በኔዘርላንድስ ፓርክ ውስጥ የበዓል ቤት መግዛት? እነዚህን ህጋዊ ወጥመዶች ያስወግዱ

ብዙ ሰዎች ቅዳሜና እሁድ ከዕለት ተዕለት ውጣ ውረድ የሚያመልጡበት ትንሽ የገነት ክፍል - የእረፍት ቤት - የማግኘት ህልም አላቸው። ማራኪ ተስፋ ነው፡ በተፈጥሮ ውስጥ የራስዎ ቦታ፣ ምናልባትም የኪራይ ገቢ ፍሰት እና ተጨባጭ ንብረት። በዚህ ምክንያት፣ ብዙ ገዢዎች የበዓል ቤትን እንደ መደበኛ የመኖሪያ ቤት መግዛት ተመሳሳይ አስተሳሰብ ይዘው ይመለከቱታል።

ሆኖም ግን፣ ይህ የተሳሳተ ግንዛቤ ሲሆን ይህም ከፍተኛ የገንዘብ እና የህግ ራስ ምታት ሊያስከትል ይችላል። በእረፍት ፓርክ ( vakantiepark ) ውስጥ ቤት መግዛት ከመደበኛ ቤት መግዛት በህጋዊ መንገድ የተለየ ነው። ውስብስብ የባለቤትነት መዋቅሮች፣ የፓርክ ደንቦች እና ጥብቅ የዞን ክፍፍል ህጎች ውስጥ እየገቡ ነው። አንድ የተሳሳተ እርምጃ - ለምሳሌ በቋሚነት መኖር ወይም በነፃነት ማከራየት እንደሚችሉ ማሰብ - ከፍተኛ ቅጣት ወይም በግዳጅ ከቤት ማስወጣት ሊያስከትል ይችላል።

በዚህ ጦማር ውስጥ፣ ውሉን ከመፈረምዎ በፊት ምን መፈለግ እንዳለብዎት በትክክል እናብራራለን፣ የህልም ኢንቨስትመንትዎ ወደ ህጋዊ ቅዠት እንዳይለወጥ ያረጋግጣል።

የባለቤትነት ቅርፅ፡- በእውነቱ ምን እየገዙ ነው?

መደበኛ ቤት ሲገዙ፣ አብዛኛውን ጊዜ የመሬቱን እና የጡቦቹን ሙሉ ባለቤትነት ያገኛሉ። በበዓል ፓርክ ውስጥ፣ ይህ ከህጉ ይልቅ ልዩ ነው። ከመብቶችዎ እና ወጪዎችዎ ጋር በተያያዘ ድንገተኛ ነገሮችን ለማስወገድ የግዢዎን ህጋዊ መዋቅር መረዳት በጣም አስፈላጊ ነው።

የሊዝ

በብዙ የደች የበዓል ፓርኮች ውስጥ መሬቱን አይገዙም። በምትኩ የሊዝ መብት ያገኛሉ ( erfpacht )። ይህ ማለት የፓርኩ ኦፕሬተር የመሬቱን ባለቤትነት ይይዛል፣ እና ለተወሰነ ጊዜ የመጠቀም መብቱን ይገዛሉ ማለት ነው። በተለምዶ ቀኖና በመባል የሚታወቀውን ዓመታዊ ክፍያ ይከፍላሉ ።

• የህግ አውድ፡- በኔዘርላንድስ የሲቪል ሕግ አንቀጽ 5፡85 መሠረት (Burgerlijk Wetboek)፣ የሊዝ ባለቤቱ የሌላውን የማይንቀሳቀስ ንብረት የመያዝ እና የመጠቀም መብት አለው። የሊዝ ኮንትራቶች የሚያበቃበት ቀን እና ቀኖና ከጊዜ በኋላ በከፍተኛ ሁኔታ ሊጨምር ይችላል።

የሱፐርፊሺየስ መብት

ይህ መብት ሌላ ሰው (የፓርኩ ባለቤት) ከሱ በታች ያለውን መሬት ቢይዝም እንኳን የሕንፃውን (የበዓል ቤት) ባለቤትነት እንዲይዙ የሚያስችልዎ ነው። ይህ መብት ከሌለ፣ በሕጋዊ መንገድ፣ የመሬቱ ባለቤት በንብረት ሕግ ደንቦች ምክንያት ቤትዎንም ይይዝ ነበር።

• የህግ አውድ፡- በደች የሲቪል ሕግ አንቀጽ 5:101 ላይ የተገለጸው ይህ የመዋቅሩን ባለቤትነት ከአፈር ይለያል። ጡቦቹን እርስዎ ቢይዙም፣ የእርስዎ አቋም አሁንም በመሬቱ ላይ በተመሠረተው ስምምነት ላይ የተመሰረተ ነው።

ሙሉ ባለቤትነት

በበዓላት ፓርኮች ውስጥ ብርቅ ቢሆንም፣ አንዳንዶቹ የመሬቱን መሬት እና የበዓል ቤት የሚገዙበትን ሙሉ ባለቤትነት ያቀርባሉ። ይህ ከፍተኛውን ደህንነት ይሰጣል ነገር ግን ብዙ ጊዜ ከፍ ያለ ዋጋ አለው። ሙሉ ባለቤትነት ቢኖርዎትም እንኳ አሁንም ለፓርክ ደንቦች እና ለመንግስት ዞን ተገዢ ነዎት።

