥያቄዎን ወስኗል እና ተቃዋሚው ወገን እንዲከፍል ታዟል። ነገር ግን ተበዳሪው አይከፍልም። ንብረት ካላቸው፣ የዚያ ንብረት በግድ መሸጥ የይገባኛል ጥያቄዎን ለመሰብሰብ መንገድ ሊሆን ይችላል። ይህ አስፈፃሚ ሽያጭ (executory verkoop) ይባላል። ሆኖም ግን፣ ወደ ስኬታማ አፈፃፀም የሚወስደው መንገድ ረጅም፣ ውድ እና እርግጠኛ ያልሆነ ነው። በዚህ ጽሑፍ ውስጥ ሂደቱ እንዴት እንደሚሰራ እና እርስዎ እንደ አበዳሪ በመንገድ ላይ ሊያጋጥሙዎት የሚችሉትን አደጋዎች እናብራራለን።

ተፈጻሚ ሊሆን የሚችል ርዕስ፡ የመነሻ ነጥብ

በንብረት ላይ የሚፈጸም ክስ ሁልጊዜ የሚጀመረው ተፈጻሚነት ባለው ማዕረግ (የሥራ አስፈፃሚ ማዕረግ) ነው። ይህ ህጉ ተፈጻሚነትን የሚፈቅድበት መሠረት ያለው ሰነድ ነው። በጣም የተለመደው ማዕረግ የፍርድ ቤት ውሳኔ ነው፣ ነገር ግን የኖተሪያል ውል ወይም የፍርድ ቤት ትዕዛዝ እንደ ማዕረግ ሆኖ ሊያገለግል ይችላል። ፍርዱ ለጊዜው ተፈጻሚነት ያለው መሆኑ መገለጽ አለበት፣ አለበለዚያ የይግባኝ ጊዜው ማብቃቱ አለበት። ትክክለኛ ተፈጻሚነት ያለው ማዕረግ ከሌለ፣ ማስፈጸም መጀመር አይችልም።

ክፍያ የሚፈጸምበት አገልግሎት እና ትዕዛዝ

ማንኛውም አባሪ ከመጣሉ በፊት፣ የዋስትና ሰጪው በተበዳሪው ላይ በይፋ ፍርድ መስጠት አለበት - ማለትም በይፋ ማድረስ አለበት። ከዚያም የዋስትና ሰጪው የመክፈል ትዕዛዝ ይሰጣል። በኔዘርላንድስ የሲቪል ሥነ ሥርዓት ሕግ (Rv) አንቀጽ 439 መሠረት፣ ተበዳሪው በፈቃደኝነት ለመክፈል ቢያንስ ሁለት ቀናት ይሰጠዋል። ያ ጊዜ ያለክፍያ ሲጠናቀቅ ብቻ ነው ትክክለኛው የማስፈጸሚያ ጊዜ መጀመር የሚችለው።

ይህ እርምጃ ተራ መደበኛ አይደለም። አገልግሎቱ ጉድለት ያለበት ከሆነ ወይም ትዕዛዙ በትክክል ካልተሰጠ፣ ተበዳሪው አፈጻጸሙን ሊቃወም ይችላል። ስለዚህ የዋስትና ሰጪው ሥራውን በጥንቃቄ ማከናወኑ አስፈላጊ ነው።

በንብረቱ ላይ የተግባር አስፈፃሚ አባሪ

የክፍያው ጊዜ ካለቀ በኋላ፣ የዋስትና ሰጪው በንብረቱ ላይ የፈጻሚነት አባሪ ያስከፍላል። ይህ አባሪ በመሬት መዝገብ ቤት (ካዳስተር) የህዝብ መዝገቦች (አንቀጽ 505 Rv) ውስጥ ተመዝግቧል። ከዚያን ጊዜ ጀምሮ አባሪው ለሶስተኛ ወገኖች የሚታይ ሲሆን ንብረቱ በህጋዊ መንገድ የተጣለ ነው። በመርህ ደረጃ፣ ተበዳሪው ንብረቱን መሸጥ ወይም አዳዲስ መብቶችን መጫን አይችልም። እንደዚያ ካደረጉ፣ ገዢው ወይም አዲስ የተወሰነ መብት ባለቤት ከተያያዘው አበዳሪ ጋር በተያያዘ በዚያ ግብይት ላይ መተማመን አይችሉም።

የዋስትና ሰጪው ስለ አባሪው ለተበዳሪው እና ለማንኛውም የቤት ብድር ተቀባዮች ያሳውቃል። የቤት ብድር ተቀባዮች በራሳቸው እጅ የማስፈጸም መብት አላቸው - በኋላ ላይ ስለዚህ ጉዳይ የበለጠ።

