በደች ፓርክ ውስጥ የበዓል ቤት መግዛት፡ የባለቤትነት መብት፣ የፓርክ ደንቦች እና የዞን ክፍፍል

በኔዘርላንድስ የበዓል ፓርክ ውስጥ የበዓል ቤት መግዛት ቤት ከመግዛት ጋር ተመሳሳይ ግብይት አይደለም። ሶስት የተለያዩ የህጎች ስብስቦች በእሱ ምን ማድረግ እንደሚችሉ ይወስናሉ፡ በኖተሪያል ውል ውስጥ የተመዘገበው የንብረት መብት፣ ሲገዙ የሚቀበሉት የፓርክ ደንቦች እና በአብዛኛዎቹ ፓርኮች ውስጥ የመዝናኛ ተግባር የሚሰጥ እና በዚህም ምክንያት በቋሚነት እዚያ መኖርን የሚከለክል የማዘጋጃ ቤት የአካባቢ ዕቅድ ( ኦምጌቪንግስፕላን )። እቅዱ ሻጩ፣ የንብረት ወኪሉ ወይም የፓርኩ ኦፕሬተሩ ከሚነግርዎት ነገር ሁሉ እና ጎረቤቶቹ እዚያ ለምን ያህል ጊዜ እንደኖሩ ያሸንፋል።

ይህ ጽሑፍ ምን እየገዙ እንደሆነ፣ የፓርኩ ደንቦች ምን ሊጥሉ እንደሚችሉ፣ አንድ ማዘጋጃ ቤት ቋሚ ወረራ ሲፈጽም እርምጃ መውሰድ ሲችል እና ከመፈረምዎ በፊት የትኞቹን ሰነዶች ማግኘት እንዳለብዎት ያስቀምጣል። የተጻፈው ለግል ገዢዎች፣ ለአለም አቀፍ ድርጅቶችን ጨምሮ፣ እና ከኔዘርላንድስ ሕግ ጋር ብቻ የተያያዘ ነው።

በእውነቱ የምትገዛው ነገር

በተለመደው የቤት ግዢ ወቅት መሬቱን እና በላዩ ላይ ያለውን ሁሉ ያገኛሉ፣ ምክንያቱም አንድ ሕንፃ የቆመበት መሬት አካል ስለሆነ (አንቀጽ 5፡20 BW)። በበዓል ፓርክ ውስጥ ይህ የተለየ ነው። ሶስት ሕንፃዎች ይከሰታሉ፣ እና የኖተሪያል ውል እና የመሬት መዝገብ ቤት መግቢያ፣ ብሮሹሩ ሳይሆን፣ የትኛው ለእርሻዎ እንደሚተገበር ይነግርዎታል።

• ሙሉ ባለቤትነት (ንብረት). የቦታው እና የቻሌቱ ባለቤት እርስዎ ነዎት። ይህ በጣም ጠንካራው ቦታ እና ለገንዘብ እና እንደገና ለመሸጥ በጣም ቀላሉ ቦታ ነው፣ ​​ነገር ግን ከፓርኩ ደንቦች ወይም ከአካባቢ ጥበቃ ዕቅድ ነፃ አያወጣዎትም።
• ረጅም ኪራይ (erfpacht). ኦፕሬተሩ መሬቱን ይዞ የመቆየት እና የመጠቀም መብት ይሰጥዎታል (አንቀጽ 5:85 BW)፣ ይህም ዓመታዊ የመሬት ኪራይን ያካትታል (ቀኖና) ረጅም የሊዝ ውል የተወሰነ ጊዜ፣ የአጠቃቀም ሁኔታዎች እና ቀኖናውን ለማሻሻል የሚያስችል ዘዴ አለው፣ እና እነዚህ ሁኔታዎች ከእርስዎ የሚገዛውን ሰው ሁሉ ያስገድዳሉ።
• የክፍሎች መብት (opstalrecht). የቻሌቱ ባለቤት እርስዎ ቢሆኑም፣ ከሱ በታች ያለውን መሬት ሌላ ወገን ቢይዝም (አንቀጽ 5:101 BW)። ያ መብት ከሌለ የመሬት ባለቤቱ የመቀላቀል ደንቡን በማክበር የቻሌቱን ባለቤትነት ይይዛል። በፓርኩ ውስጥ የሱቆች መብት ብዙውን ጊዜ ከረጅም የሊዝ ወይም የቦታው ኪራይ ጋር የተያያዘ ጥገኛ መብት ነው፣ ይህም ማለት የመሬቱ ቀኝ ክፍል ሲያልቅ ያበቃል ማለት ነው።

