በንግድ ቦታዎ ውስጥ ያሉ ጉድለቶች፡ መብቶች፣ ጥገና እና የቤት ኪራይ ቅነሳ

የንግድ ቦታዎች ጉድለቶች ብዙውን ጊዜ በተከራይና በባለንብረቱ መካከል አለመግባባት ይፈጥራሉ። ሆኖም በተከራዩት ግቢ ላይ የሚደርሰው እያንዳንዱ እንቅፋት በሕጋዊ መንገድ ጉድለትን አያመለክትም። ሕጉ በአንቀጽ 7፡204 DCC ላይ ያለውን ጉድለት እንደ ማንኛውም የንብረቱ ሁኔታ ወይም ባህሪ ወይም ለተከራዩ የማይሆን ​​ሌላ ሁኔታ አድርጎ ይገልጸዋል፣ በዚህም ምክንያት ንብረቱ ተከራዩ በስምምነቱ ውስጥ ሲገቡ ሊጠብቁት የሚችሉትን ደስታ መስጠት አይችልም።

ይህ ፍቺ መጀመሪያ ላይ ከሚታየው በላይ ሰፊ ነው። እንደ የሚያፈስ ጣሪያ ወይም የተበላሸ ማዕከላዊ የማሞቂያ ስርዓት ያሉ አካላዊ ጉዳቶችን ብቻ አይደለም የሚመለከተው። ከግቢው ውጭ ያሉ ሁኔታዎች፣ ለምሳሌ ባለንብረቱ ኃላፊነት የሚሰማው ሥራ የሚፈጥረው ከባድ የድምፅ ብጥብጥ፣ ጉድለት ሊፈጥር ይችላል። ወሳኝ የሆነው ተከራዩ ሊጠብቀው የሚችለው ደስታ በተገቢ ሁኔታ መበላሸቱ ነው። ከመደበኛ አጠቃቀም ጋር የሚጣጣም አነስተኛ ብልሽት እና መቀደድ ጉድለት አይደለም።

ተጠያቂው ማነው፡ የቤት ባለቤት ወይስ ተከራይ?

ዋናው ደንብ

የአንቀጽ 7:206 የDCC ዋና ደንብ ግልጽ ነው፡ አከራዩ በተከራዩ ጥያቄ መሰረት ጉድለቶችን የማረም ግዴታ አለበት። ይህ ግዴታ ተፈጻሚ የሚሆነው መፍትሄ የማይቻል ከሆነ ወይም ወጪው ከባለቤቱ ምክንያታዊ በሆነ መንገድ ሊጠየቅ የማይችል ከሆነ ነው። ስለዚህ አከራዩ ወጪዎቹን በመጠየቅ ከጥገና ግዴታ ማምለጥ አይችልም።

ለአነስተኛ ጥገናዎች ልዩ ሁኔታ ተፈጻሚ ይሆናል። በሕግ ወይም በልማድ መሰረት ለተከራዩ ሂሳብ የሚሆኑ ጥገናዎች በባለቤቱ መከናወን የለባቸውም። የተሰበረ የበር እጀታ መተካት፣ የተበላሸ የሸርተቴ ሰሌዳ መጠገን ወይም ተከራዮች በራሳቸው እንዲያከናውኑ የሚጠበቅባቸውን ጥቃቅን ጉድለቶች ማስተካከል ያስቡበት። 'ለተከራዩ አነስተኛ ጥገና' እና 'ለባለንብረቱ ዋና ጥገና' መካከል ያለው ድንበር ሁልጊዜ ስለታም አይደለም እና በተግባር ወደ ውይይት ይመራል።

በ ROZ ውሎች በኩል የውል ልዩነቶች

በተግባር፣ ለንግድ ግቢዎች የሚደረጉ የሊዝ ውሎች ሁልጊዜ ማለት ይቻላል የሚጠናቀቁት በሪል እስቴት ምክር ቤት (ROZ) መደበኛ ሞዴሎች ላይ በመመስረት ነው። ለንግድ ግቢዎች የሚቀርቡት የROZ አጠቃላይ ድንጋጌዎች ከህጋዊው ዋና ደንብ በእጅጉ የተለዩ ናቸው፡ ብዙ የጥገና ግዴታዎች ከባለንብረቱ ወደ ተከራይ በውል ይተላለፋሉ።