የህዝብ ጨረታ

ዋናው ደንብ አስፈፃሚ ሽያጭ የሚከናወነው በሕዝብ ጨረታ ነው (አንቀጽ 514 Rv እና ተከታታይ)። ጨረታው የሚዘጋጀው በሲቪል ሕግ ኖታሪ ሲሆን የጨረታውን ውሎችም ያወጣል። ንብረቱ አስቀድሞ በሕዝብ መዝገቦች እና ብዙውን ጊዜ በልዩ የጨረታ መድረኮች በኩል ይገለጻል። ኖታሪው ማስታወቂያውን ያስተናግዳል፣ የመረጃ ሰነዶቹን ያጠናቅራል እና ጨረታውን ራሱ ያካሂዳል።

በጨረታው ቀን ፍላጎት ያላቸው ወገኖች ጨረታ ማቅረብ ይችላሉ። ንብረቱ ለከፍተኛው ተጫራች የሚሰጥ ሲሆን ከዚያ በኋላ የኖተሪ ውል ያወጣል። የግዢ ዋጋው በጥቂት ሳምንታት ውስጥ መከፈል አለበት። ክፍያ ከተፈጸመ በኋላ ዝውውሩ የሚከናወነው በመሬት መዝገብ ቤት ውስጥ በተመዘገበው የኖተሪ ውል አስፈጻሚ ሽያጭ አማካኝነት ነው።

የግል ሽያጭ እንደ አማራጭ

ከሕዝብ ጨረታ በተጨማሪ፣ የደች የሲቪል ሕግ (BW) አንቀጽ 3:268(2) የግል ሽያጭ እድል ይሰጣል። ይህ የመጀመሪያ ደረጃ የእርዳታ ዳኛ ፈቃድ ይጠይቃል፣ ይህም በተበዳሪው ወይም በባለቤትነት ተበዳሪው የሚጠየቀው - በተያያዥ አበዳሪው ራሱ አይደለም። ዳኛው የግል ሽያጭ ከጨረታ የበለጠ ትርፍ ያስገኛል ብሎ አሳማኝ ከሆነ ያንን ፈቃድ ይሰጣል።

በተግባር ይህ መንገድ እየጨመረ የሚሄድ ሲሆን፣ በተለይም ሁሉም አበዳሪዎች በዚህ ተስማምተው ሲሄዱ። የግል ሽያጭ በአጠቃላይ በተቀላጠፈ ሁኔታ ይከናወናል፣ ከፍ ያለ ዋጋ ያስገኛል እና በጨረታ ወጪዎች ላይ ይቆጥባል። ለአበዳሪው፣ በብዙ አጋጣሚዎች ስለዚህ አማራጭ በንቃት ማሰብ ምክንያታዊ ነው።

ተበዳሪው ብቸኛ ባለቤት ካልሆነስ?

በተግባር ግን ተበዳሪው የንብረቱ ብቸኛ ባለቤት አይደለም። አንድ የተለመደ ሁኔታ እያንዳንዳቸው እኩል፣ ያልተከፋፈለ ግማሽ ድርሻ ያላቸው ሁለት የጋራ ባለቤቶች ናቸው - ለምሳሌ ቤት አብረው የገዙ አጋሮች። ይህ ለአፈጻጸሙ ከፍተኛ መዘዝ አለው።

የአንድ የጋራ ባለቤት ተያያዥ አበዳሪ በመርህ ደረጃ በንብረቱ ላይ ያለውን ያልተከፋፈለ ድርሻ ብቻ ሊከፍልና ሊሸጥ ይችላል፣ ነገር ግን በአጠቃላይ በንብረቱ ላይ አይደለም (የኔዘርላንድስ የሲቪል ሕግ አንቀጽ 3:175፣ BW)። የሌላኛው የጋራ ባለቤት ድርሻ ከአስፈፃሚው ወሰን ውጭ ነው፣ ምክንያቱም ያ ሰው ለዕዳው ተጠያቂ አይደለም። ስለዚህ አበዳሪው ቤቱን በሙሉ በጨረታ እንዲሸጥ ማድረግ አይችልም።

ችግሩ ያልተከፋፈለ ግማሽ አክሲዮን ለመሸጥ በጣም ከባድ መሆኑ ነው። ማንኛውም ገዢ ከማያውቃቸው ሰዎች ጋር የተከፋፈለ ወለድ ለማግኘት እና የጋራ ባለቤት ለመሆን ፈቃደኛ አይሆንም፣ ይህም ከሚያስከትላቸው ተግባራዊ ችግሮች ጋር። እንዲህ ዓይነቱ አክሲዮን በሕዝብ ጨረታ ላይ ቢሸጥም እንኳ ከተመጣጣኝ ዋጋው ውስጥ ጥቂቱን ብቻ ያገኛል።