የፍጥረት ውል እና ከእሱ ጋር የተያያዙትን አጠቃላይ ሁኔታዎች ያንብቡ፣ የሽያጭ ዝርዝሮችን ብቻ አይደለም። የሚገዙትን ዋጋ የሚወስኑት ነጥቦች የቀረውን ጊዜ፣ ቀኖናው እንዴት እና በምን ያህል ጊዜ ሊሻሻል እንደሚችል፣ ኦፕሬተሩ ዝውውርን ውድቅ ሊያደርግ ይችል እንደሆነ፣ ትክክለኛው ጊዜ ሲያልቅ ለህንፃው ምን ካሳ እንደሚከፈል (አንቀጽ 5:99 BW) እና መብቱ በምን ምክንያት ሊቋረጥ እንደሚችል (አንቀጽ 5:87 BW) ናቸው። አጭር የቀረው ጊዜ ወይም ክፍት የሆነ የማሻሻያ አንቀጽ ያለው ረጅም የሊዝ ስምምነት ድርድር አይደለም፤ ለመሸጥ ወይም ለፋይናንስ ሲሞክሩ የሚመጣ ተጠያቂነት ነው።

ውሉ፣ የማቀዝቀዣ ጊዜ እና የኖተሪ ሰነዱ

የበዓል ቤት የግል ገዢ ልክ እንደ የግል ቤት ገዢ ተመሳሳይ የሕግ ጥበቃ አለው፣ እና በየጊዜው ችላ ይባላል። በንግድ ወይም በሙያ ሂደት ውስጥ የማይንቀሳቀስ ንብረት የሚገዛ ተፈጥሯዊ ሰው ለመኖሪያ የታሰበ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሲገዛ፣ ግዢው በሁለቱም ወገኖች በተፈረመ ውል መመዝገብ አለበት፣ እና ገዢው ያለምንም ምክንያት ወይም ወጪ ለመፍረስ የሚያስችል የሦስት ቀናት የሕግ የማቀዝቀዣ ጊዜ አለው (አንቀጽ 7:2 BW)። ፍርድ ቤቶች ያንን ሥርዓት ለመኖር የታሰቡ የመዝናኛ ቤቶችን ተግባራዊ ያደርጋሉ፣ ስለዚህ በፓርኩ ቢሮ የቃል ስምምነት ከሁለቱም ወገን ጋር አይጣጣምም።

ሁለት ተጨማሪ ጥበቃዎች ሊሟገቱባቸው የሚገቡ ናቸው። እዚህ ላይ የፋይናንስ ቅድመ ሁኔታ ከመደበኛ ቤት ይልቅ እዚህ ላይ በጣም አስፈላጊ ነው፣ ምክንያቱም ጥቂት አበዳሪዎች የእረፍት ጊዜ ቤቶችን የሚወስዱ ሲሆን አንዳንድ ረጅም የሊዝ ግንባታዎች ጨርሶ ገንዘብ የማይሰጡ ናቸው፤ ተጨባጭ የጊዜ ገደብ ይስጡት። እና ግዢው በሕዝብ መዝገቦች (አንቀጽ 7:3 BW) ውስጥ ሊመዘገብ ይችላል፣ ይህም ለስድስት ወራት በኋላ ከሚደረግ ሽያጭ፣ ከተያያዘ ወይም ሻጩ ከኪሳራ ይጠብቃል።