ቁልፍ ነጥብ፡- ምን እየገዙ እንደሆነ በትክክል ማወቅዎን ያረጋግጡ። የባለቤትነት ሰነዱን በጥንቃቄ ያንብቡ እና የሊዝ ወይም የሱፐርፊሺየስ መብቶች የረጅም ጊዜ አንድምታዎችን ለመረዳት በልዩ ባለሙያ እንዲመረመር ያድርጉ።

የፓርክ ደንቦች እና የአጠቃቀም ገደቦች

ከመደበኛ ሰፈር በተለየ፣ የበዓል ፓርክ የሚተዳደር አካባቢ ነው። እዚያ ቦታ ሲገዙ፣ የፓርኩን ውስጣዊ ደንቦች ( የፓርክ ምዝገባ ) በራስ-ሰር ይስማማሉ። እነዚህ ደንቦች በሚያስደንቅ ሁኔታ ገዳቢ ሊሆኑ እና በህግ አስገዳጅ ሊሆኑ ይችላሉ።

የኪራይ ገደቦች

አዲሱን ንብረትዎን በAirbnb ላይ ወዲያውኑ መዘርዘር እንደሚችሉ አያስቡ። አንዳንድ ፓርኮች መረጋጋትን ለመጠበቅ ንብረቱን ለሶስተኛ ወገኖች ማከራየትን በጥብቅ ይከለክላሉ። ሌሎች ደግሞ ማከራየት እንዳለብዎት ያዝዛሉ፣ ነገር ግን በፓርኩ ልዩ የቦታ ማስያዣ ቢሮ በኩል ብቻ (ብዙውን ጊዜ ከፍተኛ የኮሚሽን ክፍያ ያካትታል)። እነዚህን ደንቦች ከጣሱ፣ ፓርኩ ከባድ ቅጣት ሊጥል ይችላል።

ቋሚ መኖሪያ (ፐርማንቴ ቤዎኒንግ)

ይህ በጣም የተለመደው የሕግ ወጥመድ ነው። አብዛኛዎቹ የበዓል ፓርኮች ለመዝናኛ አገልግሎት ብቻ የተመደቡ ናቸው። እዚያ በቋሚነት መኖር በፓርኩ ህጎችም ሆነ በማዘጋጃ ቤት የዞን ክፍፍል ዕቅዶች የተከለከለ ነው።

• ሕጋዊ እውነታ፦ ጎረቤቶች ዓመቱን ሙሉ እዚያ የሚኖሩ ቢሆንም እንኳ፣ ይህ ይፈቀዳል ብለህ አታስብ። ማዘጋጃ ቤቶች በዚህ ላይ እየጣሱ ነው።
• ክስ ሕግ: በወሳኝ ውሳኔ (ECLI:NL:HR:2019:1278)፣ ጠቅላይ ፍርድ ቤቱ ማዘጋጃ ቤቶች ቋሚ የመኖሪያ ፈቃድን የሚከለክሉ ጥብቅ ገደቦችን ማስፈጸም እንደሚችሉ አረጋግጧል፣ ይህም ወደ ቅጣት እና የንብረቱን የግዳጅ ዕረፍት ያስከትላል።

የፓርክ ክፍያዎች (ፓርክቢጅድራገን)

የፓርኩን መሠረተ ልማት - መንገዶችን፣ መብራትን፣ የመጫወቻ ሜዳዎችን እና የመቀበያ ቦታዎችን - ለመጠገን አስተዋጽኦ ማድረግ ይጠበቅብዎታል። እነዚህ ክፍያዎች ግዴታ ናቸው እና በየዓመቱ ሊጨምሩ ይችላሉ። የወደፊት ወጪዎችዎን ለመተንበይ የእነዚህን ክፍያዎች ታሪካዊ ጭማሪ ማረጋገጥ አስፈላጊ ነው።

ተግባራዊ ምክር፡- ሁልጊዜም የፓርክ ደንቦችን ሙሉ በሙሉ ይጠይቁ እና ቅናሽ ከማድረግዎ በፊት በጠበቃዎ እንዲገመገሙ ያድርጉ።

የዞኒንግ ፕላኑ ሚና (ቤስትሚንግስፕላን)

የፓርኩ ደንቦች አስፈላጊ ናቸው፣ ነገር ግን የማዘጋጃ ቤት የዞን ክፍፍል ዕቅድ የበላይ ነው። በኔዘርላንድስ፣ የ bestemmingsplan አንድ መሬት ለምን ጥቅም ላይ ሊውል እንደሚችል ይወስናል።

አብዛኛዎቹ የእረፍት ጊዜ ፓርኮች “የመኖሪያ” ( Wonen ) ሳይሆን “የመዝናኛ” ( የእረፍት ) ዞን ምደባ አላቸው ። ይህ ማለት በህጋዊ መንገድ ንብረቱን እንደ ዋና መኖሪያዎ መጠቀም አይፈቀድልዎትም ማለት ነው (የቦታ ፕላን ህግ አንቀጽ 3.1 - Wro )።

ይህ ለምን አስፈላጊ ነው? ምክንያቱም ማዘጋጃ ቤቱ ይህንን የማስፈጸም ስልጣን ስላለው። የበዓል ቤቱን እንደ ዋና አድራሻዎ ካስመዘገቡት ወይም ምርመራ እዚያ እየኖሩ መሆኑን ካሳየ (በውሃ አጠቃቀም ወይም በመጓጓዣ ሁኔታ ላይ በመመስረት) የማስፈጸሚያ ትዕዛዝ አደጋ ላይ ይጥላሉ።