በዚህ ምክንያት አበዳሪ ብዙውን ጊዜ ማህበረሰቡ እንዲከፋፈል ይፈልጋል። በአንቀጽ 3፡180 መሠረት የጋራ ባለቤት ድርሻን ያያያዘ አበዳሪ የሌላኛው የጋራ ባለቤት ፍላጎት ባይኖርም እንኳ የማህበረሰቡን ክፍፍል (ቨርዴሊንግ) ሊጠይቅ ይችላል። በክፍፍል መላው ንብረት ሊሸጥ እና የተጣራ ገቢ በጋራ ባለቤቶች መካከል እንደ አክሲዮናቸው ሊከፋፈል ይችላል። ከዚያም አበዳሪው ከተበዳሪው የገቢ ክፍል መልሶ ማግኘት ይችላል፣ የሌላኛው የጋራ ባለቤት ድርሻ ደግሞ ለዚያ ሰው ይከፈላል እና ከአበዳሪው እጅ በላይ ሆኖ ይቆያል።

የጋራ ባለቤቶች በንብረት ማህበረሰብ ውስጥ (gemeenschap van goederen) ውስጥ የሚጋቡበት እና ዕዳው የማህበረሰብ ዕዳ የሚሆንበት የተለየ ሁኔታ ይፈጠራል። በዚህ ሁኔታ መላው ማህበረሰብ - መላውን ንብረት ጨምሮ - በመርህ ደረጃ እንደ ማካካሻ ሆኖ ሊያገለግል ይችላል፣ ምክንያቱም ሁለቱም ባለትዳሮች ተጠያቂ ናቸው። ሁለቱም ባለቤቶች በጋራ ተጠያቂ የሚሆኑባቸው ሌሎች ዕዳዎችም ተመሳሳይ ነው፣ ለምሳሌ የጋራ ብድር። ሆኖም ግን፣ ከባለቤቶቹ አንዱ ብቻ የግል ዕዳ ተበዳሪ ከሆነ፣ የዚያ ሰው ድርሻ ገደብ ተፈጻሚ ይሆናል።

ስለዚህ ለአበዳሪው፣ ከመክፈልዎ በፊት፣ የተመዘገቡት የንብረቱ ባለቤቶች እነማን እንደሆኑ እና በምን መሠረት ላይ እንደሚይዙ ማረጋገጥ አስፈላጊ ነው። የመሬት መዝገብ ቤት (ካዳስተር) የባለቤትነት ቦታውን ያሳያል። መላው ንብረት ወይም ያልተከፋፈለ አክሲዮን ብቻ ሊተገበር የሚችል መሆኑ በአብዛኛው የመልሶ ማግኛ ተስፋን እንዲሁም ወጪዎቹን እና መንገዱ የሚፈልገውን ጊዜ ይወስናል።

የገቢው ስርጭት፡ የደረጃ አሰጣጥ ዝግጅት

ንብረቱ ከተሸጠ እና የግዢ ዋጋው ከተቀበለ በኋላ ገቢው መከፋፈል አለበት። ብዙ አበዳሪዎች ካሉ - ይህም ብዙውን ጊዜ በንብረት ማስከበር ላይ እንደሚታየው - የደረጃ አሰጣጥ ዝግጅት (rangregeling) ይካሄዳል (አንቀጽ 551 Rv et seq.)። የኖተሪ ወይም የተቆጣጣሪ ዳኛው የትኞቹ አበዳሪዎች እንደሚከፈሉ እና በምን ቅደም ተከተል እንደሚከፈሉ ይወስናል።

የቤት ባለቤትነት ባለቤቱ ቀዳሚ ደረጃ ላይ ይገኛል። ቀጥሎ እንደ የግብር ባለስልጣናት ያሉ ማንኛውም ቅድሚያ የሚሰጣቸው አበዳሪዎች ይመጣሉ። ከዚያ በኋላ የማስፈጸሚያ ወጪዎች ራሱ ይከፈላሉ። ከዚያ የቀረው ሁሉ በተያያዙ አበዳሪዎች መካከል በተያያዙበት ቀን ደረጃ መሠረት ይከፋፈላል፡ ቀደም ብሎ የተያያዘ ማንኛውም ሰው ከፍ ያለ ደረጃ አለው። ሙሉ ክፍያ ከተፈጸመ በኋላ የቀረው ሁሉ ለተበዳሪው ይሄዳል።

አደጋ 1፡ የቤት ብድር ተቀባዩ ቅድሚያ ይሰጣል

ለአበዳሪው በጣም መሠረታዊው አደጋ የደረጃ አሰጣጥ ቅደም ተከተል ነው። ባንክ ወይም ሌላ የቤት ባለቤት በንብረቱ ላይ የቤት ብድር መብት ስላለው በህንፃው ውስጥ ካለው አበዳሪ ቀድሟል። ይህ ማለት የሞርጌጅ ዕዳ - የወለድ ውዝፍ እና ተጨማሪ ወጪዎችን ጨምሮ - በመጀመሪያ ከሽያጭ ገቢ ይከፈላል ማለት ነው። ከዚያ በኋላ የቀረው ብቻ ለአበዳሪው ይገኛል።

