በኔዘርላንድስ የንብረት ተገቢነት ያለው ምርመራ ማለት የግዢ ውል ከመፈረሙ በፊት ሶስት ነገሮችን ማፅደቅ ማለት ነው፡- ሻጩ የሚሸጠውን ነገር በትክክል ማስተላለፍ እንደሚችል፣ ገዢው እንደታሰበው እንዲጠቀምበት እንደሚፈቀድለት እና ከመሬቱ ጋር የተያያዘ ማንኛውም ግዴታ ለገዢው ሳይስተዋል እንደማይተላለፍ። የደች ሕግ የመጀመሪያውን በአንጻራዊነት ቀላል እና ሌሎቹን ሁለቱን ደግሞ በማታለል ከባድ ያደርገዋል፣ ምክንያቱም የሕዝብ መዝገቦች በመብቶች ላይ የተሟሉ ናቸው ነገር ግን ስለ እቅድ ወይም ሁኔታ ምንም አይናገሩም። ይህ ጽሑፍ አንድ ባለሙያ ምን እንደሚፈትሽ፣ በምን ቅደም ተከተል እና የትኞቹ ግኝቶች ግብይትን ማቆም እንዳለባቸው ያስቀምጣል።
መዝገቦቹ ምን እንደሚያደርጉ እና እንደማያረጋግጡ
የደች የማይንቀሳቀስ ንብረት ማስተላለፍ ሦስት ነገሮችን አንድ ላይ ይጠይቃል፤ ትክክለኛ የሆነ የባለቤትነት መብት፣ የኖተሪያል የዝውውር ውል እና የዚያ ውል ምዝገባ በካዳስተር በተያዙ የህዝብ መዝገቦች ውስጥ። ምንም እንኳን ብዙ ገንዘብ ቢቀየርም፣ የባለቤትነት መብት ከሌለው አንዱን ይሰርዛል። መዝገቦቹ ሰነዶችን እና የሚመዘገቡ እውነታዎችን ይመዘግባሉ እና ለማንኛውም ሰው ክፍት ናቸው፣ ለዚህም ነው በኔዘርላንድስ የባለቤትነት መብት ምርመራ በግል የባለቤትነት ሰንሰለቶች ላይ ከሚመሰረቱ ክልሎች ጋር ሲወዳደር ፈጣን የሆነው።
መዝገቦቹ ያልሆኑት ዋስትና ነው። የደች ስርዓት አሉታዊ የሆነ የመከላከያ ውጤት ያለው ነው፡ ምዝገባ የተመዘገበ መብት በትክክል መኖሩን አያረጋግጥም፣ እና ያልተመዘገበ መብት በፈጠሩት ወገኖች መካከል አሁንም ተግባራዊ ሊሆን ይችላል። ሕጉ በምትኩ የሚያቀርበው በመዝገቦቹ ላይ በጥሩ እምነት ለሚተማመን ሰው ጥበቃ ነው፣ ይህም የተለየ እና ጠባብ ነገር ነው። በተግባር ይህ ማለት ሁለት የአሠራር ደንቦች ማለት ነው። ሰነዶቹን እራሳቸው ያንብቡ፣ ምክንያቱም ግዴታዎች በሰነዱ ውስጥ የተቀመጡ ናቸው እንጂ በመረጃ ጠቋሚው ውስጥ አይደሉም። እና በኋላ ላይ የተደረጉ ድርጊቶች ብዙውን ጊዜ ሙሉ በሙሉ ወይም ጨርሶ ስለማይደግሙት በሰንሰለቱ ውስጥ በቂ ርቀት ይሂዱ።