አስፈላጊ የጉዳይ ህግ፡
ወደ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ውሳኔ (ECLI:NL:HR:2019:1278) ስንመለስ፣ ገዢ ከድንቁርና ጀርባ መደበቅ እንደማይችል ተረጋገጠ። ስለ ዞን ክፍፍል ገደብ ባያውቁም ወይም ሻጩ “ችግር የለውም” ብሎ ከተናገረ፣ ማዘጋጃ ቤቱ ከቋሚ የመኖሪያ ፈቃድዎ የማስወጣት መብቱ የተጠበቀ ነው።

ቁልፍ ነጥብ ፡ የዞን ክፍፍል ፕላኑ ማንኛውንም የቃል ቃልኪዳን ይሽራል። የአሁኑን ሁኔታ ወዲያውኑ ከማዘጋጃ ቤቱ ጋር ያረጋግጡ።

የተለመዱ ስህተቶች እና የተሳሳቱ ግንዛቤዎች

የበዓል ቤት ሲገዙ፣ ከጓደኞች ወይም ከሻጮች የሚመጣ የአጭር ጊዜ ምክር አደገኛ ሊሆን ይችላል። ብዙ ጊዜ የምናገኛቸው ሦስት አፈ ታሪኮች እነሆ Law & More.

አፈ-ታሪክ 1፡- “በቂ ጊዜ እዚያ ከኖርኩ፣ በራስ-ሰር የመቆየት መብት አገኛለሁ።”

ሐሰት። የዞን ክፍፍል ዕቅዱን የሚጥስ አውቶማቲክ “የመድኃኒት ማዘዣ” ( verjaring ) የለም ። ያለምንም ችግር ለአስር ዓመታት እዚያ መኖር ይችላሉ፣ ነገር ግን ማዘጋጃ ቤቱ በአስራ አንደኛው ዓመት ደንቦቹን ለማስፈጸም ከወሰነ፣ የሚቆምበት ህጋዊ መንገድ የለዎትም።

አፈ-ታሪክ 2፡ “ሻጩ ቋሚ ኑሮ ምንም ችግር የለውም ብሏል።”

ሐሰት። የቃል ቃልኪዳኖች በዚህ አውድ ውስጥ በሕግ የተደነገጉ አይደሉም። ሻጮችና የንብረት ወኪሎች ስምምነቱን መዝጋት ይፈልጋሉ። ስለሚመጡት የማዘጋጃ ቤት ጥፋቶች ላያውቁ ይችላሉ፣ ወይም እውነቱን በተሳሳተ መንገድ እያወሩ ሊሆን ይችላል። ከሚመለከተው ባለስልጣን የተሰጠ የጽሑፍ ፈቃድ ብቻ አስፈላጊ ነው።

አፈ-ታሪክ 3፡ “ማዘጋጃ ቤቱ ይህንን ተግባራዊ አላደረገም፣ ስለዚህ ተፈቅዷል።”

ውሸት። ያለፈው ተፈጻሚ አለማድረግ ለወደፊቱ ምንም አይነት መብት አይፈጥርም። ብዙ የደች ማዘጋጃ ቤቶች በአሁኑ ጊዜ ከመዝናኛ ፓርኮች ጋር በተያያዘ ከ"መቻቻል" ፖሊሲ ወደ ጥብቅ "አስፈፃሚ" ፖሊሲ እየተሸጋገሩ ነው።

ቁልፍ ነጥብ፡- በቃል ማረጋገጫዎች ወይም በአፈ ታሪኮች ላይ ፈጽሞ አትተማመኑ። በጽሑፍ ማረጋገጫ ይጠይቁ እና ጠበቃ እውነታውን እንዲገመግም ይፍቀዱለት።

የፋይናንስ ግምት

የግዢ ዋጋው የበረዶ ግግር ጫፍ ብቻ ነው። ይህ ጥሩ ኢንቨስትመንት መሆኑን ለማወቅ የባለቤትነት አጠቃላይ ወጪን ማስላት አለብዎት።

• ዓመታዊ ወጪዎች፡ ከኃይል ሂሳቦች ባሻገር፣ በሊዝ ዝርዝሩ ውስጥ ያለውን ግምት ውስጥ ያስገቡ ቀኖና (ተገቢ ከሆነ)፣ የግዴታ የፓርክ አገልግሎት ክፍያዎች፣ የማዘጋጃ ቤት ግብሮች (የቱሪስት ግብር፣ የንብረት ግብር) እና ጥገና። ብዙውን ጊዜ በቀላል ቁሳቁሶች የተገነቡ የበዓል ቤቶች ጥገና ከጡብ ቤቶች የበለጠ ሊሆን ይችላል።
• ፋይናንስ- ለእረፍት ቤት የቤት ብድር ማግኘት አስቸጋሪ ነው። የደች ባንኮች ለመዝናኛ ቤቶች የበለጠ ጥብቅ መስፈርቶች፣ ከፍተኛ የወለድ መጠኖች እና ዝቅተኛ የብድር-ዋጋ ጥምርታ አላቸው። አንዳንድ የሊዝ ቤቶች ግንባታዎች ፋይናንስ ማድረግ አይችሉም።
• የዋጋ ቅነሳ በአጠቃላይ ከሚታወቀው መደበኛ መኖሪያ ቤት በተለየ፣ የበዓል ቤቶች ዋጋቸው ሊቀንስ ይችላል፣ በተለይም ፓርኩ ተወዳጅነት እያሽቆለቆለ ወይም የሊዝ ዘመኑ እያጠረ ከሆነ።

