በመንግስት ትዕዛዝ በተዘጋበት ወቅት የንግድ ቦታ ኪራይ

የሊዝ ውል ከተፈረመ በኋላ ሁኔታዎች በከፍተኛ ሁኔታ ሲቀየሩ፣ የደች ሕግ አንድ መንገድ ያቀርባል፡ ያልተጠበቁ ሁኔታዎች። በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 6፡258 መሠረት፣ ተዋዋይ ወገኖች በስምምነታቸው ውስጥ ያላካተቱት እና ሌላኛው ወገን ውሉ ሳይለወጥ እንዲቆይ በምክንያታዊነት መጠበቅ የማይችልባቸው ሁኔታዎች ከተከሰቱ ፍርድ ቤት ውሉን ማሻሻል ወይም መሻር ይችላል።

የኮሮናቫይረስ ወረርሽኝ የንግድ ቦታዎችን በተመለከተ ያንን ደንብ በዋናነት ተግባራዊ አድርጓል። በታህሳስ 24 ቀን 2021 ባወጣው ውሳኔ (ECLI:NL:HR:2021:1974)፣ የጠቅላይ ፍርድ ቤት በመንግስት ትዕዛዝ የእንግዳ ተቀባይነት እና የችርቻሮ ቦታዎችን መዝጋት የኪራይ ቅነሳን የሚያጸድቅ ያልተጠበቀ ሁኔታ እንደሆነ ወስኗል፣ እናም የተከሰተውን ኪሳራ በባለንብረቱ እና በተከራዩ መካከል ለማጋራት የሚያስችል ዘዴ አስቀምጧል፣ ይህም በአንዱ ላይ ከማተኮር ይልቅ። ይህ ምክንያት በወረርሽኙ ብቻ የተወሰነ አይደለም፤ የሊዝ ውልን የሚያደናቅፍ ለማንኛውም ከባድ ውጫዊ ክስተት ማዕቀፍ ሆኖ ይቀጥላል።

የንግድ ቦታዎ እንዲዘጋ ከታዘዘ የቤት ኪራይ መክፈልዎን መቀጠል አለብዎት?

አዎ፣ በመርህ ደረጃ፡- ሁለቱም ወገኖች አስቀድሞ ያላዩት ቀውስ በሚፈጠርበት ጊዜም ቢሆን የሊዝ ውል መሥራቱን ይቀጥላል። ቀጥሎ ለሚሆነው ነገር ሁለት ሁኔታዎች አስፈላጊ ናቸው። የመጀመሪያው እንደ እንግዳ ተቀባይነት ወይም አስፈላጊ ያልሆነ የችርቻሮ ንግድ ያሉ በሕጋዊ መንገድ እንዳይሠራ የተከለከለ ንግድ ነው። ሁለተኛው ክፍት ሆኖ የሚቆይ ነገር ግን በፈቃደኝነት መዘጋት የሚመርጥ ንግድ ነው። የኪራይ ውጤቶቹ በሁለቱ መካከል ይለያያሉ።

አንድ ተከራይ በሃይል ማጅር ላይ መተማመን ይችላል?

በራስ-ሰር አይደለም። የሊዝ ውልዎ ይህንን በሃይል ማጅወር አንቀጽ ውስጥ አስቀድሞ ሊቆጣጠር ይችላል፣ እና በኔዘርላንድስ ውስጥ ያሉ አብዛኛዎቹ የንግድ ሊዞች መደበኛውን የROZ (Raad voor Onroerende Zaken) ሞዴል ይጠቀማሉ፣ ይህም አጠቃላይ ድንጋጌዎቹ በዚህ መሠረት የኪራይ ቅነሳ ጥያቄን የሚከለክሉ ናቸው። ከዚያ አንቀጽ ውጭ፣ የሃይል ማጅወር ሕጋዊ ፍቺ ተፈጻሚ ይሆናል፡ አለማክበር የሚፈቀደው ለተከራዩ ሊሰጥ የማይችል ከሆነ ብቻ ነው።