ዝውውሩ የሚከናወነው በኖታሪያል ውል ሲሆን ከዚያም በመሬት መዝገብ ቤት (አንቀጽ 3:89 BW) ምዝገባ ይካሄዳል፤ የባለቤትነት መብት በምዝገባ ላይ እንጂ በክፍያ ላይ አይደለም። የኖታሪው ባለቤትነት፣ የቤት ብድር እና አባሪዎችን ይፈትሻል። የፓርኩ ደንቦች እርስዎን የሚስማሙ መሆን አለመሆናቸውን፣ የአካባቢ ፕላኑ እርስዎ የሚፈልጉትን ይፈቅድ እንደሆነ ወይም ቀኖናው ሊሻሻል እንደሆነ አያረጋግጥም። ይህ የእርስዎ ተገቢ ጥንቃቄ ወይም ጠበቃዎ ነው።

የፓርኩ ደንቦች እና ተደጋጋሚ ክፍያዎች

የበዓል ፓርክ የሚተዳደር አካባቢ ነው። ሲገዙ የፓርኩን ደንቦች ( ፓርክሪግሌመንት ) ይቀበላሉ ፣ ብዙውን ጊዜ ቅጣት በተጣለበት ሰንሰለት አንቀጽ፣ በሴሉ ላይ በተመዘገበ የጥራት ግዴታ (አንቀጽ 6:252 BW) ወይም የባለቤቶች ማህበር ወይም የህብረት ሥራ ማህበር የግዴታ አባልነት። ከእነዚህ ዘዴዎች ውስጥ የትኛው ጥቅም ላይ እንደዋለ ያረጋግጡ፣ ምክንያቱም ደንቦቹ እርስዎን ጨርሶ ያስገድዱዎታል ወይም ያለእርስዎ ፈቃድ ሊለወጡ እንደሚችሉ ይወስናል።

ደንቦቹ በተለምዶ የቻሌቱን ገጽታ እና ከፍተኛ መጠን፣ ምን ሊቆም፣ ሊተከል ወይም ሊገነባ እንደሚችል፣ ንብረቱን እንዴት ሊከራዩ እንደሚችሉ እና እንዴት ሊከራዩ እንደሚችሉ፣ መገልገያዎቹን ማን ሊጠቀም እንደሚችል እና ካልከፈሉ ምን እንደሚፈጠር ይቆጣጠራሉ። ደንቦቹ እንዴት ሊሻሻሉ እንደሚችሉ እና በምን አብላጫ ድምጽ እንደሚሰጡ በዝርዝር ይጠይቁ። አጠቃላይ ስብሰባ ወይም ኦፕሬተሩ በአንድ ወገን ሊያሻሽለው የሚችለውን የደንቦች ስብስብ የሚፈርም ባለቤት የሚንቀሳቀስ ኢላማ ገዝቷል።

ከቀኖናው ጎን ለጎን ለመንገዶች፣ ለመብራት፣ ለውሃ፣ ለአረንጓዴ ተክሎች፣ ለመቀበያ እና ለጋራ መገልገያዎች ዓመታዊ የፓርክ መዋጮ አለ። ግዴታ ነው፣ ​​በማንኛውም የመንግስት አካል ሳይሆን በኦፕሬተሩ ወይም በማህበሩ የተወሰነ ነው፣ እና በከፍተኛ ሁኔታ ሊጨምር ይችላል። ባለፉት አምስት ዓመታት ውስጥ የነበሩትን አሃዞች፣ የተቀመጡበትን መሠረት፣ እና የተጠባባቂ ፈንድ እና የጥገና ፕላኑን ይጠይቁ። የእርጅና መገልገያዎች ያሉት እና የተጠባባቂ ቦታ የሌለው ፓርክ ለመምጣት የሚጠብቅ ሂሳብ ነው።

ንብረቱን ወደ ውጭ ማከራየት

ቻሌትን መፍቀድ ይችሉ እንደሆነ በመጀመሪያ በፓርኩ ደንቦች ይወሰናል፣ ከዚያም በሌላ በማንኛውም ነገር ብቻ። ሶስት ሥርዓቶች የተለመዱ ናቸው፡ ፓርኩን ጸጥ ለማድረግ ኪራይ ሙሉ በሙሉ የተከለከለ ነው፤ ኪራይ ግዴታ ነው፣ ​​ነገር ግን ኮሚሽን የሚወስድ እና የቀን መቁጠሪያውን የሚቆጣጠረው ኦፕሬተር ብቻ ነው፤ ወይም ኪራይ ነፃ ነው፣ በዝቅተኛው ጊዜ እና በእንግዳው አይነት ላይ በመመስረት። በሦስቱ መካከል ያለው የንግድ ልዩነት ትልቅ ነው፣ እና አንቀጹ ከተጠናቀቁ በኋላ እምብዛም አይደራደርም።