ተግባራዊ ምክር፡- የግዢ ዋጋን ብቻ ሳይሆን ሁሉንም የሂደት ወጪዎችን ትክክለኛ ስሌት ይፍጠሩ።

የማረጋገጫ ዝርዝር፡ ከመግዛትዎ በፊት

ይህንን ሂደት ለማሰስ እንዲረዳዎ፣ ማንኛውንም የግዢ ስምምነት ከመፈረምዎ በፊት ይህንን የማረጋገጫ ዝርዝር ይጠቀሙ።

ህጋዊ:

• የባለቤትነት ማረጋገጫውን (ሊዝሆልድ/ሱፐርፊሺየስ/ባለቤትነት) አንብበው ተረድተዋል።
• የፓርኩን ሙሉ ደንቦች ተቀብያለሁ እና አረጋግጫለሁ።
• የዞን ክፍፍል ፕላኑን ጠይቀዋል (bestemmingsplan) ከማዘጋጃ ቤቱ።
• የተረጋገጡ የአካባቢ ህጎች (verordeningen).
• ቋሚ የመኖሪያ ፈቃድን በተመለከተ የጽሑፍ ማረጋገጫ (ከተፈለገ) አግኝቷል።

የፋይናንስ:

• ሁሉንም ዓመታዊ የተደጋጋሚ ወጪዎችን ገምግሟል።
• የሞርጌጅ እና የፋይናንስ አማራጮችን መርምሯል።
• የኪራይ ገቢን ተጨባጭ ግምት (ካለ) አድርጓል።

ተግባራዊ -

• የሕግ ባለሙያ/ጠበቃ ተቀጥሯል።
• የመዋቅር ጥናት አካሂዷል።
• የፓርኩ መገልገያዎችን ሁኔታ እና ጥገናን ገምግሟል።

ቁልፍ ነጥብ፡- ጠበቃን ማነጋገር ገንዘብ ያስወጣል፣ ነገር ግን እጅግ ውድ የሆኑ ስህተቶችን ይከላከላል።

መደምደሚያ

የበዓል ቤት መግዛት ( vakantiewoning kopen ) ከመደበኛ የሪል እስቴት በእጅጉ የሚለያዩ ልዩ የሆኑ የሕግ ውስብስብ ነገሮችን ያካትታል። የባለቤትነት መዋቅር፣ የፓርክ ደንቦች እና የማዘጋጃ ቤት የዞን ክፍፍል ዕቅዶች ሁሉም በንብረትዎ ላይ ማድረግ በሚችሉት እና በማይችሉት ነገር ላይ ወሳኝ ሚና ይጫወታሉ። የቃል ቃልኪዳኖች በፍርድ ቤት ዋጋ የላቸውም፤ የተጻፉ እውነታዎች ብቻ አስፈላጊ ናቸው።

የበዓል ቤት ለመግዛት እያሰቡ ከሆነ፣ በአጋጣሚ አይተዉት። Law & More ምክር እንሰጥዎታለን። በሪል እስቴት ሕግ ውስጥ ያሉ ባለሙያዎቻችን ሁሉንም ሰነዶች ከእርስዎ ጋር ይገመግማሉ፣ ውሳኔ የሚያደርጉት በልብ ወለድ ሳይሆን በእውነታዎች ላይ የተመሠረተ መሆኑን ያረጋግጣሉ። ያለ ግዴታ ምክክር ያግኙን።

የበዓል ቤት ስለመግዛት በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች

1. በእረፍት ቤቴ ውስጥ በቋሚነት መኖር እችላለሁን?
በአብዛኛዎቹ ሁኔታዎች፣ አይደለም። አብዛኛዎቹ የበዓል ፓርኮች በዞን ክፍፍል ዕቅድ ውስጥ "የመዝናኛ" ስያሜ አላቸው፣ ይህም ቋሚ መኖሪያን ይከለክላል። ማዘጋጃ ቤቶች ይህንን በጥብቅ እያስፈጸሙ ነው። ከመግዛትዎ በፊት ሁልጊዜ የዞን ክፍፍል ፕላኑን ከማዘጋጃ ቤቱ ጋር ያረጋግጡ። ሌሎች ነዋሪዎች በቋሚነት እዚያ ቢኖሩም እንኳ፣ ይህ ማለት እርስዎ ይፈቀዳሉ ማለት አይደለም - ማዘጋጃ ቤቱ በማንኛውም ጊዜ ደንቦቹን ማስፈጸም መጀመር ይችላል።

2. በሊዝ ውል መካከል ያለው ልዩነት ምንድን ነው (erfpacht) እና የሱፐርፊሺየስ መብት (opstalrecht)?
በሊዝ ይዞታ፣ መሬቱን የመጠቀም መብት ይከፍላሉ፤ መሬቱ የፓርኩ ኦፕሬተር ንብረት ሆኖ ይቆያል። ብዙውን ጊዜ ዓመታዊ ክፍያ ይከፍላሉ (ቀኖና) የሱፐርፊሺየስ መብት ሲኖርዎት፣ የህንፃውን (መዋቅሩን) ባለቤት ነዎት፣ ነገር ግን ከሱ በታች ያለውን መሬት አይደለም። በሁለቱም ሁኔታዎች፣ ሙሉ ባለቤትነት አይኖርዎትም። ሙሉ ባለቤትነት ሲኖርዎት፣ የመሬቱንም ሆነ የቤቱን ባለቤትነት ይይዛሉ፣ ነገር ግን ይህ በበዓላት ፓርኮች ውስጥ ብርቅ ነው። ልዩነቱ ለፋይናንስ፣ ለዳግም ሽያጭ ዋጋ እና እንደ ባለቤትነትዎ መብቶች ወሳኝ ነው።