ስለዚህ፣ በROZ ሞዴሎች ውስጥ፣ እንደ የውስጥ ጥገና፣ የተከላ ጥገና፣ የተለበሱ ክፍሎችን መተካት እና አንዳንድ ጊዜም ትላልቅ ጥገናዎች በተከራዩ ወጪ ይደረጋሉ። ይህ በመርህ ደረጃ የተፈቀደ ነው፣ ምክንያቱም የ7፡230a ስርዓት እና በፍርድ ቤት ፈቃድ፣ የ7፡290 ስርዓት ከህግ መራቅን ስለሚፈቅዱ። ገደቦቹ የሚወሰኑት በምክንያታዊነት እና በፍትሃዊነት እና ምክንያታዊ ባልሆኑ ከባድ አንቀጾች ላይ ባሉት ደንቦች ነው።

ስለዚህ የሊዝ ውል ከመፈረምዎ በፊት አጠቃላይ ድንጋጌዎቹን በጥንቃቄ ማንበብ እና እንደ ተከራይዎ የትኞቹ የጥገና ግዴታዎች በእርስዎ ላይ እንደሚጣሉ መረዳት አስፈላጊ ነው።

ጉድለት ላላቸው የንግድ ቦታዎች የተከራዮች መብቶች

የሚጠይቅ መፍትሔ

ጉድለት በሚፈጠርበት ጊዜ የመጀመሪያው እርምጃ የጥፋተኝነት ማስታወቂያ መስጠት ነው፡- ለባለንብረቱ ጉድለቱን በተመጣጣኝ ጊዜ ውስጥ እንዲያስተካክል በጽሑፍ መጠየቅ። የጥፋተኝነት ማስታወቂያ ከሌለ ባለንብረቱ በጥፋተኝነት ላይሆን ይችላል እና እርስዎ እንደ ተከራይ ህጋዊ መፍትሄዎችን የማግኘት ምንም አይነት ጥያቄ የለዎትም። የጥፋተኝነት ማስታወቂያው ጉድለቱ ምን እንደሆነ፣ በምን ጊዜ ውስጥ መፍትሄ መወሰድ እንዳለበት እና ከማስተካከል ውድቀት ጋር ምን አይነት መዘዝ እንደሚያስከትሉ በግልፅ መግለጽ አለበት።

የኪራይ ቅናሽ

የኪሳራ ማስታወቂያ ቢኖርም፣ ባለንብረቱ ጉድለቱን ማስተካከል ካልቻለ፣ ተከራዩ በአንቀጽ 7፡207 DCC መሠረት ጉድለቱ ባለበት ጊዜ ተመጣጣኝ የኪራይ ቅናሽ የማግኘት መብት አለው። ቅናሹ የሚሰላው ተከራዩ በእውነቱ ባለው ደስታ እና ጉድለቱ ባይኖር ኖሮ በነበረው ደስታ መካከል ባለው ጥምርታ ነው። ተከራዩ ይህንን ቅናሽ በንዑስ ወረዳ ፍርድ ቤት በኩል ማስፈጸም ይችላል።

የኪራይ ቅነሳው ተግባራዊ የሚሆነው ጉድለቱ ለባለንብረቱ ከተዘገበበት ጊዜ ጀምሮ ነው፣ የፍርድ ቤት ውሳኔ ከተላለፈበት ጊዜ ጀምሮ ብቻ አይደለም። ስለዚህ ሁልጊዜ ጉድለቶችን በጽሑፍ እና በተቻለ ፍጥነት ሪፖርት ማድረግ ይመከራል፣ በዚህም የቅናሹ የመጀመሪያ ቀን በደንብ ተመዝግቧል።

ካሣ

ጉድለቱ በባለንብረቱ ምክንያት ከሆነ፣ ለምሳሌ ጉድለቱ ሊመጣ መሆኑን እያወቁ ወይም ማወቅ ሲገባቸው አስፈላጊውን ጥገና ባለማድረጋቸው ምክንያት፣ ተከራዩ በአንቀጽ 7:208 DCC መሠረት ተጨማሪ ካሳ መጠየቅ ይችላል። ያ ጉዳት እንደ ጉድለቱ ምክንያት የጠፋ የዝውውር ወይም ተከራዩ የንግድ ሥራዎቹን ለመቀጠል የሚያስከፍለውን ወጪ የመሳሰሉ ተከታይ ኪሳራዎችን ሊያካትት ይችላል።