እንቅፋቶች፡- ተተኪ የሚያስተሳስረው እና የማይተሳሰረው
ከፍተኛ ጉዳት የሚያደርሰው ልዩነት ከመሬት ጋር በሚሄዱ መብቶችና ግዴታዎች እና በሌሉ ግዴታዎች መካከል ነው። የተገደቡ የንብረት መብቶች ሁሉንም ሰው ያስገድዳሉ፤ የሊዝ ይዞታ (erfpacht)፣ የሱፐርፊሺየስ መብት (opstalrecht)፣ የኢሴመንቶች (erfdienstbaarheden)፣ usufruct እና ሞርጌጅ ሁሉም ከንብረቱ ጋር የተያያዙ እና ከሽያጭ የሚተርፉ ናቸው። ንብረቱ የአፓርትመንት መብት ሲሆን፣ የመከፋፈል ውል እና የባለቤቶች ማህበር ደንቦች እያንዳንዱን ተከታይ ባለቤትም ያስገድዳሉ።
የውል ግዴታዎች የተለየ ጉዳይ ናቸው። አንድን ነገር የመታገስ ወይም ያለማድረግ ግዴታ የሆነ የጥራት ግዴታ ወደ ተተኪው የሚተላለፈው በኖተሪያል ውል ከተፈጠረ እና ከተመዘገበ ብቻ ነው፤ ከጠፋ፣ የመጀመሪያውን ወገን ብቻውን ያስራል። በተቃራኒው የሰንሰለት አንቀጽ ከመሬት ጋር ፈጽሞ አይሄድም፤ ሻጩ በቀጣዩ ገዢ ላይ ተመሳሳይ ግዴታ እንዲጥል ያስገድዳል፣ በቅጣት የተደገፈ፣ ስለዚህ በሰንሰለቱ ውስጥ አንድ አገናኝ እንደረሳው በጸጥታ ይወድቃል። የሰንሰለት አንቀጽ ሲያገኙ፣ ጥያቄው ምን እንደሚል ሳይሆን ከተፈጠረበት ጊዜ ጀምሮ በእያንዳንዱ ሰነድ ውስጥ በትክክል ተላልፏል ወይስ አልተላለፈም የሚለው ነው፣ እና ቅጣት አስቀድሞ ተጥሏል ወይ የሚለው ነው።
የሊዝ ይዞታ የተለየ አያያዝ ይገባዋል ምክንያቱም ማዘጋጃ ቤቱ መሬቱን የሚይዝ እና የረጅም ጊዜ የአጠቃቀም መብት የሚሰጥባቸው ትላልቅ ከተሞች ውስጥ የተለመደ ስለሆነ። የሊዝ ይዞታ ኢኮኖሚክስ በመሬት ኪራይ፣ በማሻሻያ ጊዜዎች እና ትክክለኛው የሚያበቃበት ወይም የሚታደስበት ሁኔታዎች ላይ የተመሰረተ ሲሆን እነዚያም በግዢ ስምምነቱ ውስጥ ሳይሆን በሊዝ ሁኔታዎች ውስጥ ናቸው። ጽሑፋችን ስለ erfpacht እና ረጅም ኪራይ በሜካኒኮች በኩል ይሰራል፣ እና ከሙሉ ባለቤትነት ጋር ያለው መሰረታዊ ንፅፅር በ ውስጥ ተቀምጧል የባለቤትነት ወይም የሊዝ ይዞታ.