ከገበያ ዋጋው ጋር ሲነጻጸር ከፍተኛ የሞርጌጅ ዕዳ ላለበት ንብረት፣ ሞርጌጁ ከተከፈለ በኋላ - ንብረቱ በተመጣጣኝ ዋጋ ቢሸጥም እንኳ - ለአባሪው አበዳሪ ምንም ነገር ላይቀረው ይችላል።

ስጋት 2፡ የማስፈጸሚያ ገቢ ከሚጠበቀው በታች ነው

በሕዝብ ጨረታ የሚሸጡ ንብረቶች በመዋቅራዊ መንገድ በገበያ ላይ በግል ከሚቀርቡት ንብረቶች ያነሰ ዋጋ ያስገኛሉ። ተጫራቾች በግዳጅ የሚሸጥ ንብረት እየገዙ መሆኑን ያውቃሉ፡ የመመርመር እድላቸው ውስን ነው፣ የንብረቱ ሁኔታ ሁልጊዜ ሙሉ በሙሉ አይታወቅም፣ እና የቀድሞ ነዋሪ በፈቃደኝነት የማይሄድበት እድል አለ። ይህ ሁሉ በዝቅተኛ የጨረታ ዋጋ ይንጸባረቃል።

በተግባር፣ የማስፈጸሚያ ገቢዎች ከክፍት ገበያ ዋጋ ከ15 እስከ 30 በመቶ በታች ናቸው፣ አንዳንዴም ከዚያ በላይ። ስሌታቸውን በይፋዊ የግብር ዋጋ (WOZ) ወይም በግምገማ ሪፖርት ላይ ያተኮሩ አበዳሪዎች ከጨረታው በኋላ ደስ የማይል ድንገተኛ ሁኔታ ሊያጋጥማቸው ይችላል።

አደጋ 3፡ ተፎካካሪ አበዳሪዎች

አበዳሪው በተበዳሪው ንብረት ላይ ብቻ ትኩረት የሚሰጠው አልፎ አልፎ ነው። ሌሎች አበዳሪዎችም ተያያዥ ክፍያ ሊከፍሉ ይችላሉ፣ እና ደረጃቸው የሚወሰነው ተያያዥነታቸው በመሬት መዝገብ ቤት ውስጥ በተመዘገበበት ቀን ነው። ቀደም ብሎ የነበረ ማንኛውም ሰው ቅድሚያ ይሰጠዋል።

ዘግይቶ ወደ ጉዳዩ የገባ አበዳሪ በደረጃ አሰጣጥ ውሉ ጀርባ ላይ የመሆን አደጋ ይገጥመዋል፣ እና የተገኘው ገቢ እስከዚያው ድረስ ይሟጠጣል። ስለዚህ ተፈጻሚ የሚሆን ማዕረግ ካገኙ በኋላ በተቻለ ፍጥነት ወደ አባሪነት መቀጠል ይመከራል።

አደጋ 4፡ ወጪዎች ገቢውን ይቀንሳሉ

በንብረት ላይ የሚፈጸም ክስ ከፍተኛ ወጪዎችን ያካትታል፤ የአገልግሎት እና የማያያዝ የዋስትና ሰጪ ክፍያዎች፣ ለጨረታ ወይም ለግል ሽያጭ የኖተሪ ክፍያዎች፣ ለመመዝገብ የመሬት መዝገብ ወጪዎች፣ እና ተበዳሪው ንብረቱን በፈቃደኝነት ካልለቀቀ የማስወጣት ወጪዎች። እነዚህ ሁሉ ወጪዎች አበዳሪዎቹ ከመከፈላቸው በፊት ከሽያጩ ገቢ ይቀነሳሉ።

ምንም እንኳን የማስፈጸሚያ ወጪዎች ከመደበኛ የይገባኛል ጥያቄዎች ቀድመው ቢቀመጡም፣ ለአበዳሪው የሚገኘውን የተጣራ ገቢ ይቀንሳሉ። በአንጻራዊ ሁኔታ ዝቅተኛ ዋጋ ላላቸው ወይም ከፍተኛ የሞርጌጅ ዕዳ ላላቸው ንብረቶች፣ ወጪዎቹ ከማንኛውም የሚገኘውን ትርፍ ከፍተኛውን ክፍል ሊውጡ ይችላሉ።