የራስ ጥገና እና ማጠናቀቂያ

በአግባቡ የኪሳራ ማስታወቂያ ከወጣ እና የተወሰነው ጊዜ ካለቀ በኋላ፣ አከራዩ ጉድለቱን ካላስተካከለ፣ ተከራዩ በመርህ ደረጃ ጥገናው ራሱ እንዲከናወን እና በኪራይ ላይ ተመጣጣኝ ወጪዎችን የመቀነስ መብት አለው (አንቀጽ 7:206(3) DCC)። ሆኖም ግን፣ ይህ መብት ገደቦችን የሚመለከት ነው።

በመጀመሪያ፣ አከራዩ ሊያስተካክለው የሚገባውን ጉድለት በእውነት መመልከቱ አለበት። በውል መሠረት እንደ ተከራይ ሆኖ የሚወሰን የጥገና ግዴታን የሚያስተካክል እና ወጪዎቹን የሚያስተላልፍ ማንኛውም ሰው የትም አያደርስም። ሁለተኛ፣ ተከራዩ ለቤቱ ባለቤት ጉድለቱን አስቀድሞ የማረም እድል እንደሰጡት እና አከራዩም ይህን ማድረግ እንዳልቻለ ማሳየት መቻል አለበት። ሦስተኛ፣ የሚወጡት ወጪዎች ተመጣጣኝ መሆን የለባቸውም።

እነዚህ ሁኔታዎች ሳይሟሉ በኪራይ ላይ የሚፈጠረው አለመግባባት የቤት ኪራይ ውዝፍ እዳዎችን ሊያስከትል ይችላል። ስለዚህ ወደ ክፍያው ከመቀጠልዎ በፊት የህግ ምክር መፈለግ ይመከራል።

የጥገና፣ የROZ ውሎች እና የነጻነት አንቀጾች

የROZ አጠቃላይ ድንጋጌዎች ጥገናን ወደ ውጫዊ ጥገና (ለባለንብረቱ) እና የውስጥ ጥገና (ለተከራዩ) ይከፍላሉ፣ ነገር ግን ትክክለኛው ወሰን እንደ ውል ስሪት ይለያያል። ከዚህም በላይ፣ አጠቃላይ ድንጋጌዎች በመደበኛነት የነጻነት አንቀጾችን ይይዛሉ፡- አከራዩ ለተወሰኑ ጉዳቶች ተጠያቂነትን የማያካትት ወይም የሚገድብባቸው ድንጋጌዎች።

ነፃ ማውጣት ሁልጊዜም ትክክል አይደለም። ጉዳቱ የተከሰተው በባለቤቱ ሆን ብሎ ወይም ሆን ብሎ በግዴለሽነት ከሆነ፣ ወይም በተጠቀሱት ሁኔታዎች ውስጥ ነፃ ማውጣት በምክንያታዊነት እና በፍትሃዊነት ደረጃዎች መሠረት ተቀባይነት የሌለው ከሆነ፣ ፍርድ ቤቱ አንቀጽን ወደ ጎን ሊተው ይችላል። ነፃ ማውጣት በአንቀጽ 6፡233 DCC ትርጉም መሠረት ምክንያታዊ ያልሆነ ከባድ አንቀጽ ሆኖ ከተገኘም ተመሳሳይ ነገር ይሠራል። ለሸማቾች ይህ በፍጥነት ይከሰታል፤ በንግድ ተከራዮች ዘንድ ያለው ገደብ ከፍ ያለ ነው፣ ነገር ግን ገደቦችም አሉ።