ማዘጋጃ ቤቱ ከላይኛው ላይ አንድ ንብርብር ሊጨምር ይችላል። አንዳንድ ማዘጋጃ ቤቶች የበዓል ኪራይን ይቆጣጠራሉ፣ እና የአካባቢው እቅድ ራሱ የሌሊቶችን ብዛት ሊገድብ ወይም ንብረቱ በመዝናኛ አገልግሎት ላይ እንዲቆይ ሊጠይቅ ይችላል። አንድ ፓርክ የግዴታ የኪራይ ገንዳ የሚያከናውን ከሆነ፣ የብዝበዛ ስምምነቱን እንደ የግዢ ውል በጥንቃቄ ያንብቡ፡ የጊዜ ገደቡ፣ የማሳወቂያው ጊዜ፣ የተረጋገጠው ተመላሽ ካለ፣ እና ኦፕሬተሩ ከተተካ ወይም ካልተሳካ ቦታ ማስያዝዎ ምን እንደሚሆን።

ቋሚ የመኖሪያ እና የአካባቢ እቅድ

ይህ ገዢዎችን ከፍተኛ ወጪ የሚጠይቅ ወጥመድ ነው። የአካባቢ እና የዕቅድ ሕግ ( Omgevingswet ) ከጃንዋሪ 1፣ 2024 ጀምሮ ተግባራዊ ከሆነ፣ የእያንዳንዱን ቦታ አጠቃቀም የሚመራው በማዘጋጃ ቤት የአካባቢ ዕቅድ ነው። እያንዳንዱ ማዘጋጃ ቤት በአሁኑ ጊዜ የቀድሞ የዞን ፕላኖቹን እና ከማዕከላዊ መንግሥት የተዛወሩ ደንቦችን የያዘ ጊዜያዊ የአካባቢ ዕቅድ አለው፣ እና እስከ ጃንዋሪ 1፣ 2032 ድረስ ወደ አንድ አዲስ ዕቅድ ለመቀየር አለው፣ ስለዚህ የሚታየው ሰነድ አሁንም እንደ አሮጌው የዞን ፕላን ሊነበብ ይችላል። አብዛኛዎቹ የበዓል ፓርኮች የመኖሪያ ቦታ ሳይሆን የመዝናኛ አገልግሎት ይሰጣሉ፣ ስለዚህ ቋሚ ሥራ አይፈቀድም።

ማስፈጸም የማዘጋጃ ቤት ሥራ አስፈፃሚ ጉዳይ ሲሆን የቅጣት ክፍያ (አንቀጽ 5፡31 ቀን Awb) ወይም በአስተዳደራዊ እርምጃ ተፈጻሚ የሚሆን ትዕዛዝ (አንቀጽ 5፡21 Awb) ሊያዝዝ ይችላል። የደች የአስተዳደር ጉዳይ ሕግ በመርህ ደረጃ የማስፈጸም ግዴታን የሚተገብር ነው፡ አንድ አካል በተለምዶ እርምጃ መውሰድ ያለበትን ጥሰት ሲያገኝ፣ እና ሕጋዊነት በእውነቱ እየታየ ከሆነ ወይም ተፈጻሚነቱ ተመጣጣኝ ካልሆነ ብቻ ሊቆጠብ ይችላል። የውሃ ፍጆታ፣ የቆሻሻ መሰብሰብ፣ የፖስታ ማድረስ እና የማዘጋጃ ቤት የሕዝብ ብዛት መዝገቦች ሁሉም ለሥራ ማስረጃ ሆነው ያገለግላሉ፣ እና በቤቶች ክምችት ላይ ያለው ጫና ብዙ ማዘጋጃ ቤቶችን ከመቻቻል ወደ ንቁ ማስፈጸሚያ አንቀሳቅሷል።