በመንግስት ትዕዛዝ መዘጋት በራሱ የተከራዩ ጥፋት አይደለም። ቢሆንም፣ ፍርድ ቤቶች የተከራዩ የክፍያ ግዴታ የገንዘብ ዕዳ ስለሆነ እና የገንዘብ ዕዳዎች በዚህ መንገድ እምብዛም ተቀባይነት ስለሌላቸው በኪራይ ግዴታው ላይ ቀጥተኛ የሆነ የሃይል ማጅወር መከላከያ ለመቀበል ፈቃደኛ አይደሉም። የበለጠ ተግባራዊ የሚሆነው መንገድ ከዚህ በታች የተብራራው የሃይል ማጅወር ሳይሆን አንቀጽ 6፡258 BW ሆኖ ተገኝቷል።

አንድ ተከራይ በፈቃደኝነት የመንግስት ትዕዛዝ ሳይሰጥ ከዘጋ፣ የሥራ ቦታው የበለጠ ደካማ ይሆናል፡ የኪራይ ማዞሪያ ቅነሳው ከተለመደው የስራ ፈጠራ አደጋ ጋር የተቀራረበ ይሆናል፣ እና ማንኛውም የቤት ኪራይ ማስተካከያ ጥያቄ እንደ ጉዳይ መታየት አለበት።

ባልተጠበቁ ሁኔታዎች የቤት ኪራይ ቅናሽ መጠየቅ ይችላሉ?

አዎ፣ እና ይህ የጠቅላይ ፍርድ ቤት ያረጋገጠው መንገድ ነው። ተከራይም ሆነ የቤት አከራይ አንቀጽ 6፡258 BWን መጠቀም ይችላሉ፣ ቀውስ የሊዝ ውሉን መቀጠል ምክንያታዊ ያልሆነ ያደርገዋል። ተራ የኢኮኖሚ ውድቀት ብዙውን ጊዜ ለሥራ ፈጣሪው የግል መለያ ነው፣ ነገር ግን በመንግስት የታዘዘ መዘጋት የተለየ ነው፡ ሁለቱም ወገኖች በውሉ ላይ ዋጋ የሚያስከፍሉት ውጫዊ፣ የማይታሰብ ክስተት ነው።

ፍርድ ቤቶች ይህንን መንገድ ከህግ አውጭ ታሪካቸው ጋር በሚስማማ መልኩ በመገደብ ይተገብራሉ፣ እና በተከራዩ ላይ ያለው ተጽእኖ ከፍተኛ ከሆነ በኋላ ብቻ እርምጃ ይወስዳሉ። ተገቢው የመንግስት እርምጃዎች ተግባራዊ ከመሆናቸው በፊት ለተደረጉ የሊዝ ውሎች፣ የጠቅላይ ፍርድ ቤት የቋሚ ወጪዎች ዘዴ (vastelastenmethode) ተጨባጭ ስሌት ይሰጣል፡ የሚከፈለው የቤት ኪራይ በተከራዩ መዘጋት ወቅት የኪራይ ኪሳራ መጠን ይቀንሳል፣ ማንኛውም የመንግስት ድጋፍ (እንደ TVL ያሉ) መጀመሪያ ይቀነሳል፣ እና ከዚያ የሚመጣው ጉዳት በመርህ ደረጃ 50/50 በባለንብረቱ እና በተከራዩ መካከል ይከፋፈላል።