በተለይም ለትላልቅ ቦታዎች ወይም ለከፍተኛ ኪራይ ሲባል የጥገና እና የነጻነት ድንጋጌዎችን ለመከፋፈል ከመፈረምዎ በፊት የሊዝ ውልዎ እንዲገመገም ያድርጉ። አጠቃላይ ድንጋጌዎቹን ሳያውቁ ውል ከፈረሙ የሚወስዱትን የገንዘብ አደጋዎች በተመለከተ የሕግ ምክር ዋጋ ብዙውን ጊዜ የተገደበ ነው።

የኪራይ ግምገማ በጊዜ ሂደት

ለ7፡290 የንግድ ቦታ ሕጉ የቤት ኪራይ ግምገማ የማድረግ እድልንም ይሰጣል። የተስማማው የኪራይ ጊዜ ካለቀ በኋላ ወይም ለረጅም ጊዜ የሚቆይ ውል ከተፈጸመ ከአምስት ዓመታት በኋላ፣ ማንኛውም ወገን ባለፉት አምስት ዓመታት በአካባቢው ውስጥ ካለው ተመሳሳይ የንግድ ቦታ ኪራይ አማካይ ጋር እንዲስማማ የንዑስ ወረዳ ፍርድ ቤት የቤት ኪራይን እንዲያስተካክሉ መጠየቅ ይችላል (አንቀጽ 7፡303 DCC)። ይህ የግዴታ የባለሙያ አስተያየት ይጠይቃል፡ ፍርድ ቤቱ ገበያውን የሚያሟላ የቤት ኪራይ የሚያቋቁሙ አንድ ወይም ከዚያ በላይ ባለሙያዎችን ይሾማል።

ይህ አሰራር የቤት ኪራይ በጣም ዝቅተኛ እንደሆነ ለሚያስብ አከራይም ሆነ በጣም ብዙ እየከፈሉ እንደሆነ ለሚያምን ተከራይ ክፍት ነው። ተጋጭ ወገኖች በጋራ ስምምነት ሌላ ውሳኔ ካላደረጉ በስተቀር ውጤቱ አስገዳጅ ነው። ለ7፡230a የንግድ ቦታ ይህ የኪራይ ግምገማ ህጋዊ መብት የለም። የኪራይ ማስተካከያ የሚቻለው በውል መንገድ ብቻ ነው፣ ብዙውን ጊዜ በመረጃ ጠቋሚ አንቀፅ በኩል።

የኪራይ ግምገማ የንግድ ግቢውን ዙሪያ ያለውን የህግ ተለዋዋጭነት ክብ ያጠናቅቃል፡ ወደ ግቢው መድረስ እና መቋረጥ ብቻ ሳይሆን የሚከፍሉት ዋጋም በሚመለከተው ስርዓት ይወሰናል።

ከዚህ ተከታታይ የንግድ ሊዝ ሕግ የበለጠ

ይህ ጽሑፍ ስለ ንግድ ሊዝ ሕግ ባለ ሶስት ክፍል ተከታታይ ክፍላችን አካል ነው። ሌሎቹን ክፍሎችም ያንብቡ፡

• ክፍል 1፡ 7:290 ወይም 7:230a DCC? ለንግድ ግቢዎ የሚመለከተው የትኛው የኪራይ ስርዓት ነው
• ክፍል 2፡ የንግድ ውል ማቋረጥ፡ የማሳወቂያ ጊዜዎች፣ ምክንያቶች እና አደጋዎች

በተጨማሪ አንብበው: 7:290 ወይም 7:230a DCC? ለንግድ ግቢዎ የሚመለከተው የትኛው የኪራይ ስርዓት ነው ና የንግድ ውል ማቋረጥ፡ የማሳወቂያ ጊዜዎች፣ ምክንያቶች እና አደጋዎች.

መደምደሚያ

በንግድ ቦታዎች ላይ የሚከሰቱ ጉድለቶች ተደጋጋሚ እና አንዳንድ ጊዜም ውድ የሆኑ ችግሮች ናቸው። የሚያፈስ ጣሪያ፣ የማሞቂያ ስርዓት ችግር ወይም የንግድ ስራዎችን የሚያደናቅፍ ዘግይቶ ጥገናን የሚመለከት ይሁን፡ እንደ ተከራይ ተጨባጭ መብቶች አሉዎት፣ ነገር ግን እነዚያን መብቶች በንቃት መጠቀም እና ትክክለኛውን አሰራር መከተል አለብዎት። ጉድለቶችን ሁልጊዜ በጽሑፍ ሪፖርት ያድርጉ፣ የነባሪነት ማስታወቂያ ይስጡ እና ሁሉንም ነገር ይመዝግቡ።