አደጋ 5፡ የማስፈጸሚያ ትዕዛዝ ሂደቶች

ተበዳሪው በቅድመ የእርዳታ ዳኛ (አንቀጽ 438 Rv) ፊት የማስፈጸሚያ ማዘዣ ሂደቶችን (አስፈጻሚ) በመጠቀም የማስፈጸሚያ ሂደቱን የመቃወም መብት አለው። ለምሳሌ፣ ክሱ አስቀድሞ (በከፊል) ተከፍሎበታል፣ የማስፈጸሚያ ስልጣንን አላግባብ መጠቀም አለ ወይም ለማስፈጸሚያ መንገድ የሚገቱ አዳዲስ ሁኔታዎች ተፈጥረዋል ብለው ስለሚከራከሩ፣ ማስፈጸሚያው እንዲታገድ ሊጠይቁ ይችላሉ።

የመክፈል አለመቻል በመርህ ደረጃ ለእገዳ በቂ ምክንያት አይደለም። ነገር ግን የእግድ ሂደቱ ጊዜና ገንዘብ ያስወጣል፣ አበዳሪው በመጨረሻ ትክክል መሆኑ ቢረጋገጥም። በዚህም ምክንያት ሂደቱ ለሳምንታት ሊዘገይ ይችላል፣ ወጪዎችም እየጨመሩ ይሄዳሉ።

አደጋ 6፡ በሞርጌጅ ተበዳሪው የሚፈጸም ማጠቃለያ ማስፈጸሚያ

አንቀጽ 3:268 BW የቤት ተበዳሪው የማጠቃለያ ማስፈጸሚያ (ፓራቴ አስፈፃሚ) መብት ይሰጣል፡ የፍርድ ቤት ውል ሳይጠየቅ እና ተያያዥ አበዳሪው ፈቃድ ሳይሰጥ ንብረቱን መሸጥ ይችላል። ተበዳሪውም የቤት ተበዳሪ ግዴታዎቹን ካላሟላ፣ ባንኩ ብዙውን ጊዜ እራሱን ለማስፈጸሚያ ለመቀጠል ይወስናል።

በዚህ ሁኔታ አባሪው አበዳሪ ሙሉ በሙሉ ቁጥጥር ያጣል። ባንኩ ጊዜውን፣ የሽያጩን ዘዴ እና የኖተሪ መዝገብ ይወስናል። አበዳሪው የሞርጌጅ ዕዳውን እና ተጨማሪ ወጪዎችን ከተከፈለ በኋላ ምንም ነገር እንደቀረው ለማየት መጠበቅ የሚችለው ብቻ ነው።

አደጋ 7፡ የተበዳሪው ኪሳራ

ተበዳሪው በማስፈጸሚያ ሂደቱ ወቅት ኪሳራ እንደደረሰበት ከተገለጸ፣ በኪሳራ ውስጥ ያለው ባለአደራ የተበዳሪውን መብቶች ይከተላል። ከዚያም በንብረቱ ላይ ያለው ትስስር የኪሳራ ንብረት አካል ይሆናል እና የግለሰብ ማስፈጸሚያ በመርህ ደረጃ ይቆማል። ከዚያን ጊዜ ጀምሮ ጉዳዩ በኪሳራ ሂደቱ በኩል ይፈታል።

ባለአደራው የንብረቱን ሽያጭ ይወስናል እና ገንዘቡ የሚከፋፈለው በኪሳራ ሕግ መሠረት ነው። ዋስትና ለሌለው አበዳሪ - ብድር ወይም ቃል ኪዳን ከሌለው - ይህ ማለት በአብዛኛዎቹ ሁኔታዎች የሚከፈለው የይገባኛል ጥያቄው የተወሰነ መቶኛ ብቻ ነው፣ ምንም ቢሆን።

አደጋ 8፡ የቀረው ዕዳ ምንም ነገር አይፈታም

የተሳካ ማስፈጸሚያ እንኳን ጥያቄው ሙሉ በሙሉ ተሟልቷል ማለት አይደለም። የሽያጩ ገቢ፣ የሞርጌጅ ዕዳ፣ ወጪዎች እና ሌሎች የይገባኛል ጥያቄዎች ከተቀነሱ በኋላ፣ የይገባኛል ጥያቄውን በሙሉ ለመሸፈን በቂ ካልሆነ፣ የቀረው ዕዳ ይቀራል። ተበዳሪው ለዚያ ተጠያቂ ነው።

ነገር ግን ቤታቸውን ያጣ እና የገንዘብ ችግር ውስጥ ያለ ተበዳሪ በአጠቃላይ ሊመለስ የሚችል ንብረት የለውም። ከዚያም አበዳሪው የቀረውን የይገባኛል ጥያቄ በይፋ ይይዛል፣ ነገር ግን በእውነቱ የመሰብሰብ እድሉ በተግባር የተገደበ ነው።