እቅድ ማውጣት፡ omgevingsplan bestemmingsplan ተክቷል።
የአካባቢ እና የእቅድ ህግ ከጥር 1 ቀን 2024 ጀምሮ አሮጌው የዞን ክፍፍል ዕቅዶች በራሳቸው አይቆሙም። እያንዳንዱ ማዘጋጃ ቤት አሁን አንድ ነጠላ omgevingsplan አለው፣ እና የቀድሞው bestemmingsplannen ወደ ጊዜያዊው ክፍል ተወስዶ በሚቀጥሉት አስርት ዓመታት ውስጥ ወደሚቆይ የሽግግር ጊዜ ወደ አንድ የመጨረሻ ዕቅድ ይቀየራል። ለገዢ ይህ ተግባራዊ ውጤት አለው፡ ለተወሰነ ቦታ የሚመለከተው ህግ በጊዜያዊው ክፍል፣ በአዲስ የማዘጋጃ ቤት ህጎች ወይም በቀጥታ በሚተገበሩ ብሔራዊ ህጎች ውስጥ ሊቀመጥ ይችላል፣ እና የድሮውን የዞን ክፍፍል ካርታ ብቻ መፈተሽ ከአሁን በኋላ በቂ አይደለም።
መልስ የሚሰጣቸው ጥያቄዎች ሁልጊዜ ከነበሩት ጋር ተመሳሳይ ናቸው። ፕላኑ ምን ጥቅም አለው፣ በግንባታ መጠን ምን ይፈቅዳል፣ እና የአሁኑ አጠቃቀም በትክክል ከእሱ ጋር ይጣጣማል ወይስ በአሮጌ ፈቃድ ወይም በሽግግር ጥበቃ ላይ የተመሠረተ ነው። የታሰበው አጠቃቀም ለውጥ የሚፈልግ ከሆነ፣ ማዘጋጃ ቤቱ ከመፈፀምዎ በፊት ለተለወጠ እንቅስቃሴ የአካባቢ ፈቃድ ለመስጠት ፈቃደኛ መሆኑን ያረጋግጡ እና ይህንን እንደ ቅድመ ሁኔታ ይመዝግቡት፣ አሁን በአካባቢ እና በእቅድ ህግ ውስጥ የተደነገገው እና በሕዝብ መዝገቦች ውስጥ የተመዘገበው፣ በመሬቱ ላይ ቅድመ-መብት መስርቷል ወይ የሚለውን ያረጋግጡ፣ ምክንያቱም ይህ ለሌላ ሰው ሽያጭን ሊከለክል ይችላል። የተጠበቁ የመታሰቢያ ሐውልቶችን ሁኔታ ያረጋግጡ፣ ይህም ለውጦችን የሚገድብ እና የራሱን የፈቃድ መስፈርቶችን የሚያመጣ ነው፣ እና የአፈር እና የብክለት ማዕቀፍ አሁን በአካባቢ ህግ ውስጥ ስለሚሄድ እና የቅርብ ጊዜ የአፈር ሪፖርት መደበኛ ልምምድ ስለሆነ ከአፈር ጥራት የሚነሱ ማናቸውንም ግዴታዎች ያረጋግጡ።
ተከራዮች፡- ግዢ የኪራይ ውልን አያፈርስም
የሊዝ ንብረት ገዢ የሊዝ ውሉን የሚረከበው በሕግ መሠረት ነው። ያ ነጠላ ደንብ፣ koop breekt gen huur፣ ከሌሎች ግብይቶች በበለጠ ብዙ ግብይቶችን ይወስናል፣ እና ይህ ማለት የሊዝ ውሎቹ እንደ ሰነዶቹ ሁሉ አስፈላጊ የጥንቃቄ አካል ናቸው ማለት ነው። ለመኖሪያ ቤት ደንቦቹ በጁላይ 1፣ 2024 ላይ በቋሚ ጊዜ ኪራዮች እና በተመጣጣኝ ኪራይ ላይ የተደነገገው ሕግ ተግባራዊ በሆነበት ወቅት በከፍተኛ ሁኔታ ተለውጠዋል፣ ይህም የቋሚ ጊዜ የመኖሪያ ቤት ሊዝ ጥቅም ላይ ሊውል የሚችልበትን ሁኔታ በማጥበብ እና ቁጥጥር የሚደረግበት የኪራይ ሁኔታ በገበያ ላይ የበለጠ እንዲራዘም አድርጓል። ከዚያ ቀን በፊት ባለው ቦታ ላይ በመመስረት ስለሚቻል ኪራይ የሚነገሩ ግምቶች አስተማማኝ አይደሉም።
ለንግድ ንብረቶች ምደባው ወሳኝ ነው። የችርቻሮ እና የእንግዳ ተቀባይነት ቦታዎች የአምስት ዓመት እና የአምስት ዓመት መዋቅር እና የመቋረጥ ውስን ምክንያቶች ያሉት የመከላከያ ስርዓት ስር ይወድቃሉ፣ ቢሮዎች እና ሌሎች የንግድ ቦታዎች ደግሞ የተከራዩ ዋና ጥበቃ የመልቀቂያ ግዴታን ማገድ በሆነበት ቀላል ስርዓት ስር ይወድቃሉ። ሁለቱ ሊለዋወጡ አይችሉም፣ እና በተሳሳተ ሞዴል ላይ የተቀረፀ የሊዝ ውል ማንም ሰው ያላሰበውን ጥበቃ ይፈጥራል። የአገልግሎት ክፍያ፣ የጥገና ግዴታ ወይም መገጣጠም የቤት ባለቤት ወይም ተከራይ ይሁን ከሊዙ እና ከሚመለከታቸው አጠቃላይ ሁኔታዎች የመነጨ፣ እና እነዚህ ሁኔታዎች በስርጭት ላይ ባሉ መደበኛ ሞዴሎች መካከል ይለያያሉ። ሁለቱን ስርዓቶች በ ውስጥ እናነፃፅራለን የደች የሪል እስቴት ህግ እና የንግድ ተከራይነት ህግ.