3. የበዓል ቤቴን መከራየት እችላለሁን?
ይህ በፓርኩ ደንቦች ላይ የተመሰረተ ነው። አንዳንድ ፓርኮች ሙሉ በሙሉ ኪራይ ይከለክላሉ፣ ሌሎች ደግሞ በፓርኩ ኦፕሬተር በኩል ኪራይ ብቻ ይፈቅዳሉ፣ እና አንዳንዶቹ ምንም ገደቦች የላቸውም። ማሳሰቢያ፡ ኪራይ ቢፈቀድም እንኳ፣ ዝቅተኛውን የኪራይ ጊዜ፣ ለማን ማከራየት እንደሚችሉ (ለምሳሌ፣ ትላልቅ ቡድኖች አለመኖራቸው) እና የንግድ ኪራይ መፍቀድ አለመፈቀዱን በተመለከተ ደንቦች ሊኖሩ ይችላሉ። ሁልጊዜ ሙሉ የፓርኩን ደንቦች ይጠይቁ እና ጠበቃ እንዲያረጋግጣቸው ያድርጉ።

4. የፓርክ ክፍያዎች ምን ያህል ናቸው እና ምን ያህል ከፍተኛ ናቸው?
የፓርክ ክፍያዎች ለፓርኩ ጥገና እና እንደ መዋኛ ገንዳዎች፣ የመጫወቻ ስፍራዎች፣ መንገዶች እና የመሬት ገጽታ ማስዋቢያዎች ያሉ የጋራ መገልገያዎችን ለመጠገን ዓመታዊ ወጪዎች ናቸው። መጠኑ በአንድ ፓርክ በእጅጉ ይለያያል - በዓመት ከጥቂት መቶ እስከ ብዙ ሺህ ዩሮ። እነዚህ መዋጮዎች ግዴታ ናቸው እና ብዙውን ጊዜ ከሊዝ መሬቱ የተለዩ ናቸው። ቀኖናስለ ወቅታዊው የፓርክ ክፍያ ሁልጊዜ ይጠይቁ ና በታሪክ እንዴት እንደጨመረ። አንዳንድ ፓርኮች በየዓመቱ በከፍተኛ ሁኔታ ይጨምራሉ።

5. ለእረፍት ቤት የቤት ብድር ማግኘት እችላለሁን?
ይህ በብዙ ምክንያቶች ላይ የተመሰረተ ነው። ሁሉም ባንኮች ለበዓል ቤቶች የቤት ብድር አይሰጡም፣ እና ሁኔታዎቹ ብዙውን ጊዜ ከመደበኛ ቤቶች ይልቅ ጥብቅ ናቸው። አንዳንድ ባንኮች ከፍተኛ የወለድ ተመኖችን ወይም ዝቅተኛ የብድር-ወደ-ዋጋ ጥምርታዎችን ይተገብራሉ። የሊዝ ይዞታ ወይም የሱፐርፊሺየስ (ሙሉ ባለቤትነት ከሌለ) ካለ፣ ፋይናንስ የበለጠ ከባድ ሊሆን ይችላል። ፋይናንስ የሚቻል መሆኑን እና በምን ሁኔታዎች ስር እንደሆነ ለማየት አስቀድመው ከብዙ ባንኮች ጋር ያረጋግጡ። ከመደበኛ የቤት ብድር ጋር ተመሳሳይ ሁኔታዎችን እንደሚያገኙ አያስቡ።

6. በእረፍት ቤቴ ውስጥ በቋሚነት ብኖር ምን ይሆናል?
ማዘጋጃ ቤቱ የማስፈጸሚያ እርምጃ መውሰድ ይችላል። ይህ በማስጠንቀቂያዎች ሊጀምር ይችላል ነገር ግን ወደ ቅጣት ክፍያዎች ሊሸጋገር ይችላል (dwangsommen) እና በመጨረሻም በግዳጅ ከቤት ማስወጣት ግዳጅ። ጠቅላይ ፍርድ ቤቱ በ2019 (ECLI:NL:HR:2019:1278) ማዘጋጃ ቤቶች ስለ እገዳው ባያውቁም እንኳ ደንቦችን በጥብቅ ሊያስፈጽሙ እንደሚችሉ አረጋግጧል። ማዘጋጃ ቤቱ ከዚህ በፊት ደንቦችን አላስፈፀመም ወይም ሌሎች በቋሚነት እዚያ ይኖራሉ ከሚለው እውነታ መብቶችን ማግኘት አይችሉም። በቤቶች እጥረት እና ህገወጥ የመኖሪያ ችግሮች ምክንያት ማስፈጸሚያው እየጠበበ መጥቷል።