አደጋ 9፡ ይግባኙን ሲያጡ የመጀመሪያ ደረጃ ፍርድን ማስፈጸም

በመጀመሪያው ጉዳይ የተሰጠ ፍርድ ብዙውን ጊዜ በጊዜያዊነት ተፈጻሚ እንደሚሆን ይነገራል። ይህ ማለት ይግባኙ ገና በመጠባበቅ ላይ እያለ እና ፍርዱ ገና የመጨረሻ ስላልሆነ የማስፈጸሚያ ሂደቱን መቀጠል ይፈቀድልዎታል ማለት ነው። ይህ መጠበቅ ስለሌለዎት ማራኪ ሊመስል ይችላል፣ ነገር ግን ከፍተኛ አደጋ ያስከትላል፡ ይግባኙ በእርስዎ ላይ ከተወሰነ እና ፍርዱ ከተሻረ፣ በንብረቱ ላይ ያስፈጸሙበት ህጋዊ መሰረት ወደኋላ ተመልሶ ይጠፋል።

የዚህ ውጤት ሰፊ ሊሆን ይችላል። ከዚያም ትክክለኛ ባለቤትነት ሳይኖርዎት ተግባራዊ ይሆናሉ እና በመርህ ደረጃ ተበዳሪው በዚህ ምክንያት ለደረሰበት ኪሳራ ተጠያቂ ይሆናሉ። ንብረቱ እስከዚያው ድረስ ተሸጦ ለሶስተኛ ወገን ስለተላለፈ፣ በአጠቃላይ ያንን ሽያጭ መቀልበስ አይችሉም፡ ንብረቱን በቅን ልቦና በግዳጅ ጨረታ ያገኘ ገዢ የተጠበቀ ነው። ከዚያም የተቀበሉትን ገቢ መክፈል እና ከዚያ በላይ ተጨማሪ ኪሳራዎችን ማካካስ ይኖርብዎታል፣ ለምሳሌ በግዳጅ ዋጋ እና በንብረቱ ትክክለኛ ዋጋ፣ በማዛወር ወጪዎች እና በማንኛውም መዘዝ ላይ የሚደርስ ጉዳት።

ይህ ተጠያቂነት ከዚህም በላይ ጥብቅ፣ በአደጋ ላይ የተመሰረተ ተጠያቂነት ነው፡ በኋላ ላይ የተተወ ፍርድን የሚያስፈጽም ማንኛውም ሰው ሙሉ በሙሉ በቅን ልቦና ቢጸኑም እንኳ በራሱ ኃላፊነት እርምጃ ይወስዳል። ስለዚህ ይግባኙን ማጣት ከመጀመሪያው የይገባኛል ጥያቄ በላይ ሊያስወጣዎት ይችላል። በዚህም ምክንያት፣ ጉዳይዎ ምን ያህል ጠንካራ እንደሆነ፣ ሌላኛው ወገን ለማንኛውም ክፍያ መልሶ ማቅረብ አለመፍቀዱን እና ወዲያውኑ ከማስፈጸም ይልቅ የይግባኝ ውጤቱን መጠበቅ ጥበብ መሆኑን ሁልጊዜ ይመዝኑ።

እንደ አበዳሪ ምርጡ የድርጊት አካሄድ ምንድነው?

በንብረት ላይ ወደ ክስ ከመቀጠልዎ በፊት፣ ጥንቃቄ የተሞላበት ግምገማ ማድረግ አስፈላጊ ነው። የሚከተሉትን ጥያቄዎች እራስዎን ይጠይቁ፡ የንብረቱ የአሁኑ የገበያ ዋጋ ስንት ነው እና የሞርጌጅ ዕዳው ምን ያህል ከፍ ያለ ነው? ሌሎች ተያያዥ አበዳሪዎች አሉ እና ደረጃቸው ስንት ነው? የተበዳሪው ንብረት ወይም ገቢ ቀላል እና ርካሽ የሆነበት አለ? እና በህግ ማስከበር ስጋት ስር ይሁን አይሁን ሰላማዊ ስምምነት - በህግ ማስከበር ስጋት ስር መሆን ወይም አለመሆን - ተጨባጭ አማራጭ ነውን?