ምሳሌያዊ ምሳሌ፡ ቋሚ ወርሃዊ ኪራይ የሚከፍል የእንግዳ ተቀባይነት ተከራይ በመንግስት ትዕዛዝ በተዘጋበት ወቅት የዝውውር መጠኑ በከፍተኛ ሁኔታ ቀንሷል፣ ይህም ከአንድ አመት በፊት ከነበረው ተመሳሳይ ወቅት ጋር ሲነጻጸር። የመንግስት ድጋፍ አስቀድሞ የተከራዩን የተወሰነ ወጪ በከፊል ይሸፍናል፣ የኪራይውን ክፍል ጨምሮ። የቋሚ ወጪዎች ዘዴው መጀመሪያ ከውል ኪራይ የሚገኘውን ድጋፍ ይቀንሳል፣ ከዚያም የዝውውር-ኪሳራ መቶኛን በቀረው ላይ ይተገብራል፣ እና በመጨረሻም ውጤቱን፣ በተለይም ግማሹን፣ በባለንብረቱ እና በተከራዩ መካከል ይከፍላል። ትክክለኛዎቹ አሃዞች ሁልጊዜ በራስዎ የዝውውር መጠን እና በእውነቱ ባገኙት ድጋፍ ላይ የተመሰረቱ ናቸው፣ ስለዚህ ለሁኔታዎ ቅናሽ ለማስላት እነዚያ ቁጥሮች ያስፈልጉናል።

በተከራየው ንብረት ላይ ጉድለት እንዳለ መጠየቅ ይችላሉ?

የተለየ መንገድ ማለት ንብረቱ ጉድለት ስላለበት የቅናሽ ወይም የካሳ ጥያቄ ነው፡- ይህ ሁኔታ እርስዎ ሊጠብቁት የሚገባዎትን ደስታ የሚከለክልዎት ሲሆን ለምሳሌ የግንባታ ችግር፣ የሚያፈስ ጣሪያ፣ ሻጋታ ወይም የአደጋ ጊዜ መውጫ በጠፋበት ምክንያት የስራ ፈቃድ ማግኘት አለመቻል።

በመንግስት የታዘዘ መዘጋት በንብረቱ ላይ እንደ ጉድለት አይቆጠርም። ደንበኞች መግባት ስለማይችሉ ደካማ ንግድ በተከራዩ የስራ ፈጠራ አደጋ ውስጥ ይወድቃል፣ በተለይም ግቢው አሁንም በሌላ መንገድ ጥቅም ላይ ሊውል የሚችል ከሆነ፣ ለምሳሌ ለማድረስ ወይም ለመሰብሰብ።

ንግድዎን (የብዝበዛ ግዴታ) አሁንም ማስቀጠል አለብዎት?

አብዛኛዎቹ የንግድ ኪራይ ውሎች፣ እንደገና በተለምዶ በROZ አጠቃላይ ድንጋጌዎች በኩል፣ ቦታውን “በብቃት፣ ሙሉ በሙሉ፣ በአግባቡ እና በግል” የመጠቀም ግዴታን ያካትታሉ። ይህ የአሠራር ግዴታ በተወሰኑ ሁኔታዎች ውስጥ ከሕጉ ራሱ ሊከተል ይችላል።

አንድ እርምጃ እንደ የእንግዳ ማረፊያ ቦታዎች፣ የስፖርትና የአካል ብቃት ክለቦች፣ ሳውናዎች ወይም ተመሳሳይ ንግዶች ያሉ ቦታዎችን ለመዝጋት በተለይ የሚያዝዝ ከሆነ፣ የተከበረ ተከራይ ይህንን ግዴታ አይጥስም።

የመንግስትን መመሪያዎች መከተል ግዴታዎ ሆኖ ይቀጥላል፣ እና እንደ አሠሪ የሥራ ቦታውን ደህንነት መጠበቅ አለብዎት፤ ይህ ግዴታ ሰራተኞችን ለጤና አደጋ እንዳያጋልጡ ሊጠይቅዎት ይችላል። የቤት አከራይ ከሁለቱም ግዴታዎች ውጭ ስራዎን እንዲቀጥሉ ሊያስገድድዎት አይችልም።

አንድ ተከራይ በፈቃደኝነት የሚዘጋው ቢሆንም፣ ለሠራተኞች ወይም ለደንበኞች ባለው አሳቢነት ቢሆንም፣ የቤት አከራይ ለአፈጻጸም፣ ለቅጣት ወይም ለጉዳት ጥያቄ በማቅረብ ሊሳካለት አይችልም፤ ምክንያታዊነት እና ተከራዩ በእንደዚህ አይነት ጥያቄ ላይ የጉዳት ስራን የመገደብ ግዴታ አለበት።

ሙሉ በሙሉ ከመዝጋት ይልቅ ወደ መውሰጃ ወይም ማድረስ መቀየር ይችላሉ?