7. የፓርኩን ደንቦች በኋላ ላይ መቀየር ወይም ላለመውጣት እችላለሁን?
አይ፣ የፓርኩ ደንቦች የግዢ ስምምነትዎ አስገዳጅ አካል ናቸው። ሲገዙ ከእነሱ ጋር ይስማማሉ። ደንቦቹ ሊለወጡ የሚችሉት የፓርኩ ኦፕሬተር ይህን ካደረገ ብቻ ነው፣ ብዙውን ጊዜ የተወሰነ የባለቤቶች መቶኛ ስምምነት ሲኖር። እንደ ግለሰብ ባለቤት፣ ደንቦቹን ችላ ለማለት መወሰን አይችሉም። ጥሰቶች ወደ ቅጣት ወይም የአጠቃቀም መብቶችዎ መቋረጥ ሊያመሩ ይችላሉ። ከመፈረምዎ በፊት ደንቦቹን በጥንቃቄ ያንብቡ።

8. የበዓል ቤት መግዛት የግብር ጥቅማ ጥቅሞች አሉት?
በአጠቃላይ፣ አይደለም። የበዓል ቤት ብዙውን ጊዜ ለግብር ዓላማዎች እንደ ሁለተኛ ቤት ተደርጎ ይቆጠራል እና በ"ሣጥን 3" (ንብረት/ቁጠባ) ውስጥ ይወድቃል። በንብረት ላይ በሚታሰበው ተመላሽ ላይ ግብር ይከፍላሉ። ቤቱን ለንግድ ከተከራዩ፣ ገቢው እንደ የኪራይ እንቅስቃሴው ጥንካሬ በሳጥን 1 (ከስራ እና ከቤት የሚገኝ ገቢ) ወይም በሳጥን 3 ውስጥ ሊወድቅ ይችላል። ለዋና መኖሪያ ቤትዎ እንደሚደረገው ሁሉ የሞርጌጅ ወለድ ቅነሳ የለም። ከመግዛትዎ በፊት ሁልጊዜ የግብር ምክር ይፈልጉ።

9. በዞን ክፍፍል ፕላኑ ውስጥ ምን ማረጋገጥ አለብኝ (bestemmingsplan)?
ለተጠቀሰው ቦታ የአሁኑን የዞን ክፍፍል ዕቅድ ከማዘጋጃ ቤቱ ይጠይቁ። ልዩ ትኩረት ይስጡ፦

• ስያሜው (መዝናኛ፣ የመኖሪያ ቤት፣ የተቀላቀለ?)።
• ቋሚ የመኖሪያ ፈቃድ ይፈቀድ እንደሆነ።
• ማንኛውም የግንባታ ገደቦች (ማራዘም/ማደስ ይችላሉ?)
• የወደፊት ዕቅዶች (የዞን ክፍፍል ይለወጣል?)
  እንዲሁም ስለተፈቀዱ ማናቸውም ነፃነቶች ወይም ልዩነቶች ይጠይቁ። የዞን ክፍፍል እቅድ በህጋዊ መንገድ አስገዳጅ ሲሆን ከሻጮች ወይም ከንብረት ወኪሎች የሚቀርቡ የቃል ተስፋዎችን ይሽራል።

10. የበዓል ቤቴን በኋላ ላይ ማደስ ወይም ማራዘም እችላለሁን?
ይህ በሶስት ምክንያቶች ላይ የተመሰረተ ነው፡ (1) የማዘጋጃ ቤት የዞን ክፍፍል እቅድ፣ (2) የፓርኩ ደንቦች እና (3) የባለቤትነት አይነት። በሊዝ ወይም በሱፐርፊሺየስ፣ ብዙውን ጊዜ ከፓርኩ ኦፕሬተር ፈቃድ ያስፈልግዎታል። የፓርኩ ደንቦች ስለ ስነ-ህንፃ ዘይቤ፣ ስለ ከፍተኛ የገጽታ ስፋት እና ስለ እድሳት ዓይነቶች ጥብቅ ህጎች ሊኖራቸው ይችላል። እድሳቱ የሚፈልግ ከሆነ ማዘጋጃ ቤቱ የአካባቢ ፈቃድ መስጠት አለበት። በነፃነት መገንባት እንደሚችሉ አያስቡ - ሦስቱንም ገጽታዎች አስቀድመው ያረጋግጡ።

11. የበዓል ፓርክ ቢከስር ምን ይሆናል?
ይህ በባለቤትነት መዋቅሩ ላይ በእጅጉ የተመካ ነው። መሬቱንና ቤቱን ሙሉ በሙሉ ባለቤት ከሆኑ፣ ኦፕሬተሩ ቢከስርም እንኳ ባለቤት ሆነው ይቀጥላሉ። በሊዝ ወይም በሱፐርፊሺየስ፣ ሁኔታው ​​የበለጠ ውስብስብ ነው - መብቶችዎ አሁንም ይቀራሉ፣ ነገር ግን ተቆጣጣሪው የሊዝ ውሉን ለማቋረጥ ወይም ሁኔታዎችን ለመለወጥ ሊሞክር ይችላል። በተግባር፣ ፓርኮች ብዙውን ጊዜ ከኪሳራ በኋላ በሌላ ኦፕሬተር ይወሰዳሉ። ሆኖም፣ በኪሳራ ወቅት እርስዎን የሚከላከሉ አንቀጾችን በውል ውስጥ ማካተት እና ኦፕሬተሩ በገንዘብ ረገድ ጤናማ መሆኑን ማረጋገጥ ብልህነት ነው።