ሶስት እምነቶች አብዛኛውን ጉዳት ያስከትላሉ፣ እና አንዳቸውም ትክክል አይደሉም።

• ያ ረጅም ጊዜ የቆየ ሥራ መብት ይፈጥራል። እንደዚያ አይደለም። የአካባቢ ጥበቃ ዕቅድን መጣስን ሕጋዊ የሚያደርግ ምንም ዓይነት ማዘዣ የለም። ማዘጋጃ ቤቱ በአስራ አንደኛው ዓመት ተግባራዊ ማድረግ ከጀመረ አስር ጸጥታ የሰፈነባቸው ዓመታት ምንም አይሰጡዎትም።
• ሻጩ ምንም ችግር የለውም ማለቱ ነው። በሻጭ፣ በወኪል ወይም በፓርኩ ኦፕሬተር የተሰጠ መግለጫ ማዘጋጃ ቤቱን በምንም መልኩ አያስተሳስርም። በሻጩ ላይ የይገባኛል ጥያቄ ሊሰጥዎት ይችላል፣ ይህም ለመቆየት ከመፈቀድ ይልቅ ደካማ ምትክ ነው። የባለሥልጣኑ ውሳኔ ብቻ አስፈላጊ ነው።
• ያ ያለፈው መቻቻል ፈቃድ ነው። ተፈጻሚ አለማድረግ ለወደፊቱ ምንም አይነት መብት አይፈጥርም፣ እና የፖሊሲ ለውጥ ወይም ከጎረቤት የሚመጣ አንድ ቅሬታ ለማቆም በቂ ነው።

ጠባብ የሆነ የተለየ ነገር አለ። አንድ ማዘጋጃ ቤት በግል ፈቃድ ወይም በመቀበል መደበኛ ውሳኔ አማካኝነት በስም የተገለጸ ሰው ወረራ ሊፈቅድ ይችላል፣ ብዙውን ጊዜ ወረራው የጀመረበት ጊዜ በአካባቢው ፖሊሲ ውስጥ ከተቀመጠበት የመጨረሻ ቀን በፊት ብቻ ነው። እንዲህ ዓይነቱ ፈቃድ ከግለሰቡ ጋር የተቆራኘ ነው፡ ያ ሰው ሲወጣ ያልፋል እና ለገዢው አይተላለፍም። ሻጩ ሥራው እንደተፈቀደለት ከነገረዎት፣ ውሳኔውን ለማየት ይጠይቁ እና ስሙ ማን እንደሆነ ያረጋግጡ።

ባለቤትነት በእውነቱ ምን ያህል ያስከፍላል

የግዢ ዋጋው ከስሌቱ ውስጥ ትንሹ ግማሽ ነው። ረጅም የሊዝ ክፍያ፣ ዓመታዊ የፓርክ መዋጮ፣ የንብረት ግብርን ጨምሮ የማዘጋጃ ቤት ክፍያዎች እና ንብረቱ የሚከራይበት ቦታ፣ የቱሪስት ግብር፣ ኢንሹራንስ እና ጥገና፣ ይህም በቀላል ግንባታ በተደረገ ቻሌት ላይ ከጡብ ቤት ይልቅ በካሬ ሜትር ከፍ ያለ ነው። ፋይናንስ ማድረግ ከባድ ነው፡ አበዳሪዎች ቁጥር አነስተኛ ነው፣ ውሎች አጭር ናቸው፣ የእሴት ብድር ዝቅተኛ ነው እና ለመዝናኛ ንብረት ብሔራዊ የሞርጌጅ ዋስትና አይገኝም። ዳግም ሽያጭ ከቤቶች ይልቅ ቀጭን ገበያ ነው፣ እና ረጅም የሊዝ ጊዜ ያለው ቻሌት ከማግኘት ይልቅ ዋጋ ሊያጣ ይችላል።

የሁለተኛ ንብረት የግብር አቀማመጥ እና የማንኛውም የኪራይ ገቢ ጉዳይ ለጠበቃዎ ሳይሆን ለግብር አማካሪ ጉዳይ ነው፤ ግዢው የሚያስፈልገው ከሆነ ጋር እንሰራለን። የምንለው የግብር አያያዝ የንብረቱን ትክክለኛ አጠቃቀም የሚከተል መሆኑን ነው፣ ስለዚህ የአካባቢ እቅድ የማይፈቅደው አጠቃቀም ላይ የተገነባ መዋቅር በሁለቱም ግንባሮች ላይ በአንድ ጊዜ ውድቀት ያስከትላል።

ከመፈረምዎ በፊት ምን ማግኘት አለብዎት

• የረጅም ጊዜ የሊዝ ወይም የሱፐርፊሺየስ መብቶችን የመፍጠር የኖተሪያል ሰነድ፣ ከአጠቃላይ ሁኔታዎች፣ ከአሁኑ ቀኖና እና ከማሻሻያ ዘዴ ጋር።
• ለቦታው የሚሆን የአሁኑ የመሬት መዝገብ ዝርዝር፣ አስቸጋሪ ሁኔታዎችን፣ ውርስ እና የተመዘገቡ የጥራት ግዴታዎችን የሚያሳይ።
• የፓርክ ደንቦች፣ የማሻሻያ ሂደቱ እና የሚቀላቀሉት የማንኛውም ማህበር ወይም የህብረት ሥራ ማህበር አንቀጾች።
• ባለፉት አምስት ዓመታት የፓርኩ መዋጮ፣ የተጠባባቂ ፈንድ እና የጥገና ዕቅዱ።
• የፓርኩ የኪራይ ገንዳ የሚያንቀሳቅስ ከሆነ የብዝበዛ ወይም የኪራይ ስምምነት።
• ተግባራዊ የሆኑ የአጠቃቀም ደንቦች የአካባቢ ዕቅድ ለተጠቀሰው ቦታ፣ ከሻጩ ይልቅ ከማዘጋጃ ቤቱ የተገኘ፣ እንዲሁም በቋሚ የሥራ ቦታ ላይ ያለውን ቦታ በጽሑፍ የሚያረጋግጥ።
• የመዋቅር ጥናት እና፣ ለአሮጌ ቻሌት፣ በፕላኑ እና በፓርኩ ህጎች መሠረት ምን ሊገነባ ወይም ሊራዘም እንደሚችል ማረጋገጫ።

የበዓል ቤት መግዛት የሪል እስቴት ግብይት ሲሆን የዕቅድ-ህግ ችግር ያለበት ሲሆን ሁለቱም አንድ ላይ መፈተሽ አለባቸው። ቃል ከመግባትዎ በፊት ውሉን፣ የፓርኩን ደንቦች እና በአካባቢ ፕላኑ ስር ያለውን ቦታ እንገመግማለን፣ እና አስቀድመው የማስፈጸሚያ ትዕዛዝ ወይም ከፓርክ ኦፕሬተር ጋር አለመግባባት ላጋጠማቸው ባለቤቶች እንሰራለን። የሪል እስቴት ጠበቆቻችን እና የሪል እስቴት ህግ መመሪያዎቻችን እንዴት እንደምንሰራ ያብራራሉ።

የበዓል ቤት ስለመግዛት በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች

• ምክንያታዊ ያልሆኑ አንቀጾችን በተመለከተ የፓርክ ደንቦችን መገምገም።
• የአካባቢ ዕቅድን ይፈትሹ።
• የባለቤትነት ሰነዱን (የሊዝ ይዞታ/የሱፐርፊሺየስ ሁኔታዎች) ይተንትኑ።
• የግዢ ውሉን ይቅዱ ወይም ይገምግሙ።
• የተሻሉ ውሎችን መደራደር።
• ሊያዩዋቸው የማይችሏቸውን አደጋዎች ያስጠንቅቁ።
  የጠበቃ ወጪ (ብዙውን ጊዜ ከ1,500-3,000 ዩሮ) ከተሳሳተ ግዢ ጋር ሲነጻጸር አነስተኛ ነው። በጣም ውድ ከሆኑ ችግሮች የሚጠብቅዎት የኢንሹራንስ ፖሊሲ አድርገው ይመለከቱት።