የሊዝ ውል አብዛኛውን ጊዜ የተወሰነ የተፈቀደ አጠቃቀምን ያስቀምጣል፣ እና መሰብሰብ ወይም ማድረስ ሁልጊዜ ምግብ ቤት ከማስተዳደር ጋር ተመሳሳይ አይደለም። በጥብቅ ከተነበበው፣ ወደዚያ ሞዴል መቀየር የተስማማበትን ዓላማ መጣስ ሊሆን ይችላል፣ ቅጣትም ሊያስከትል ይችላል።

በተግባር ይህ ለአንድ አከራይ ለመቃወም አስቸጋሪ ነው። ወደ መሰብሰብ ወይም ማድረስ የሚዛወር ተከራይ ጉዳትን የመገደብ ግዴታውን እየፈጸመ ነው፤ አንድ ተከራይ ተቃራኒውን ካደረገ እና የቤት ኪራይ ለመክፈል የተወሰነ ገቢ ከማስገባት ይልቅ ንግዱ ስራ ፈትቶ እንዲቆይ ከፈቀደ አከራዩ ቅሬታ የማቅረብ ዕድሉ ከፍተኛ ነው።

እዚህ ላይ የራስን ጉዳት የመገደብ ግዴታ ምን ማለት ነው?

ሁለቱም ወገኖች የራሳቸውን ኪሳራ በተቻለ መጠን መገደብ አለባቸው። ይህም ሌላኛው ወገን ኪሳራውን እንዲወስድ ከመጠየቅዎ በፊት ያሉትን የመንግስት የድጋፍ መርሃ ግብሮች መጠቀምን ያካትታል፡ ያንን ድጋፍ ችላ የሚል ተከራይ ጉድለቱን ለባለንብረቱ ለማስተላለፍ ይቸገራል፣ እና አንድ አከራይ ምክንያታዊ የእርዳታ እርምጃዎችን ችላ ካለም ተመሳሳይ ነገር ተፈጻሚ ይሆናል።

የሊዝ ውል አስገዳጅ ስምምነት ሆኖ ይቀጥላል፣ ነገር ግን እንደዚህ ባለ ቀውስ ውስጥ ወደ ፍርድ ቤት ከመሄዳችን በፊት ከሌላኛው ወገን ጋር እንዲነጋገሩ እንመክራለን። ተከራይ እና የቤት አከራይ ብዙውን ጊዜ የጋራ ጥቅም አላቸው፡ ተከራዩ አነስተኛ ገቢ ሲኖረው የቤቱ ባለቤት የራሱ ወጪዎች ሲቀጥሉ፣ እና ንግዱ ካልተሳካ ሁለቱም ጥቅሞችን አያገኙም።

የተለመደው ውጤት ጊዜያዊ ዝግጅት ነው፡ የኪራይ ክፍሉ የሚከፈለው ወቅቱ ሲደርስ ሲሆን የቀረው ደግሞ ንግዱ እንደገና ሲከፈት ወይም የዝውውር ገቢው ሲሻሻል ነው። አለመግባባት ወደ ችኮላ ውሳኔ እንዲሸጋገር አይፍቀዱ፤ ከእርስዎ ሁኔታ ጋር የሚስማሙ አማራጮችን በተመለከተ ምክር ​​ለመስጠት ደስተኞች ነን።

ተደጋግሞ የሚነሱ ጥያቄዎች

የሊዝ ውልዎ መቼ እንደተፈረመ ለውጥ ያመጣል?