12. ለግዢው የኖተሪ ባለሙያ መጠቀም አለብኝ?
አዎ፣ ልክ እንደ መደበኛ ቤቶች፣ በኔዘርላንድስ የኖተሪ ዝውውር ግዴታ ነው። የኖተሪ ሰነዱ የባለቤትነት ዝውውርን ይፈትሻል፣ በመሬት መዝገብ ቤት ውስጥ ምዝገባን ያረጋግጣል (Cadastre) እና በንብረቱ ላይ የቤት ብድር ወይም አባሪዎችን ይፈትሻል። ሆኖም፣ የኖተሪው (ኖተሪው) የፓርኩ ደንቦች ምክንያታዊ መሆናቸውን ወይም ቋሚ መኖሪያ ቤት የተፈቀደ መሆኑን በራስ-ሰር አያረጋግጥም - እራስዎ (ወይም በጠበቃ በኩል) ያንን መመርመር አለብዎት። የኖተሪው (ኖተሪው) ገለልተኛ በሆነ መልኩ የሚሰራ ሲሆን በዋናነት ህጋዊ ሂደቱን ይጠብቃል፣ የእርስዎን ልዩ ፍላጎቶች በራስ-ሰር አይደለም።

13. የበዓል ቤቱን በኋላ ላይ በቀላሉ መሸጥ እችላለሁን?
የእረፍት ቤቶች ፈሳሽነት በአጠቃላይ ከመደበኛ ቤቶች ያነሰ ነው። ገበያው አነስተኛ የሆነው በሚከተሉት ምክንያቶች ነው፡

• ሁሉም ሰው የበዓል ቤትን አይፈልግም ወይም ፋይናንስ ማድረግ አይችልም።
• የአጠቃቀም ገደቦች (ቋሚ ​​ኑሮ አለመኖር፣ የኪራይ ገደቦች አለመኖር) ገዢዎችን ያስቸግራቸዋል።
• የሊዝ ይዞታ ወይም የሱፐርፊሺየስ ክፍያዎች ፋይናንስን አስቸጋሪ ያደርጉታል።
• ከፍተኛ የፓርክ ክፍያዎች እንቅፋት ሊሆኑ ይችላሉ።
  ሽያጮች ረዘም ያለ ጊዜ እንደሚወስዱ እና በተለይም ንብረቱ ዋጋ ከቀነሰ ከከፈሉት ያነሰ ክፍያ ሊያገኙ እንደሚችሉ ይጠብቁ። ​​የበዓል ቤትን በዋናነት እንደ መጠቀሚያ ነገር እንጂ እንደ ኢንቨስትመንት አድርገው አይመልከቱት።

14. በመዝናኛ ቤት እና በሁለተኛ ቤት መካከል ያለው ልዩነት ምንድን ነው?
የመዝናኛ ቤት (recreatiewoning) ለመዝናኛ አገልግሎት የታሰበ ሲሆን በመሬት ላይ የመዝናኛ ዞን ያለው ነው። ቋሚ መኖሪያ አይፈቀድም። ሁለተኛ ቤት እንደ ሁለተኛ ቤት የሚጠቀሙበት መደበኛ ቤት (የመኖሪያ ዞን ያለው) ነው። ሁለተኛ ቤት ሲኖርዎት በቋሚነት እዚያ ሊኖሩ ይችላሉ፣ ነገር ግን ዋናው መኖሪያ ቤትዎ ስላልሆነ በሳጥን 3 ውስጥ ግብር ይከፍላሉ። በሕጋዊ መንገድ፣ የመዝናኛ ቤትን እንደ “ሁለተኛ ቤት” ለቋሚ ኑሮ ዓላማ መጠቀም አይችሉም፣ ምንም እንኳን በአካል እንደ መደበኛ ቤት ቢመስልም።

15. መጠንቀቅ ያለብኝ የተደበቁ ወጪዎች አሉ?
አዎ፣ በርካታ፦

• የሊዝ ቀኖና (ዓመታዊ፣ ሊገለጽ ይችላል)።
• የፓርክ ክፍያዎች (ዓመታዊ፣ በከፍተኛ ሁኔታ ሊጨምሩ ይችላሉ)።
• መገልገያዎች (አንዳንድ ጊዜ በፓርኩ በኩል፣ ብዙውን ጊዜ ከመደበኛ ዋጋዎች የበለጠ ውድ)።
• የማዘጋጃ ቤት ግብሮች (የንብረት ግብር፣ የቆሻሻ ግብር፣ የፍሳሽ ግብር)።
• የግዴታ ኢንሹራንስ (የህንፃ ኢንሹራንስ ብዙ ጊዜ ያስፈልጋል)።
• የጥገና ወጪዎች (ብዙውን ጊዜ በቦታው/በግንባታ ምክንያት ከፍ ያለ)።
• ለዋና ጥገናዎች (ጣሪያ፣ የፊት ገጽታ፣ ወዘተ) የተጠበቁ ቦታዎች።
• ለጋራ መገልገያዎች የሚሰጡ መዋጮዎች።
  ሻጩን ባለፉት 3 ዓመታት ውስጥ የነበሩትን ወጪዎች በሙሉ በዝርዝር ይጠይቁ እና ጭማሪዎችን ያሰሉ።