የማስፈጸም ስጋት በተግባር ከመተግበሩ ራሱ የበለጠ ውጤታማ ነው። ቤታቸው አደጋ ላይ መሆኑን የሚያውቁ ተበዳሪዎች ብዙውን ጊዜ ቀደም ሲል ውድቅ ያደረጉትን የክፍያ ስምምነት ወይም ስምምነት ለመቀበል ፈቃደኞች ናቸው። በሚገባ የተደራጀ የጥያቄ ደብዳቤ ወይም የማስፈጸም ማስታወቂያ ረጅምና ውድ የሆነ የማስፈጸም ሂደት ሙሉ በሙሉ ሳይጠናቀቅ የተፈለገውን ውጤት ሊያመጣ ይችላል።

መደምደሚያ

የንብረት አስፈጻሚ ሽያጭ በአበዳሪው እጅ የሚገኝ ኃይለኛ መሳሪያ ነው፣ ነገር ግን የይገባኛል ጥያቄውን ሙሉ በሙሉ ስለመሰብሰብ ዋስትና የለም። ሂደቱ ጥሩ ዝግጅት እና ስትራቴጂካዊ ምርጫዎችን የሚጠይቁ በርካታ ህጋዊ፣ የፋይናንስ እና የአሰራር አደጋዎችን ያካትታል። የቤት ብድር ተበዳሪው ቅድሚያ የሚሰጠው ደረጃ፣ ዝቅተኛ የማስፈጸሚያ ገቢ፣ የሙግት ወጪዎች፣ የእገዳ ሂደቶች እድል እና የኪሳራ አደጋ ይህንን በቀላሉ ሊወሰድ የማይገባ መንገድ ያደርገዋል።

እንደ አበዳሪ፣ የማገገሚያ አማራጮችዎ እንዲቀረጹ ይፈልጋሉ ወይስ ተፈጻሚነት በእርስዎ ሁኔታ ውስጥ ትክክለኛው እርምጃ መሆኑን ወይም አለመሆኑን በተመለከተ ምክር ​​ይፈልጋሉ? Law & More እርስዎን ለመርዳት ደስተኞች ነን።

ተደጋግሞ የሚነሱ ጥያቄዎች

በንብረቱ ላይ የውክልና ውል ለመፈራረም ምን ያስፈልገኛል?

ተፈጻሚ የሚሆን ማዕረግ ያስፈልግዎታል፡- አብዛኛውን ጊዜ በጊዜያዊነት ተፈጻሚ የሚሆን የፍርድ ቤት ውሳኔ ወይም የይግባኝ ጊዜው ያለፈበት። በዚህ መሠረት አንድ የዋስትና ሰጪ ፍርዱን ሊያቀርብ፣ የመክፈል ትዕዛዝ ሊያወጣ እና ከዚያም በተበዳሪው ንብረት ላይ የአፈጻጸም ግዴታ ሊጥል ይችላል።

ሂደቱ ከተያያዘበት ጊዜ አንስቶ እስከ ትክክለኛው ሽያጭ ድረስ ምን ያህል ጊዜ ይወስዳል?

ይህ ይለያያል፣ ነገር ግን ቢያንስ ከሶስት እስከ ስድስት ወራት ግምት ውስጥ ማስገባት አለብዎት። የማስፈጸሚያ ጨረታ ህጋዊ የማስታወቂያ ጊዜዎች፣ በተበዳሪው የሚፈጸም የእግድ ሂደት የመከሰት እድል እና በደረጃ አሰጣጥ ዝግጅት ላይ የሚነሱ ማናቸውም አለመግባባቶች ሂደቱን የበለጠ ሊያራዝሙት ይችላሉ። በቅድመ-እርዳታ ዳኛ በኩል የሚደረግ የግል ሽያጭ በአንዳንድ ሁኔታዎች በፍጥነት ሊቀጥል ይችላል።

ተበዳሪው የግዳጅ አፈጻጸሙን ማስቆም ይችላል?

ተበዳሪው የማስፈጸሚያ እገዳ ሂደቶችን ወደ ቅድመ እርዳታ ዳኛ ማቅረብ እና የማስፈጸሚያ እገዳ እንዲጣል መጠየቅ ይችላል። ይህ በቀላሉ አይሳካም፤ የመክፈል አለመቻል ብቻ በቂ አይደለም። ዳኛው የስልጣን አላግባብ መጠቀም፣ የማስፈጸሚያ እገዳ የሚፈጥሩ አዳዲስ እውነታዎች ወይም በፍርዱ ላይ ግልጽ የሆነ ስህተት ሲኖር ጣልቃ ይገባል። ሆኖም ግን፣ ተበዳሪው በመጨረሻ ባይሳካም እንኳ የፍርድ ሂደቱ ሂደቱን ሁልጊዜ ያዘገያል።

የሽያጭ ገቢው ከዕዳው ያነሰ ከሆነ ምን ይሆናል?

የማስፈጸሚያ ገቢው ሙሉውን የይገባኛል ጥያቄ ለማሟላት በቂ ካልሆነ፣ የተረፈ ዕዳ ይቀራል። ተበዳሪው ለዚያ ተጠያቂ ይሆናል። በተግባር ግን፣ ያንን የተረፈ ዕዳ መሰብሰብ ከባድ ነው፡ ቤቱን ያጣ ተበዳሪ በአጠቃላይ ሊመለስ የሚችል ንብረት የለውም። ተበዳሪው አዲስ ንብረቶችን ካገኘ የቀረውን የይገባኛል ጥያቄ መመዝገብ እና በኋላ ላይ የማስፈጸሚያ እርምጃዎችን እንደገና መተግበር ይችላሉ።

ባንኩ እንደ አበዳሪ ከእኔ ይልቅ ቅድሚያ ይሰጣል?