አዎ። የቋሚ ወጪዎች ዘዴ የተዘጋጀው ተገቢው የመዝጊያ እርምጃዎች ተግባራዊ ከመሆናቸው በፊት ቀደም ሲል ለነበሩ የሊዝ ውሎች ነው። እነዚህ እርምጃዎች ከታወቁ በኋላ የውል ስምምነትዎን ከፈረሙ፣ ፍርድ ቤት መዝጋቱ በእርግጥ ለእርስዎ ያልተጠበቀ እንደነበር የመቀበሉ ዕድሉ አነስተኛ ነው፣ እና ውጤቱም በውልዎ ዝርዝር አጻጻፍ ላይ የበለጠ የተመካ ነው።

የቤት ኪራይ እጥረትን በኋላ ላይ ከመሰረዝ ይልቅ መልሶ ማግኘት ይቻላል?

ብዙውን ጊዜ አዎ። ቀጥተኛ ቅናሽ ከማድረግ ይልቅ፣ የቤት ባለቤት እና ተከራይ የዝውውር ገቢው ከተመለሰ በኋላ ጉድለቱ ለወደፊት ክፍያዎች እንደሚጨመር ሊስማሙ ይችላሉ። ይህም የሊዝ ውሉን እና ግንኙነቱን ሳይበላሽ እንዲቆይ ያደርጋል፣ እና ንግዱ እንደገና እስኪከፈት ድረስ በሁለቱም ወገኖች ኪሳራውን እንዳይሸከም ይከላከላል።

ይህ ማዕቀፍ የሚመለከተው ለእንግዳ ተቀባይነት እና ለችርቻሮ ንግድ ብቻ ነው?

አይ። የጠቅላይ ፍርድ ቤቱ ምክንያታዊነት በመንግስት ትዕዛዝ በተዘጋ ወይም በተመሳሳይ ከባድ እና ባልተጠበቀ ክስተት በተጎዳ የንግድ ግቢ ውስጥ ለሚኖር ማንኛውም የሊዝ ውል ይሠራል። ቢሮዎች እና ሌሎች የንግድ ግቢዎች በተመሳሳይ መንገድ ላይ ሊመኩ ይችላሉ፣ ምንም እንኳን ውጤቱ አሁንም በእያንዳንዱ ንግድ ላይ እንዴት እንደተነካ ላይ የተመሰረተ ቢሆንም።

በማጠቃለያው

• የሊዝ ውል በችግር ጊዜ መቀጠሉን ይቀጥላል፤ ጥያቄው የቤት ኪራይ ወይም የሥራ ግዴታ ሊስተካከል ይችላል ወይ የሚለው ነው።
• የአቅም ማነስ (Force majeure) የቤት ኪራይ ክፍያን በራሱ አያጸድቅም፤ አንቀጽ 6፡258 BW (ያልተጠበቁ ሁኔታዎች) በተግባር የሰራው መንገድ ነው።
• የጠቅላይ ፍርድ ቤት በታህሳስ 24 ቀን 2021 ባወጣው ውሳኔ (ECLI:NL:HR:2021:1974) መሰረት፣ በመንግስት የታዘዘ መዘጋት በቋሚ ወጪዎች ዘዴ መሰረት የቤት ኪራይ ቅነሳን ሊያጸድቅ ይችላል፣ ይህም በአጠቃላይ ጉዳቱን 50/50 ይከፍላል።
• በመንግስት የታዘዙ መዝጊያዎች በንብረቱ ላይ ጉድለት የለባቸውም፣ እና በፈቃደኝነት መዘጋት እርስዎ ማክበር ካለብዎት ትዕዛዝ ይልቅ በጥብቅ ይፈረድበታል።
• ሁለቱም ወገኖች ኪሳራውን ወደ ሌላኛው ወገን ከማዛወራቸው በፊት፣ የሚገኘውን የመንግስት ድጋፍ በመጠቀም ጨምሮ፣ የራሳቸውን ኪሳራ መገደብ አለባቸው።

አግኙን

የት እንደቆምክ እርግጠኛ አይደለህም? ስለሁኔታህ ንገረን። አማራጮችህን በአንድ የስራ ቀን ውስጥ እናሳውቅሃለን።

እንዴት Law & More በዚህ ረገድ ሊረዳዎት ይችላል? በእኛ ላይ ተብራርቷል የተከራይና አከራይ ጠበቃ ገጽ.