16. የፋይናንስ ሁኔታ አንቀጽ የማግኘት መብት አለኝ?
አዎ፣ ልክ እንደ መደበኛ ቤቶች፣ ለፋይናንስ መፍትሄ ያለው የግዢ ውል ማዘጋጀት ይችላሉ። ይህ በበዓላት ቤቶች የበለጠ አስፈላጊ ነው ምክንያቱም ፋይናንስ የበለጠ አስቸጋሪ ሊሆን ይችላል። ሁኔታው ​​በስፋት መዘጋጀቱን እና በቂ ጊዜ እንደሚሰጥ ያረጋግጡ። አንዳንድ ሻጮች ይህንን ሁኔታ ለበዓላት ቤቶች አይወዱም - የበለጠ ጥንቃቄ ያድርጉ እና ውድቅ ካደረጉ ከመፈረምዎ በፊት የገንዘብ ድጋፍ እንዳደረጉ ያረጋግጡ።

17. ቤቱን እንደ ዋና መኖሪያዬ በማዘጋጃ ቤቱ ማስመዝገብ እችላለሁን?
መሞከር ይችላሉ፣ ነገር ግን የዞን ክፍፍል ፕላኑ ቋሚ መኖሪያን የሚከለክል ከሆነ፣ እንደ ዋና መኖሪያ ቤት መመዝገብ የመቆየት መብትዎን በተመለከተ ምንም አይነት ህጋዊ ተቀባይነት የለውም። ማዘጋጃ ቤቱ ምዝገባዎን ሊከለክልዎ ወይም ሊመዘግብዎ እና ከዚያም ህገ-ወጥ በሆነ ቦታ ላይ የማስፈጸሚያ እርምጃ ሊጀምር ይችላል። የሆነ ቦታ መመዝገብዎ በህጋዊ መንገድ በቋሚነት እዚያ እንዲኖሩ ይፈቀድልዎታል ማለት አይደለም - ሁልጊዜ የዞን ክፍፍል ፕላኑን ያረጋግጡ።

18. በግዥ ውል ውስጥ ምን መሆን አለበት?
ከመደበኛ ክፍሎች በተጨማሪ ለሚከተሉት ልዩ ትኩረት ይስጡ

• የባለቤትነት ቅጽ ትክክለኛ መግለጫ (የሊዝ ይዞታ/የሱፐርፊሺየስ/ባለቤትነት)።
• የፓርኩን ደንቦች ማጣቀሻ እና ማካተት።
• የሊዝ ይዞታ መጠን እና መረጃ ጠቋሚ ቀኖና (መሆን ከቻለ).
• የፓርክ ክፍያዎች መጠን እና ታሪካዊ ጭማሪዎች።
• ለፓርኩ ወይም ለባለቤቶች ማህበር የሚደረጉ ማናቸውም ዕዳዎች።
• የተፈቀደውን አጠቃቀም በተመለከተ ዋስትናዎች (መኖሪያ ቤት፣ ኪራይ)።
• ለፋይናንስ መፍትሄ የሚሆን ሁኔታ።
• መዋቅራዊ የዳሰሳ ጥናት ሁኔታ ተገቢ ከሆነ።
• በሽያጩ ውስጥ የተካተተ ማንኛውም ዕቃ።
  ሁልጊዜም ውሉን በልዩ ባለሙያ ጠበቃ ያረጋግጡት።

19. ለውጭ አገር ገዢዎች ልዩ ደንቦች አሉ?
የግዢ ሂደቱ በአብዛኛው ለነዋሪዎችም ሆነ ለነዋሪዎች ላልሆኑ ሰዎች ተመሳሳይ ነው። ሆኖም ግን፣ ልብ ሊባሉ የሚገቡ ነጥቦች አሉ፡

• ግብር: ነዋሪ እንደመሆንዎ መጠን አሁንም በኔዘርላንድስ የበዓል ቤት የንብረት ግብር ይከፍላሉ።
• ፋይናንስ- የደች ባንኮች ነዋሪ ላልሆኑ ሰዎች ብድር በመስጠት ረገድ የበለጠ ቸልተኞች ናቸው።
• ቋንቋ: አስፈላጊ ሰነዶችን መተርጎምን ያረጋግጡ።
• ውክልና የደች ጠበቃ/ተወካይን አስቡበት።
  የአውሮፓ ህብረት ዜጎች ከኔዘርላንድስ ዜጎች ጋር ተመሳሳይ መብቶች አሏቸው። የአውሮፓ ህብረት ያልሆኑ ዜጎችም ሁልጊዜ ማለት ይቻላል መግዛት ይችላሉ፣ ነገር ግን የተወሰኑ ገደቦችን ያረጋግጡ።

20. ጠበቃ መቼ መቅጠር አለብኝ?
ይመረጣል ከዚህ በፊት የግዢ ውል ይፈርማሉ። ጠበቃ የሚከተሉትን ማድረግ ይችላል፡

• ምክንያታዊ ያልሆኑ አንቀጾችን በተመለከተ የፓርክ ደንቦችን መገምገም።
• የዞን ክፍፍል ፕላኑን ያረጋግጡ።
• የባለቤትነት ሰነዱን (የሊዝ ይዞታ/የሱፐርፊሺየስ ሁኔታዎች) ይተንትኑ።
• የግዢ ውሉን ይቅዱ ወይም ይገምግሙ።
• የተሻሉ ውሎችን መደራደር።
• ሊያዩዋቸው የማይችሏቸውን አደጋዎች ያስጠንቅቁ።
  የጠበቃ ወጪ (ብዙውን ጊዜ ከ1,500-3,000 ዩሮ) ከተሳሳተ ግዢ ጋር ሲነጻጸር አነስተኛ ነው። በጣም ውድ ከሆኑ ችግሮች የሚጠብቅዎት የኢንሹራንስ ፖሊሲ አድርገው ይመለከቱት።