እንደ የቤት ባለቤት ግልጽ የሆነ የጥገና እቅድ ማውጣት እና ጉድለቶች እንዲቀጥሉ አለመፍቀድ ይመከራል። ለተፈጠረው ኪሳራ ተጠያቂነት በፍጥነት ወደ ከፍተኛ መጠን ሊጨምር ይችላል።

Law & More በንግድ ቦታ ላይ ባሉ ጉድለቶች፣ የጥገና ክፍፍል፣ የቤት ኪራይ ግምገማ እና ተዛማጅ ጉዳዮች ላይ ተከራዮችንም ሆነ የቤት አከራዮችን ይመክራል። ያለ ግዴታ ውይይት ያግኙን።

ተደጋግሞ የሚነሱ ጥያቄዎች

በንግድ ቦታዬ ላይ ባለ ጉድለት ምክንያት የቤት ኪራይ ቅናሽ የማግኘት መብት አለኝ?

አዎ። በአንቀጽ 7፡204 DCC ትርጉም መሠረት ጉድለት ካለ እና ባለንብረቱ የኪራይ ቅነሳ ማስታወቂያ ከወጣ በኋላ በጊዜው ካላስተካከለው፣ በአንቀጽ 7፡207 DCC መሠረት ተመጣጣኝ የኪራይ ቅናሽ መጠየቅ ይችላሉ። ይህ ቅናሽ የሚተገበረው ጉድለቱን በጽሑፍ ሪፖርት ከተደረገበት ጊዜ ጀምሮ ነው።

እንደ ተከራይ አካውንቴ ላይ ምን አይነት ጥቃቅን ጥገናዎች አሉ?

ጥቃቅን ጥገናዎች በሕግ ​​ወይም በልማድ መሠረት ለተከራዩ ሂሳብ ምክንያታዊ የሆኑ ጥገናዎች ናቸው፤ ለምሳሌ የተሰበሩ ማብሪያና ማጥፊያዎችን መተካት፣ በመገጣጠሚያዎች ላይ ትናንሽ ክፍተቶችን መዝጋት ወይም በዕለት ተዕለት አጠቃቀም የሚያልቁ ክፍሎችን መጠገን። ከዋና ጥገና ጋር ያለው ድንበር፣ ለባለንብረቱ የሆነው፣ በተግባር ግልጽ ላይሆን ይችላል እና አንዳንድ ጊዜ በ ROZ ድንጋጌዎች ውስጥ በውል ይገለጻል።

የጉዳት እራሴን ማስተካከል እና ከኪራይ ወጪውን መቀነስ እችላለሁን?

ይህ የሚቻል ነው፣ ነገር ግን ሕጋዊ ሁኔታዎች ከተሟሉ ብቻ ነው፡ የኪራይ ውዝፍ ማስታወቂያ ከተላከ፣ ባለቤቱ ጊዜው እንዲያበቃ ከፈቀደ፣ ባለቤቱ ለማስተካከል የሚያስፈልገውን ጉድለት እና ወጪዎቹ ምክንያታዊ ከሆኑ። እነዚህን ሁኔታዎች ሳያሟላ መክፈል የቤት ኪራይ ውዝፍ ሂደቶችን ሊያስከትል ይችላል።

እንደ ተከራይ የቤት ኪራይ እንዲገመገም ማድረግ እችላለሁን?

ለ7፡290 የንግድ ቦታ፣ ከተስማሙበት የኪራይ ጊዜ በኋላ ወይም ከአምስት ዓመታት በኋላ፣ የክፍለ ከተማው ፍርድ ቤት የቤት ኪራዩን በአካባቢው ካለው ተመሳሳይ ቦታ ጋር ከሚጣጣም የገበያ ዋጋ ጋር እንዲስማማ መጠየቅ ይችላሉ (አንቀጽ 7፡303 DCC)። ለ7፡230a የንግድ ቦታ ይህ ህጋዊ መብት የለም።