የግዢ ስምምነት፡ አደጋው በትክክል የተመደበበት ቦታ
የፍትህ ክትትል ግኝቶች ዋጋ ያላቸው ውሉ ከነሱ ጋር ምን እንደሚያደርግ ብቻ ነው። በሸማች ገዢ ቤት ለመግዛት ስምምነቱ በጽሑፍ መሆን አለበት፣ እና ገዢው የሶስት ቀናት የማንፀባረቅ ጊዜ አለው፣ ይህም ቢያንስ ሁለት የስራ ቀናትን ማካተት አለበት፣ በዚህ ጊዜ ግዢው ያለ ምክንያት እና ያለክፍያ ሊፈርስ ይችላል። ያ ጊዜ የሚቆየው የተፈረመው ስምምነት ከተሰጠበት ጊዜ ጀምሮ ነው፣ ስለዚህ ሰነዱ የሚደርስበት ቀን መመዝገብ አለበት እንጂ መገመት የለበትም።
ከዚያ ባሻገር፣ ሶስት አንቀጾች ስራውን ይሰራሉ። ንብረቱ ምን ተስማሚ መሆን እንዳለበት የሚገልጸው አንቀፅ ጉድለቱ የሻጩ ችግር መሆኑን ወይም የገዢውን ችግር መሆኑን የሚወስን ሲሆን ጉድለትን የሚያውቅ ሻጭ በአጠቃላይ ማግለል ጀርባ መደበቅ አይችልም፤ የዕድሜ አንቀጽ ወይም የመኖሪያ ያልሆነ አንቀጽ አደጋን ወደ ሌላ አቅጣጫ ያዞራል እና ምን እንደማያካትት ሳይረዳ መፈረም የለበትም። የፋይናንስ ሁኔታው ገዢው መቼ መሄድ እንደሚችል ይወስናል፣ እና ቀን፣ የተወሰነ መጠን እና ምን ያህል ውድቅ ማድረግ እንደሚያስፈልግ መግለጫ ያስፈልገዋል። የደህንነት አንቀጽ፣ በተለምዶ ዋጋውን አስር በመቶ የሚሸፍን ተቀማጭ ወይም የባንክ ዋስትና፣ አንድ ወገን ከስራ ውጪ ከሆነ ምን እንደሚፈጠር ያስቀምጣል፣ በመደበኛ ሞዴሎች ውስጥ አፈጻጸም አለመኖሩን ከሚያስከትል ቅጣት ጋር።
ከሌሎች ስርዓቶች ገዢዎችን የሚይዝ የደች ሕግ አንድ ነጥብ ልብ ይበሉ፡- የሸማቾች ተንቀሳቃሽ እቃዎችን ግዢ የሚመለከተው የሁለት ወር የማሳወቂያ ደንብ ለቤት ግዢ አይተገበርም። የሚመለከተው ጉድለት ከተገኘ በኋላ በተመጣጣኝ ጊዜ ውስጥ ቅሬታ ማቅረብ ግዴታ ነው፣ ይህም አብዛኛዎቹ ገዢዎች ከሚጠብቁት ያነሰ እና እንደሁኔታው የሚገመገም ነው። የይገባኛል ጥያቄ በጊዜ ገደብ ሊጣልበት የሚችል ከሆነ፣ በጽሑፍ መቋረጥ ብቸኛው አስተማማኝ መልስ ነው። ወደ መመሪያዎቻችን የመጀመሪያ ግዢ ስምምነት እና የደች የሪል እስቴት ግዢ ስምምነት በመደበኛው ጽሑፍ ውስጥ ይሂዱ።
የኖተሪ እና የኖተሪ ሰነዱ ለእርስዎ የማያደርገው ነገር
የሲቪል-ሕግ ኖታሪ የዝውውር ሰነዱን እና የሞርጌጅ ሰነዱን ያዘጋጃል፣ ከምዝገባው በፊት ወዲያውኑ መዝገቦቹን ይፈትሻል፣ የግዢ ዋጋውን በሶስተኛ ወገን አካውንት ውስጥ ይይዛል እና ያሉትን ክፍያዎች ይከፍላል። ኖታሪው ለሁለቱም ወገኖች ገለልተኛ የመሆን ግዴታ ያለበት የሕዝብ ባለሥልጣን ሲሆን የማንነት ማረጋገጫዎች እና የገንዘብ ማጽጃ ግዴታዎችም ከኖታሪው ጋር ይቀመጣሉ። ኖታሪው የማያደርገው ነገር ግብይቱ ጥሩ ሀሳብ መሆኑን ለአንድ ወገን ማሳወቅ፣ ውሉን መደራደር ወይም የዕቅድ ቦታውን ወይም የሕንፃውን ሁኔታ መመርመር ነው። ገዢዎች በተደጋጋሚ ሌላ ነገር ያስባሉ እና ክፍተቱን የሚያገኙት በኋላ ብቻ ነው፤ ሚናው በጽሑፋችን ላይ ተዘርዝሯል የደች ኖተሪ እና የንብረት ሕጋዊ ዝውውር.
የዝውውር ታክስ የሚከፈለው በግዢ ጊዜ ሲሆን፣ ተመኖች፣ ነፃነቶች እና ሁኔታዎች በሕግ አውጭው አካል የሚወሰኑ ሲሆን ከዓመት ወደ ዓመት ይለዋወጣሉ። ዋጋው የሚወሰነው ንብረቱ እንዴት ጥቅም ላይ እንደሚውል እና በገዢው ቦታ ላይ ስለሆነ፣ እና ከመጠናቀቁ በፊት ከመጠናቀቁ በፊት የተሳሳተ መሬት ማግኘት የሚያስከትለው ውጤት ስለሆነ፣ ይህ በመዋቅራዊ ደረጃ ላይ ላለ የግብር አማካሪ ጥያቄ ነው እንጂ በግዢ ስምምነቱ ውስጥ የሚፈታ ነገር አይደለም። የገዢው የወጪ ጎን በግምገማችን ውስጥ ተዘርዝሯል። የዝውውር ግብር እና የገዢ ወጪዎች.