አዎ። የቤት ባለቤት - ብዙውን ጊዜ የቤት ብድር የሰጠው ባንክ - ቅድሚያ የሚሰጠው ቦታ ያለው ሲሆን ከሽያጩ ገቢ መጀመሪያ ይከፈለዋል። የቤት ብድር ዕዳው ከተከፈለ በኋላ የቀረው ብቻ ለተያያዙ አበዳሪዎች የሚቀርበው በተያያዙበት ቀን ደረጃ መሠረት ነው።

እኔ እንደ አበዳሪ የግል ሽያጭ ማምጣት እችላለሁን?

በቀጥታ አይደለም። በአንቀጽ 3፡268(2) BW መሠረት የግል ሽያጭ ጥያቄ ማቅረብ ያለበት በተበዳሪው ወይም በባለቤትነት በተያዘው ሰው እንጂ በተያያዘው አበዳሪ አይደለም። ሆኖም ግን በንቃት ማሰብ እና ፈቃድዎን መስጠት ይችላሉ፣ ይህም የመጀመሪያ እርዳታ ዳኛው ጥያቄውን የመቀበል እድሉን ይጨምራል። የግል ሽያጭ በአጠቃላይ ከጨረታ የበለጠ ከፍተኛ ትርፍ ያስገኛል፣ ይህም ለእርስዎ ፍላጎት ነው።

ተበዳሪው ከሌላ ሰው ጋር ንብረቱን ቢይዝስ?

ከዚያም በመርህ ደረጃ፣ ለተበዳሪው በራሱ ያልተከፋፈለ ድርሻ ላይ ብቻ ማስገደድ ይችላሉ፣ ለዕዳው ተጠያቂ ያልሆነውን የሌላኛው ባለቤት ድርሻ ላይ አይደለም። ክፍልፋይ ድርሻ በቀላሉ ሊሸጥ የማይችል ስለሆነ፣ ተያያዥ አበዳሪ በአንቀጽ 3፡180 BW መሠረት የማህበረሰቡን ክፍፍል መጠየቅ ይችላል፣ በዚህም ምክንያት መላው ንብረት እንዲሸጥ እና ከተበዳሪው የገቢ ክፍል እንዲመለስ። ይህ ሁለቱም ባለቤቶች ተጠያቂ በሚሆኑበት ጊዜ የተለየ ነው፣ ለምሳሌ በማህበረሰብ ዕዳ ባለባቸው የንብረት ማህበረሰብ ውስጥ የተጋቡ ባለትዳሮች፤ በዚህ ሁኔታ መላው ንብረት እንደ ማካካሻ ሊያገለግል ይችላል።

ተበዳሪው በአፈፃፀም ወቅት ቢከስር ምን ይሆናል?

በተበዳሪው ኪሳራ ላይ፣ ባለአደራው መብቱን ይጥላል እና የግለሰብ ማስፈጸሚያ በመርህ ደረጃ ይቆማል። ንብረቱ የኪሳራ ንብረት አካል ይሆናል። ባለአደራው ንብረቱን ይሸጥና ገንዘቡን በኪሳራ ሕግ መሠረት ያከፋፍላል። እንደ ዋስትና የሌለው አበዳሪ - ያለ ዋስትና መብት - ከዚያም ከወረፋው ጀርባ ላይ ደረጃ ላይ ይቆጠራሉ እና ሙሉ የመሰብሰብ እድሉ አነስተኛ ነው።

በንብረት ላይ ማስገደድ ሁልጊዜ ምርጥ ምርጫ ነውን?

በቃላት አነጋገር አይደለም። በንብረት ላይ የሚፈጸም ክስ ከባድ እና ውድ እርምጃ ነው። በአንዳንድ ሁኔታዎች የባንክ ቀሪ ሂሳቦችን ማያያዝ ወይም የደመወዝ ቅነሳን የመሳሰሉ ሌሎች የማካካሻ መንገዶች ፈጣን እና ርካሽ ናቸው። ከዚህም በላይ የማስፈጸም ስጋት ተበዳሪ ወደ ሰላማዊ ስምምነት እንዲሄድ ለማድረግ በቂ ሊሆን ይችላል። በልዩ ሁኔታዎ ውስጥ ያሉትን የማካካሻ አማራጮችን መገምገም የሚችል ጠበቃ አስቀድመው ማማከር ብልህነት ነው።