ለምርመራው የሥራ ቅደም ተከተል
በመዝገቦቹ ይጀምሩ፣ ምክንያቱም ርካሽ እና ፈጣን ናቸው እና የቀረውን ማድረግ ተገቢ መሆኑን ይወስናሉ፡ የአሁኑ የባለቤትነት ማረጋገጫ ውል፣ ማንኛውም የተገደቡ መብቶች እና የጥራት ግዴታዎች የተፈጠሩባቸው ሰነዶች፣ እና ማንኛውም የተመዘገቡ አባሪዎች፣ የቤት ብድር ወይም የቅድመ-ነፃ መብቶች። ከዚያም በኦምጌቪንግስፕላን ውስጥ ያለውን የዕቅድ አቀማመጥ እና የፈቃድ ታሪክ ያንብቡ፣ እና ከዚያ በኋላ ብቻ ውድ የሆነውን የቴክኒክ እና የአካባቢ ጥናቶችን ያካሂዳሉ። ንብረቱ በሚከራይበት ቦታ፣ የሊዝ ውሎች እና የኪራይ ታሪክ ከአገልግሎት ክፍያ ክፍያዎች ጋር አብረው ይመጣሉ። የአፓርትመንት መብት ከሆነ፣ የክፍፍል ሰነዱን፣ የማህበሩን ደንቦች፣ የስራ ቃለ ጉባኤዎቹን፣ የረጅም ጊዜ የጥገና ዕቅዱን እና የመጠባበቂያ ፈንዱን ሁኔታ ይጨምሩ።
በደብዳቤ ሳይሆን በግዥ ስምምነቱ ውስጥ ያለውን እያንዳንዱን ግኝት ይመዝግቡ። በኢሜይል ልውውጥ ውስጥ ብቻ የሚታይ ሁኔታ ውሉ ከተፈጸመ በኋላ በጣም ትንሽ ዋጋ አለው፣ ምክንያቱም ስምምነቱ እና ውሉ አንድ ላይ ምን እንደተሸጠ እና በምን ውሎች ላይ እንደሚወስኑ ይወስናሉ። አንድ ግኝት ከመፈረም በፊት ሊፈታ በማይችልበት ቦታ፣ ምርጫው በሁኔታ ቅድመ ሁኔታ፣ በዋጋ ማስተካከያ፣ በካሳ ወይም በኖታሪው የተያዘ ማቆየት መካከል ነው፣ እና ከአራቱ የሚስማማው የትኛው አደጋ ሊለካ የሚችል መሆኑን እና እሱን ለማስወገድ በተሻለ ሁኔታ ላይ የተመሠረተ ነው። በደች የንብረት ልምምድ ውስጥ በጣም የተለመዱ ስህተቶች በጽሑፋችን ላይ ተቀምጠዋል በኔዘርላንድስ የሪል እስቴት ህግ ውስጥ የተለመዱ ወጥመዶችን እንዴት ማስወገድ እንደሚቻል.
በመጨረሻም የጊዜ ሰሌዳውን በሐቀኝነት ይያዙ። የፋይናንስ ሁኔታዎች ጊዜው ያልፋል፣ የማሰላሰያ ጊዜዎች በሳምንታት ሳይሆን በቀናት ውስጥ ይከናወናሉ፣ እና ማዘጋጃ ቤት በተቃራኒ አጠቃቀም ላይ ቦታ እንዲሰጠው የጠየቀው በፍጥነት መልስ አይሰጥም። ከፊርማ ቀን በፊት ባሉት ቀናት ውስጥ የተጠናከረ የጥንቃቄ ሙከራ ማንም ሰው እርምጃ መውሰድ የማይችለውን ግኝቶች ያስገኛል፣ ይህም ከዘገየ ማጠናቀቂያ የበለጠ ውድ ውጤት ነው።
Law & More በኔዘርላንድስ የንብረት ጉዳዮች ላይ ለገዢዎች፣ ለሻጮች፣ ለአከራዮች፣ ለተከራዮች እና ለገንቢዎች የሚውል እርምጃ፣ ከባለቤትነት እና ከእቅድ ምርመራ ጀምሮ እስከ የግዢ ስምምነት ድረስ እስከ ጉድለቶች፣ የሊዝ ውሎች እና የሊዝ ሁኔታዎች አለመግባባቶች። ግብይት እያዘጋጁ ከሆነ ወይም በመዝገቦቹ ውስጥ ማስቀመጥ የማይችሉት ነገር ካገኙ፣ የእኛን ያነጋግሩ። የሪል እስቴት ህግ ቡድን in Eindhoven or Amsterdam.
